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내가 계약한 전세집에 융자가 있다! 내 전세보증금은 안전한가 …
그 이유는, 이 집이 만약 경매에 넘어가게 될 경우 보통 낙찰가는 시세의 70~80%다. 그렇기 때문에 선순위에 있는 융자(채권최고액기준)을 제외하고 내 …
Source: eatwell-livewell.tistory.com
Date Published: 1/6/2021
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융자있는집에 전세들어가도 되는 이유 12782 투표 이 답변
융자 있는 집 전세 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요. 내가 계약한 전세집에 융자가 있다! 내 전세보증금은 안전한가 … 부동산: 전세 들어갈 …
Source: you.giaoductieuhoc.vn
Date Published: 5/16/2022
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융자 있는 집(아파트) 전월세 계약이 위험한 이유 두가지
아파트 값이 계속 오르다보니 임대목적으로 집을 구입하는 사람들이 꽤 많습니다. 이런 경우 보통 아파트 담보 대출을 받게 되죠. 대출을 받게 되면 전세 보증금이 …
Source: www.lifeformula.net
Date Published: 2/13/2021
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부동산: 전세 들어갈건데 융자가 있는 집인데.. – Blind
융자 어느정도까진 괜찮을까요?2억 전세고 현재 1억 7500만원 융자 있는 집.집주인이 내가 전세금주면 바로 1억 말소시켜주고 계약서에도 이 부분은 …
Source: www.teamblind.com
Date Published: 4/18/2022
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융자 잡힌 집 전세 들어가도 될까요? | 궁금할 땐, 아하!
융자 잡힌 집 전세 들어가도 될까요?, 부동산 – 현재 전세로 마음에 드는 집이 있는데요원금 3억5천에 융자 4억2천에 구매한 집이라고 합니다현재 …
Source: www.a-ha.io
Date Published: 4/23/2022
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접세집 구할 때 – 깡통전세, 역전세 예방하는 방법 – 브런치
본 글은 1) 버팀목전세대출 – 무조건 받는 이유 (바보아저씨의 경제이야기 … 1억짜리 집에 7,560만원(120%) 근저당 되어 있는 경우 집주인은 6,300 …
Source: brunch.co.kr
Date Published: 10/30/2022
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Top 47 융자 있는 집 전세 10952 People Liked This Answer
내 전세보증금은 안전한가? (전세보증금과 융자 계산하기) 그 이유는, 이 집이 만약 경매에 넘어가게 될 경우 보통 낙찰가는 시세의 70~80%다. 그렇기 …
Source: aodaithanhmai.com.vn
Date Published: 1/10/2022
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근저당 있는 집 전세들어가도 되나요? – 바보아저씨의 경제이야기
바보아저씨 경제이야기 – 전세 근저당 안전한가? . 전세금으로 -> 대출 상환 + 근저당 말소 하면 되는 거구요. 그렇게 되면 당연히 근저당 없이 …
Source: babo-economist.tistory.com
Date Published: 7/23/2021
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주제에 대한 기사 평가 융자 있는 집 전세
- Author: 골목대장
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- Date Published: 2019. 11. 13.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=S-9VTgHJfDU
내가 계약한 전세집에 융자가 있다! 내 전세보증금은 안전한가? (전세보증금과 융자 계산하기)
전세집을 구할 때 가장 큰 불안요소는 ‘이 집이 경매에 넘어가게 되면 내 전세보증금이 과연 안전한지’다. 이런 불안감을 해소하기 위해서는 이 집에 내 보증금을 넣고 입주를 해도 될 만한 집인지 아닌지를 판단할 수 있는 기본적인 정보를 알고 있으면 된다.
내가 계약하고자 하는 집에 융자가 과연 얼마나 있는 것인지 확인을 해야된다. 융자는 계약하려는 집을 담보로 소유자가 대출을 받은 금액이다. 이 때는 계약하려는 집의 시세를 함께 파악해야된다.
예를 들어, A아파트의 시세는 8억이다. 등기부등본을 확인해보니 채권최고액이 12,000만원이 잡혀있고, 전세보증금액은 40,000만원이라면?
채권최고액과 전세보증금을 합쳐서 시세의 70~80%안에 들어오면 안전한 집이라고 볼 수 있다.
12,000만원+40,000만원=52,000만원 < 64,000만원(시세의 80%) 그 이유는, 이 집이 만약 경매에 넘어가게 될 경우 보통 낙찰가는 시세의 70~80%다. 그렇기 때문에 선순위에 있는 융자(채권최고액기준)을 제외하고 내 보증금까지는 안전하다고 생각하면 되는 것이다. 하지만 유찰이 될 경우도 있고, 시세가 떨어질 수도 있기 때문에 이런 부분도 신중하게 고려해야된다. 참고로 채권최고액은 1금융권의 경우 소유자가 실제로 받은 대출금액의 110~120%를 근저당으로 잡으며 등기부등본상에 채권최고액으로 표기된다. 그러니 12,000만원의 채권최고액이 있다면 실제로는 약 1억원의 대출을 받은 셈이라고 보면 된다. 융자가 있는 집은 주로 2가지 케이스로 계약을 진행한다. 첫번째는 전세보증금으로 융자를 모두 상환하고 등기부등본상에 근저당을 말소하는 방법, 두번째는 융자를 그대로 남긴 상태로 전세를 진행하는 방법이다. 위에서 말한 예는 융자를 남긴 상태로 전세를 진행하는 경우에 적용해볼 수 있는 사항이다. 만약 전세보증금을 임대인이 받아서 잔금일에 융자를 전부 혹은 일부를 상환하기로 한 경우(계약서 특약에 명시), 1. 융자 전부 상환 -> 등기부등본상 근저당 말소신청
2. 융자 일부 상환 -> 등기부등본상 근저당 감액등기신청
을 하면 된다.
감액등기/말소등기는 임대인이 직접 은행을 방문해서 상환하고 접수증을 받거나, 부동산에서 바로 상환 후 영수증 확인, 또는 법무사가 와서 처리해주기도 한다. 신청후 접수증을 받으면 되고 등기부등본으로 말소나 감액등기가 된 것을 확인하기까지는 보통 넉넉잡아 일주일 정도가 걸린다. 보통 전세보증금을 받아서 상환하는 경우,말소/감액신청하는 일은 잔금일에 동시에 이루어진다.
예를 들어 전세집이 2개가 있다. 시세는 모두 8억이라고 가정하자.
A. 전세보증금 45,000만원 융자없음
B. 전세보증금 3억, 채권최고액 4억
집을 구한다면 솔직하게 B가 더 저렴하기 때문에 끌릴 수 있겠지만 채권최고액과 전세보증금의 합이 시세의 80%를 넘는다. 아무리 전세보증금이 저렴하더라도 안전하게 내 전세보증금을 지키기 위해서는 A집을 들어가는 것이 백번 천번 옳다. 여태까지 나도 손님이 찾아와서 시세보다 저렴한 집에 융자를 많이 남기는 B집을 두고 고민하는 모습을 보면 B보다는 A를 더 추천해준다. 내 추천에도 강력하게 B를 원한다면 보증보험을 가입하는 것을 꼭 추천한다. 하지만 보증보험사마다 일정한도금액 안에 전세보증금과 채권최고액 금액이 들어와야 가입이 가능하니 사전에 보증보험사에 확인을 해보는 것도 중요하다.
요즘은 보증보험을 많이 가입한다. 보증보험은 서울보증보험과 HUG가 두군데에서 취급한다. 개별적으로 보증보험사에 문의를 해서 가입해도 되고, 전세자금대출을 받는 경우 ‘안심전세’라고 은행대출과 보증보험사의 보증보험을 연계해서 한번에 해결할 수 있는 대출상품이 있으니 안심전세를 이용하면 된다.
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융자 있는 집 전세 | 융자있는집에 전세들어가도 되는 이유 12782 투표 이 답변
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내가 계약하고자 하는 집에 융자가 과연 얼마나 있는 것인지 확인을 해야된다. 융자는 계약하려는 집을 담보로 소유자가 대출을 받은 금액이다. 이 때는 …
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Source: eatwell-livewell.tistory.com
Date Published: 11/12/2022
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융자 어느정도까진 괜찮을까요?2억 전세고 현재 1억 7500만원 융자 있는 집.집주인이 내가 전세금주면 바로 1억 말소시켜주고 계약서에도 이 부분은 …
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Source: www.teamblind.com
Date Published: 10/8/2022
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아파트 값이 계속 오르다보니 임대목적으로 집을 구입하는 사람들이 꽤 많습니다. 이런 경우 보통 아파트 담보 대출을 받게 되죠. 대출을 받게 되면 전세 보증금이 …
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Source: www.lifeformula.net
Date Published: 12/17/2022
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다가구주택 전세들어가려면 걱정 많이 되셨죠? 이 영상 보시면 채권최고액, 선순위임차인내역 등을 확인하는 방법을 아실 수 있습니다^^. 융자 있는 집 …
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Source: you.maxfit.vn
Date Published: 8/13/2021
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융자있는 집에는 여러가지 상황이 있는데요!! 첫번째 상황은 대출금액이 적은 경우 입니다. 예로 1억원의 가치가 있는 집에 전세 6천만원 대출금 1 …
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Source: www.drapt.com
Date Published: 9/30/2021
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본 글은 1) 버팀목전세대출 – 무조건 받는 이유 (바보아저씨의 경제이야기 … 1억짜리 집에 7,560만원(120%) 근저당 되어 있는 경우 집주인은 6,300 …
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Source: brunch.co.kr
Date Published: 10/24/2022
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바보아저씨 경제이야기 – 전세 근저당 안전한가? . 전세금으로 -> 대출 상환 + 근저당 말소 하면 되는 거구요. 그렇게 되면 당연히 근저당 없이 …
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Source: babo-economist.tistory.com
Date Published: 3/27/2021
View: 8011
(융자 없는 기준) 이렇게 되다보니 그냥 대출 껴서 집을 사버릴까 하시는 분들도 많이 계십니다. 오늘은 융자있는 집 전세 계약시 주의점에 대해서 …
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Source: hotdog-life.tistory.com
Date Published: 9/27/2021
View: 2176
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융자 있는 집(아파트) 전월세 계약이 위험한 이유 두가지
아파트 값이 계속 오르다보니 임대목적으로 집을 구입하는 사람들이 꽤 많습니다. 이런 경우 보통 아파트 담보 대출을 받게 되죠.
대출을 받게 되면 전세 보증금이 내려가기 때문에 전세 목적이라면 그리 많은 대출을 받지는 않습니다. 반면 월세는 보증금이 작아서 최고 한도까지 받기도 합니다.
물론 융자 없는 아파트면서 임대하기도 합니다. 임차인에게는 제일 좋은 집이죠. 뭐, 전세 보증금이 좀 높기는 하겠지만요.
부동산이 공급자 중심의 시장이다보니 융자가 많아도 임대차계약을 고려해야할 상황이 발생하게 되는데…
융자 많은 아파트에 전월세 계약을 하면 크게 두가지 위험을 부담해야 합니다.
첫번째는 경매의 위험입니다.
임대인, 즉 집주인이 대출 이자를 제대로 갚지 못하고, 집을 팔아서 변제하는 것도 곤란하게 되면 경매에 들어갑니다.
낙찰까지 꽤 시간이 걸리기 때문에 계약 기간 동안 거주하는 것은 별 문제가 없지만, 보증금을 다 받지 못하는 일이 발생할 수 있습니다.
월세라면 경매 들어가는 순간부터 내지 않으면 되므로 손해를 줄일 수 있지만, 전세는 마땅한 방법이 없습니다.
임차인에게 우선 변제를 해주는 법이 있지만, 금액 한도가 있습니다. 따라서 고가 전세의 경우 대출이 많다면 심사숙고하여 결정해야 합니다.
두번째는 이사갈 때의 위험입니다.
계약 기간이 만료되어 이사를 갈 때, 집주인으로부터 제 때 보증금을 받지 못할 수 있습니다. 임대인 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아 돌려주려고 했는데, 새 임차인을 구하지 못하는 게 대표적인 경우입니다.
이런 일이 발생하면 법적으로 무조건 이긴다고 해도 시간이 걸리므로, 이사나가는 임차인은 자금난에 빠질 수밖에 없습니다.
그래서 융자가 많은 집에 산다면 새로 들어오는 사람의 날짜에 맞춰야 하는 일이 발생합니다.
대부분 이런 일이 발생하지 않고 잘 해결되기는 하지만, 막상 당하게 되면 융자 많은 집에 대한 두려움이 생깁니다. 무융자 주택을 1순위로 하는 사고 방식이 생기게 되죠.
너무나 당연한 말이지만, 융자가 많은 집 임대는 피하는 게 좋습니다. 아니면 보증금을 아주 작게 하거나요.
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융자 잡힌 집 전세 들어가도 될까요?
현재 전세로 마음에 드는 집이 있는데요
원금 3억5천에 융자 4억2천에 구매한 집이라고 합니다
현재 매매가 17억5천에 형성되어 있습니다
저희가 전세금 8억 5천에 들어가려고 하는데
문제가 없을까요?
접세집 구할 때 – 깡통전세, 역전세 예방하는 방법
“전세보증금 못받고 떼이면 어떡하나…” 걱정하는 분들께 (깡통전세)
(본 글은 “바보아저씨 경제이야기” 저자가 2권을 집필하면서 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 브런치 외부로의 무단전재 및 배포를 금지합니다.)
본 글은
1) 버팀목전세대출 – 무조건 받는 이유 (바보아저씨의 경제이야기 1권)
2) 전세구할때 필독 – 전세사기 안 당하는 방법 (사회초년생 원룸, 오피스텔 편), 첫번째 이야기
3) 전세구할때 필독 – 전세사기 안 당하는 방법 (아파트, 다가구, 상가보증금 편), 두번째 이야기
4) 주택청약저축 – 집없어도, 집있어도 무조건 드는 이유 (바보아저씨의 경제이야기 1권)
5) 취직하면 내돈 한푼없이 전세구하는 비법 (바보아저씨의 경제이야기 1권)
6) 디딤돌대출 – 무조건 (바보아저씨의 경제이야기 1권)
6편으로 나누어 연재되는 글입니다.
깡통전세, 전세금 반환 걱정되는 분들께
– “전세보증금 못받고 떼이면 어떡하나…” 걱정하는 분들께
제가 처음 사회생활 할 때 경기도 성남에 집을 구할 때 보증금 500만원에 월세 30만원짜리 원룸을 구해서 시작을 하였습니다. 이때 가진 돈이 거의 없어 보증금 몇 백만원도 부족해 빌려서 시작을 하였지요. 그런데 부동산에서 방 확인하고 500만원 이체해 주는데도 겁이 나더랍니다. 도시 원룸이나 오피스텔 같은 경우 집주인 월세타려고 사두기만 하고 실제 다른 지역에 살고 중개나 관리는 해당지역 인근 공인중개사에 맡겨 알아서 다 해주는 것인데 그때는 갓 대학 졸업한 사회초년생이라 그것도 모르고 저는 “집주인도 못 봤는데 어떻게 500만원을 송금해 주냐 이거 사기 아니냐”, 부동산 사장님은 “집주인 외국에 나가서 가끔 들어온다. 바빠서 통화 안된다.” 이러니 더 믿을 수가 없는 겁니다. 지금 세상을 좀 알고 생각하면 참 웃긴 일이 되어버렸는데 당시 심정은 그게 아니었거든요.
저렇게 보증금 몇백만원 말고 몇천만원~몇억씩 하는 전세보증금의 경우는 얘기가 달라집니다. 그래서 오늘은 전세금 관련 이야기를 좀 해드릴까 합니다.
큰 목돈을 가지고 전세를 들어가시는 경우 월세는 아껴서 좋지만 전세금이 떼일까 좀 걱정이 많이 되실겁니다.
“혹시 집주인이 잘못되서 전세금 안 돌려주면 어떡하나”
“혹시 금융위기 오거나 해서 집값이 폭락해 전세금 떼이면 어떡하나” 이런 걱정들 말입니다.
이런 거 걱정되시면 살면서 최소한의 경제지식인 부동산 담보물건 보는 상식만 있으시면 좀 걱정을 더실 수 있습니다. 이미 전세계약 해보신 분들은 잘 알고 계시는 내용이시겠지만, 정말 아주 쉽게 요약해서 설명드려 보겠습니다.
사회초년생 분들이나 직장인들이 주로 구하시는 매매가 1억에, 전세가 8,000만원 되는 오피스텔 기준으로 설명을 간단하게 드려볼께요. 전세 구하실 때 매매가 1억짜리 집 구한 다음 계약금 내기 전에 공인중개사에 요청하면 대법원등기소에서 700원내고 막 뽑은 아래와 같이 생긴 등기부등본을 보여줄 겁니다.
등기부 등본
등기부등본을 공인중개사 사장님이 뽑아주는 위와 같이 생긴 등기부 등본 많이들 보셨을 겁니다. 평소에 볼 일이 없으니 갑구니 을구니 소유권이니 근저당이니 하면서 법률 용어 써있고 무슨 말인지 잘 모르겠고 그렇습니다. 물론 저도 그랬습니다.
전세 계약 하실 때 저 등기부 등본 중에서 딱 2곳만 보시면 됩니다. 그럼 전세계약 시 등기부등본 보는 방법 알려드릴께요.
등기부 등본 – 갑구, 을구
갑구: 최종 소유자가 계약서상 집주인 맞는지 확인만 하시면 됩니다.
을구: 근저당권 있는지 여부 확인 (해당 오피스텔에 대출이 껴있는지 확인하라는 뜻)
이 두가지만 확인 하시면 됩니다.
갑구에서 제일 아래쪽에 최종 소유권자가 계약서에 나온 집주인과 동일한 지만 확인하시면 됩니다. 그 전 내용은 아무 의미가 없어요.
을구에서 압류, 가압류, 근저당권 설정내역이 있는지 확인
– 아무것도 없으면 그 집은 대출없는 깨끗한 집이니 안심하고 전세계약 하셔도 됩니다.
– 위 표처럼 근저당 설정내역이 7,560 만원 있으면 그때부터는 대출이 얼마정도 인지 계산 을 해보셔야 됩니다.
– 압류, 가압류 내역이 있으면 보통의 많은 경우 집주인이 세금을 안냈거나 해서 국세청에서 들어오는 경우가 있습니다. 꼭 확인
위 표 예시처럼 계약을 하려는 오피스텔에 근저당이 7,560 만원 이 잡혀 있습니다. 채권자는 OO은행으로 나와있습니다. 그럼 뭐다? 저 집주인은 오피스텔을 담보로 OO은행에서 대출을 받은 것이라는 뜻입니다.
그럼 얼마를 대출 받았을까요 ?
해당 1억 오피스텔 대출 추정금액
은행에서는 담보대출을 내주면서 부동산에 근저당 채권최고액을 120%를 설정합니다.
따라서 저 집주인은 은행에서 6,300만원 대출을 받은 거라는 뜻이 됩니다.
(6,300만원 X 120% = 7,560만원 근저당 설정)
지방 지역이니 은행에서는 소액임차보증금 1,700만원을 제외하고 대출을 해주었겠죠.
따라서 해당 집은 6,300만원+1,700만원=8,000만원으로
은행에서 최대 80% 담보인정비율로 나올 수 있는 최대 대출을 집주인이 받으신 거라고 보시면 됩니다.
즉 등기부 상태가 저런 집은 계약하실 집 집주인이 그 오피스텔을 담보로 완전 최대 가능한 한도로 대출을 일으켜 놓고 있다는 뜻이 됩니다.
따라서 저런 오피스텔은 전세계약 하시면 안됩니다 . 왜냐면 나중에 혹시 집주인이 망가져 오피스텔 경매 들어가서 운 좋게 100% 낙찰되어도 은행이 원금 6,300만원을 먼저 회수해 버리기 때문입니다. 당연히 부동산에서도 저런 매물은 애초에 전세로 내놓지 않습니다. 그래도 혹시 모르니 알고는 계셔야 합니다.
저정도 빚이 있는 오피스텔의 경우 보증금은 올 전세는 불가능 하고, 반전세로 보증금 2,000만원 정도까지는 주고 들어가면 어느정도 감내할 만한 수준이겠죠. 나중에 정말 잘못되어도 오피스텔 경매 낙찰가율은 80%(8,000만원) 이상은 나올테니깐 말이죠.
물론 집주인이 월세투자를 위해 대출을 받았는지 아니면 살 당시에는 대출이 없었는데 나중에 다른 돈이 필요해서 대출이 받았는지도 등기부 상으로 추정할 수가 있습니다. 위 등기부를 다시 보시면 갑구에 최종 소유권은 2015년에 넘어왔는데, 근저당 설정(대출)은 2016년에 한 걸로 나와 있습니다. 그렇다면 집주인은 집을 소유하고 1년 후에 대출을 받은 것이 된다는 뜻입니다. 즉, 처음에 자기 돈으로 매수하였고 나중에 따로 돈이 필요해서 담보대출을 한 것이라 추정할 수 있습니다.
만약 갑구 소유권 변동일자와, 을구 근저당 설정 일자가 동일한 날짜로 나오게 된다면 집주인이 오피스텔을 사면서 본인 돈이 모자라 담보대출에 의존해 집을 샀다고 확증 추정을 할 수 있다는 뜻이 됩니다.
이처럼 전세계약 할 때 등기부 등본에서 딱 두가지 항목만 확인해 계산만 해봐도 전세로 들어가도 안전한 지 안한 지 확인을 해볼 수가 있는 것입니다.
최대한 쉽게 설명을 해드렸는데 이해가 되셨을려나요?
여기까지 이해 하셨으면 정말 잘하고 대단하신 겁니다.
대출금액이 다른 등기부 등본을 예시로 우선 보여드리겠습니다.
응용을 해서 이번엔 똑같은 평수 똑같은 층의 다른 오피스텔 매물 사례를 설명드려 보겠습니다.
등기부등본 – 갑구, 을구
똑같은 평수 똑같은 층의 똑같은 가격의 오피스텔인데 이 집은 근저당 설정금액이 3,600만원으로 나와 있습니다. 또한 집주인은 2015년 소유권등기를 하면서 대출을 2015년 같은 날짜에 받았습니다. 그럼 이 집주인은 1억 집을 사면서 3,000만원을 대출을 받아 산 것입니다. 좀 본인 돈에 여유가 있었던 분이라고 추정할 수 있겠죠? 이런 집의 경우도 올 전세 8,000만원은 힘들겠지요. 그러나 대출이 적은 집이므로 보증금 4,000만원~5,000만원 정도는 걸고 월세 10만원~20만원 정도 주는 반전세로 계약을 하시면 그 보증금은 안전하다고 말할 수 있겠습니다. 이해하고 나니 참 쉽죠?^^
그런데…그런데…말입니다.
사회초년생 분들은 저렇게 복잡하게 계산하는 것보다 더 꿀같은 방법이 사실 있습니다.
바보아저씨 경제이야기 책 1권에서 저는 제 젊은 시절을 처절하게 후회하면서, 사회초년생 이시라면 무조건! 버팀목전세대출 받아서 전세거주 하시라고 말씀들 여러 차례 드렸습니다.
그냥 월세 보증금, 반전세 보증금 떼일 걱정하지 말고 한달 치 월급만 받은 다음 은행가서 버팀목전세대출 받으시면요. 본인이 전세금 30% 들고, 은행에서 70% 전세대출 해주잖아요.
그럼 등기부 등본 보고 권리 분석하는데 도가 터있는 대출창구 은행원들이 알아서
“이 집은 빚이 많아 전세 들어가시면 안됩니다.”
“이 집은 대출없이 깨끗하네요 전세계약 하셔도 됩니다.”
“이 집은 대출이 좀 있는데 전세 들어가셔도 안전합니다.”
이렇게 선순위 권리분석 다 해서 알려주고 대출 진행해 줍니다.
전세금에 은행돈이 70%나 들어가고 본인 돈이 30%만 들어가니 그 자체로 은행에 보험 들었다고 생각하시면 됩니다. 국가에서 사회초년생 분들 위해 만든 2%대 싼 이자 버팀목전세대출 잘 빼먹고, 은행에서 등기부등본 권리분석까지 다 해주고 진행주니 완전 꿩먹고 알먹고 인 것이죠.
버팀목전세대출 연봉 별 대출금액 및 월이자
1.2억 전세 들어가면서 버팀목전세대출 8,400만원 받으면 월이자 182,000원만 내시면 됩니다.
이번 글은 좀 복잡하셨죠? 정리해 드리겠습니다.
– 계약할 1억 오피스텔 등기부 등본 조회해 봅니다.
– 갑구 최종 소유권자 = 계약서 상 집주인 맞는지 확인합니다.
– 을구 근저당 설정 금액(120%) = 대출금액(100%) 계산해서 추정해 봅니다.
(예)근저당설정 채권최고액 1.2억인 경우 실제대출 1억으로 추정
(예)근저당설정 채권최고액 7,560만원인 경우 실제대출 6,300만원으로 추정
– 1억짜리 집에 7,560만원(120%) 근저당 되어 있는 경우 집주인은 6,300만원(100%) 대출을 받은 것으로 추정되고 지방 소액임차보증금 1,700만원 이므로 합치면 8,000만원, 즉, 1억에 8천만원 담보인정비율 80%로 집주인은 나올 수 있는 최대 몰빵 대출을 감행한 것입니다. (*,**이럴 경우 소유권 변동일과 근저당일 차이나는지 확인)
– *갑구 소유권 매매일과 을구 근저당 설정일이 같으면: 집주인은 집 살때 대출 받아 집 산것입니다.
– **갑구 소유권 매매일과 을구 근저당 설정일이 다르면: 집주인은 매매 이후에 따로 돈 필요해 대출 받은 것으로 추정합니다.
– 이런 집은 산수만 할 줄 알아도 전세금 주고 못 들어가 산다는 걸 알게 됩니다.
“사회초년생” 분들은 위 계산 잘 익혀 원리만 아신다음 그냥 참고만 하시고
– 한달 치 월급만 받고 나서
– 버팀목전세대출 받으시면 됩니다.
– 본인돈 30%, 은행돈 70% 전세대출 이기 때문입니다.
– 실력좋은 대출창구 은행원들이 그 집에 전세들어가도 되는지 안되는지 다 권리분석해 줍니다.
– 꿩먹고 (전세금 70% 은행에서 내줘서 안전판이 됨. 일종의 보험.)
– 알먹고 (은행에서 전세 안전한지 권리분석 다해줌.)
– 나중에 전세금 잘못되면 은행도 책임이 따르게 되므로
사회초년생 분들은 “기-승-전-버”(버팀목전세대출) 이상입니다.
(전문 지식이 있으신 분들은 제 글이 좀 허술하다고 생각되실 지도 모릅니다. 기금대출 설정비율 110% 경우도 있고, 현실에서 해당 근저당 설정 물건이 전세매물로 나오는 것이 거의 불가능 한 점, 실제 담보인정비율이 몇% 인지 정확하지 않을 수 있다는 점, 매매가 대비 전세가 비율, 등기부 등본에 집주인 세급체납 가압류 등등등…이 있는데요. 다 생략하고 최대한 알기 쉽게 쉬운 예로 이해하기 쉽게 써서 그렇습니다.)
– 바보아저씨의 경제이야기 2권을 열심히 집필 중인 바보아저씨 –
본 글은
1) 버팀목전세대출 – 무조건 받는 이유 (바보아저씨의 경제이야기 1권)
2) 전세구할때 필독 – 전세사기 안 당하는 방법 (사회초년생 원룸, 오피스텔 편), 첫번째 이야기
3) 전세구할때 필독 – 전세사기 안 당하는 방법 (아파트, 다가구, 상가보증금 편), 두번째 이야기
4) 주택청약저축 – 집없어도, 집있어도 무조건 드는 이유 (바보아저씨의 경제이야기 1권)
5) 취직하면 내돈 한푼없이 전세구하는 비법 (바보아저씨의 경제이야기 1권)
6) 디딤돌대출 – 무조건 (바보아저씨의 경제이야기 1권)
6편으로 나누어 연재되는 글입니다.
[바보아저씨 온라인 인기글 더보기]2019년 현실경제 키워드 6개, 바보아저씨의 현실경제 이야기
전세 근저당 세번째 이야기 – 집값이 하락하면 전세입자만 손해를 본다? 사실일까요?
전세사기 안 당하는 방법 (아파트, 다가구, 상가보증금 편), 두번째 이야기
사회초년생, 직장인 필독 – 국가에서 해주는 전세대출 꼭 받아서 월세노예 탈출하시기 바랍니다.
중소기업청년전세대출 – 1억 전세, 월이자 10만원, 꿈같은 국가복지대출
취직하고 내돈 한푼없이 1억 전세 구하는 방법
(본 글은 “바보아저씨 경제이야기” 저자가 2권을 집필하면서 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 브런치 외부로의 무단전재 및 배포를 금지합니다.)
(일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법 알차게 담겨있는 마법같은 책, 바보아저씨의 바보 경제학, 바보아저씨의 경제이야기!)
온라인(다음,네이버) 기고 10개월 만에 구독자 20,000명, 조회수 500만을 돌파한 생활경제의 정석! 경제 칼럼니스트 바보아저씨의 경제이야기 (누구나 살면서 꼭! 겪게되는 누구나 공감되는 생활경제 이야기가 1권, 2권 총 600 페이지 분량으로 방대하게 집대성 되어있다.)
바보아저씨의 경제이야기 (일반인 자비출판 -> 6위 경제베스트셀러)
온라인 기고 10개월 만에 구독자 20,000명, 조회수 500만을 돌파한 생활경제, 바보아저씨의 경제이야기
경제/경영 베스트셀러 순위 (2019년 2월 기준)
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내가 계약한 전세집에 융자가 있다! 내 전세보증금은 안전한가? (전세보증금과 융자 계산하기)
전세집을 구할 때 가장 큰 불안요소는 ‘이 집이 경매에 넘어가게 되면 내 전세보증금이 과연 안전한지’다. 이런 불안감을 해소하기 위해서는 이 집에 내 보증금을 넣고 입주를 해도 될 만한 집인지 아닌지를 판단할 수 있는 기본적인 정보를 알고 있으면 된다. 내가 계약하고자 하는 집에 융자가 과연 얼마나 있는 것인지 확인을 해야된다. 융자는 계약하려는 집을 담보로 소유자가 대출을 받은 금액이다. 이 때는 계약하려는 집의 시세를 함께 파악해야된다. 예를 들어, A아파트의 시세는 8억이다. 등기부등본을 확인해보니 채권최고액이 12,000만원이 잡혀있고, 전세보증금액은 40,000만원이라면? 채권최고액과 전세보증금을 합쳐서 시세의 70~80%안에 들어오면 안전한 집이라고 볼 수 있다. 12,000만원+40,000만원=52,000만원 < 64,000만원(시세의 80%) 그 이유는, 이 집이 만약 경매에 넘어가게 될 경우 보통 낙찰가는 시세의 70~80%다. 그렇기 때문에 선순위에 있는 융자(채권최고액기준)을 제외하고 내 보증금까지는 안전하다고 생각하면 되는 것이다. 하지만 유찰이 될 경우도 있고, 시세가 떨어질 수도 있기 때문에 이런 부분도 신중하게 고려해야된다. 참고로 채권최고액은 1금융권의 경우 소유자가 실제로 받은 대출금액의 110~120%를 근저당으로 잡으며 등기부등본상에 채권최고액으로 표기된다. 그러니 12,000만원의 채권최고액이 있다면 실제로는 약 1억원의 대출을 받은 셈이라고 보면 된다. 융자가 있는 집은 주로 2가지 케이스로 계약을 진행한다. 첫번째는 전세보증금으로 융자를 모두 상환하고 등기부등본상에 근저당을 말소하는 방법, 두번째는 융자를 그대로 남긴 상태로 전세를 진행하는 방법이다. 위에서 말한 예는 융자를 남긴 상태로 전세를 진행하는 경우에 적용해볼 수 있는 사항이다. 만약 전세보증금을 임대인이 받아서 잔금일에 융자를 전부 혹은 일부를 상환하기로 한 경우(계약서 특약에 명시), 1. 융자 전부 상환 -> 등기부등본상 근저당 말소신청 2. 융자 일부 상환 -> 등기부등본상 근저당 감액등기신청 을 하면 된다. 감액등기/말소등기는 임대인이 직접 은행을 방문해서 상환하고 접수증을 받거나, 부동산에서 바로 상환 후 영수증 확인, 또는 법무사가 와서 처리해주기도 한다. 신청후 접수증을 받으면 되고 등기부등본으로 말소나 감액등기가 된 것을 확인하기까지는 보통 넉넉잡아 일주일 정도가 걸린다. 보통 전세보증금을 받아서 상환하는 경우,말소/감액신청하는 일은 잔금일에 동시에 이루어진다. 예를 들어 전세집이 2개가 있다. 시세는 모두 8억이라고 가정하자. A. 전세보증금 45,000만원 융자없음 B. 전세보증금 3억, 채권최고액 4억 집을 구한다면 솔직하게 B가 더 저렴하기 때문에 끌릴 수 있겠지만 채권최고액과 전세보증금의 합이 시세의 80%를 넘는다. 아무리 전세보증금이 저렴하더라도 안전하게 내 전세보증금을 지키기 위해서는 A집을 들어가는 것이 백번 천번 옳다. 여태까지 나도 손님이 찾아와서 시세보다 저렴한 집에 융자를 많이 남기는 B집을 두고 고민하는 모습을 보면 B보다는 A를 더 추천해준다. 내 추천에도 강력하게 B를 원한다면 보증보험을 가입하는 것을 꼭 추천한다. 하지만 보증보험사마다 일정한도금액 안에 전세보증금과 채권최고액 금액이 들어와야 가입이 가능하니 사전에 보증보험사에 확인을 해보는 것도 중요하다. 요즘은 보증보험을 많이 가입한다. 보증보험은 서울보증보험과 HUG가 두군데에서 취급한다. 개별적으로 보증보험사에 문의를 해서 가입해도 되고, 전세자금대출을 받는 경우 ‘안심전세’라고 은행대출과 보증보험사의 보증보험을 연계해서 한번에 해결할 수 있는 대출상품이 있으니 안심전세를 이용하면 된다. #융자있는집전세 #전세보증금융자계산 #근저당있는집전세 #전세구하기 #집구하기팁 #잔금일말소감액
전세 융자가 있는 집은 왜 절대 피해야 할까?
반응형 부동산 규제가 강화되면서 내 집 마련의 꿈은 저 멀리 멀어지고만 있는데요, 최근에는 전세 물건도 보기 힘들다며 월세로 전환하려는 분들이 많은 것 같습니다. 오늘은 전세융자란 어떤 것이며 , 왜 그토록 피해야 하는지 간단 히 알아보는 부동산 용어 정리 시간을 갖도록 하겠습니다. ● 전세 융자란? 전세 융자의 간단 한 정의는 [ 자금을 융통한다 ]라는 뜻으로 정리할 수 있습니다. 전세 융자의 경우 집을 담보로 대출을 받아둔 것을 말하는데요. 중고차를 구매할때 근저당이 설정되어있는지 알아보는 분들 계실까요? 알아본다면 왜 알아볼까요? 이차를 얼마에 구매했든 근저당이 설정되어있다면 그 근저당 설정 금액을 내가 떠안을 수 있기 때문입니다. 전세 융자도 마찬 가지로 융자로 자금을 조달 했다면 등기부 등본에는 [ 저당권 ] 이 설정되어 있습니다. ● 전세 융자가 위험 한 이유 매매 시세 : 2억원 전세 금액 : 1억 5천 위에 예를 들어 설명드리면 1억 5천만 원의 전세가 있어 계약을 하려고 합니다. 그런데 알아보니 융자가 무려 40% 6천만 원이 있다고 가정해 보겠습니다. 집주인이 이 금액을 갚지 못하게 되면 저당권이 걸려있는 집이 경매로 나가게 될 것이고, 시세 2억원의 집은 2억 원 미만의 금액으로 낙찰 되게 될 것입니다. 예를 들어 3천만원 적은 1억 7천만 원의 금액으로 낙찰이 되었다면 은행이 먼저 우선권으로 상환되지 못한 6천만 원을 가져가고 , 나머지 1억 1만 원을 돌려받을 수 있습니다. 그렇게 되면 정말 소중한 나의 전세 보증금이 무려 4천만 원이나 손해를 보게 됩니다. 사회 초년생이 부모님의 도움으로 어떻게든 전세를 구해보고자 이리 저리 둘러보고 찾아보고 있을 때 주변 시세보다 저렴하고 시설도 좋아서 덜컥 계약을 했다면 정말 큰 손해를 볼 수 있습니다. 일반 적으로 부동산에서는 계약을 할때면 등기부 등본을 열람하여 얼마의 부채가 있는지 알려야 할 의무가 있기 때문에 큰 걱정은 안 하셔도 되겠지만 어렵고 생소한 부동산 용어를 듣고 있자면 인지되지 않은 상태로 계약을 할 수도 있습니다. 미리 공부하시고 알아보셔서 이런 큰 변을 당하지 않도록 주의를 기울여야 하며 융자가 있는 집이라면 꼭 피하거나 계약하면서 그 융자금을 상환하는 조건으로 들어갈 수 있도록 계약을 진행해야 되겠습니다. 반응형
융자 있는 집(아파트) 전월세 계약이 위험한 이유 두가지
아파트 값이 계속 오르다보니 임대목적으로 집을 구입하는 사람들이 꽤 많습니다. 이런 경우 보통 아파트 담보 대출을 받게 되죠. 대출을 받게 되면 전세 보증금이 내려가기 때문에 전세 목적이라면 그리 많은 대출을 받지는 않습니다. 반면 월세는 보증금이 작아서 최고 한도까지 받기도 합니다. 물론 융자 없는 아파트면서 임대하기도 합니다. 임차인에게는 제일 좋은 집이죠. 뭐, 전세 보증금이 좀 높기는 하겠지만요. 부동산이 공급자 중심의 시장이다보니 융자가 많아도 임대차계약을 고려해야할 상황이 발생하게 되는데… 융자 많은 아파트에 전월세 계약을 하면 크게 두가지 위험을 부담해야 합니다. 첫번째는 경매의 위험입니다. 임대인, 즉 집주인이 대출 이자를 제대로 갚지 못하고, 집을 팔아서 변제하는 것도 곤란하게 되면 경매에 들어갑니다. 낙찰까지 꽤 시간이 걸리기 때문에 계약 기간 동안 거주하는 것은 별 문제가 없지만, 보증금을 다 받지 못하는 일이 발생할 수 있습니다. 월세라면 경매 들어가는 순간부터 내지 않으면 되므로 손해를 줄일 수 있지만, 전세는 마땅한 방법이 없습니다. 임차인에게 우선 변제를 해주는 법이 있지만, 금액 한도가 있습니다. 따라서 고가 전세의 경우 대출이 많다면 심사숙고하여 결정해야 합니다. 두번째는 이사갈 때의 위험입니다. 계약 기간이 만료되어 이사를 갈 때, 집주인으로부터 제 때 보증금을 받지 못할 수 있습니다. 임대인 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아 돌려주려고 했는데, 새 임차인을 구하지 못하는 게 대표적인 경우입니다. 이런 일이 발생하면 법적으로 무조건 이긴다고 해도 시간이 걸리므로, 이사나가는 임차인은 자금난에 빠질 수밖에 없습니다. 그래서 융자가 많은 집에 산다면 새로 들어오는 사람의 날짜에 맞춰야 하는 일이 발생합니다. 대부분 이런 일이 발생하지 않고 잘 해결되기는 하지만, 막상 당하게 되면 융자 많은 집에 대한 두려움이 생깁니다. 무융자 주택을 1순위로 하는 사고 방식이 생기게 되죠. 너무나 당연한 말이지만, 융자가 많은 집 임대는 피하는 게 좋습니다. 아니면 보증금을 아주 작게 하거나요.
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근저당 있는 집 전세들어가도 되나요?
바보아저씨 경제이야기 – 전세 근저당 안전한가?
전세금으로 -> 대출 상환 + 근저당 말소 하면 되는 거구요.
그렇게 되면 당연히 근저당 없이 깨끗한 집이 됩니다.
그런데 근저당 있으면 위험하고 / 근저당 없으면 안전해요? 그거 아닌데요… 매우 위험한 생각이죠..
쉽게 설명드려요.
– 융자 있어도 안전할 수 있고
– 융자 없어도 위험할 수 있습니다.
??? 이게 뭔 소리 ???
1억집 9000 전세
“와~ 융자 없다 았싸 가오리~”
“확정일자, 전입신고 철저 다했다 야호~”
그런데?
-> 경매 80% 낙찰 -> 전세금 1000만원 날렸네요?
ㅂㅂ
조심;;;;
매매가 2.00억 집에
전세금 1.90억 들어갑니다.
경매 80% 낙찰 시 -> 3000만원 손해 깡통전세 입니다.
매매가 2.00억 집에
대출금 1.00억 (120% 근저당 1,20억)
전세금 1.00억 들어갑니다.
경매 80% 낙찰 시 -> 4000만원 손해 깡통전세 입니다.
매매가 2.00억 집에
융자가 없습니다.
전세금 1.60억 이하로 들어가야
안전합니다.
매매가 2.00억 집에
대출금 1.00억 (120% 근저당 1.20억)
전세금 5000 들어가 있습니다.
이런 경우는 80% 잡아도 1000만원 안전합니다.
이렇게 확인하는 거에요.
조심하세요.
[근저당/신탁 말소 하는 방법]
일반인들은
근저당 채권최고액 + 전세금이 집값 안 넘어서 안전하다고 생각합니다.
그런데 실제 은행은
근저당 채권최고액 + 전세금이 집값 X 80% 랑 비교를 해서 안전한 지 판단합니다.
이 관점의 차이만 잘 이해하시면 평생 전세사기 당할 일 없으실 꺼에용
특약: 전세금을 받아서 -> 은행가서 대출 전액 상환한다. -> 등기부 근저당(또는 신탁)을 말소하고 -> 전세권을 1순위로 올린다.(확정일자 + 전입신고 말하는 거에용!)
이렇게 특약을 하고 잔금날 실제로 대출상환이 이루어 지는지 확인을 하고 -> 법무사 통해 근저당 말소 들어갔는지 확인을 하고 -> 전세설정(확정일자+전입신고)을 해야 합니다.
(보통은 은행에 대출금 상환하면 -> 근저당 말소까지 은행에서 같이 해줍니다 이거 확인하세요)
말소는 그냥 하면 되는 거에요. 행정상의 문제 입니다.
바보아저씨의 경제이야기 – 갭투자, 깡통전세 예방하는 인생 산수법
1) 건물시세 X 80% 한다. (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)
2) 대출금을 뺀다. (근저당금액 / 12 X 10 계산해서 뺀다.)
3) 전세금을 뺀다. (건물 세입자 전세금+반전세보증금+월세 소액임차보증금)
4) 돈 남으면 안전하고, 모자라서 마이너스 되면 전세금 떼일 확률이 높아진다.
이렇게 계산하시면 됩니당;;;
5) 계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권자 = 예금주 실명 (이체 직전까지 해보면 나와요.)
6) 예금주 실명으로 전세금 이체하기 (중개인 한테 이체하지 말기)
꼭 확인하시구요.
7) 잔금주기 전에 등기부등본 열어서 대출 근저당 변동사항 없는지 확인
8) 계약서 확정일자 + 전입신고 확실하게 하시구요.
전세 근저당 계산은 “사칙연산” 산수입니다.
(초등학교 때 우리가 산수를 배우는 이유입니다… 전재산 지키라고… 산수를 배웠다는…. ㅜㅜ)
이것은… 평생 전재산 지키는 인생 산수입니다!?
제글 본 사람 중 앞으로…
집값 대비 전세가율 90~95% 무지막지하게 높은거 알면서 전세 계약 한다?
=> 대한민국 다주택 갭투기의 제물이 되는 걸, 스스로 선택한 사람…..
=> 스스로 눈뜨고 코베이는 사람…..
=> 머리에 총 맞은 사람…..
(끝)
전세 근저당 계산 방법 – 전세 사기 당하지 않는 방법
(실제 대출 은행원이 전세 근저당 안전한지 실무에서 계산하는 방법)
http://naver.me/58OXUY28
깡통전세 예방, 전세 이자지원 낚시질, 불법증축, 옥탑방, 역전세, 근저당 말소 방법, 법인명의 전세계약, 보증보험의 진실, 부모님 집 전세대출, 원룸 방 빼는 현명한 방법 등등등… 총정리
http://naver.me/5hZ12pqP
바보아저씨의 경제이야기
일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법 알차게 담겨있는 마법같은 책,
바보아저씨의 바보 경제학, 바보아저씨의 경제이야기!
온라인(다음,네이버) 합산 구독자 60,000명, 조회수 1,500만을 돌파한 생활경제의 정석! 경제 칼럼니스트 바보아저씨의 경제이야기 (누구나 살면서 꼭! 겪게되는 누구나 공감되는 생활경제 이야기가 1권, 2권 총 600 페이지 분량으로 방대하게 집대성 되어있다.)
– 5대 은행 시중은행 근무
– 5대 그룹 대기업 근무
– 생활경제 칼럼니스트
바보아저씨의 경제이야기
키워드에 대한 정보 융자 있는 집 전세
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