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재건축·재개발 구역 내 주택이 6/1 현재, 철거·멸실된 경우, 주택분 재산세는 부과되지 않습니다! 다만, 주의해야 할 점은, 토지분에 대한 재산세는 부과됩니다!
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[1인기업] 주택 재산세가 300만원 나온다고 하면 부담이 크겠다 싶다가, 도대체 얼마짜리 아파트가 재산세 300만원이 나올까 하는 궁금증도 드는 것 같습니다.금년에 재산세 부과금액이 폭등했다는 기사들이 많은데요. 재산세 새부담 상한선인 30%에 육박하게 올른 주택이 많다는 기사도 있고, 재산세 금액이 300만원 넘게 나왔다는 기사도 많은데요.
오늘은, 주택 재산세가 300만원이 나오려면, 해당 주택은 과연 얼마짜리 일까를 계산해 보겠습니다. 특정지역의 아파트 공시가격과 재산세를 확인해 보는건 아니구요. 재산세 부과 계산방법을 이용해서, 주택 재산세 부과금액이 300만원이 되려면, 시세가 얼마여야 하는지를 계산헤 보겠습니다.
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주제에 대한 기사 평가 재건축 아파트 재산세
- Author: 미니파이어
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- Date Published: 2020. 7. 16.
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재건축·재개발 사업 시행으로 인해 주택이 철거·멸실된 경우, 재산세 또는 종합부동산세 내야할까?[feat. 철거(멸실) 기준]
벌써 2021년 3월 중반이 되었습니다.
정신없이 일을 처리하다 보니
어느덧, 새 해 전반기가 다 지나가고 있네요.
조용하고 포근하게 삶을 살아가고 싶은데,
지금 우리가 살고 있는 세상이 그렇지 않아
안타까운 마음이 큽니다.
[한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기, 구미 여아 사건 등등]서론은 여기서 짧게 마무리하고,
이번 포스팅에서는
재건축·재개발 사업 시행으로 인해 주택이 철거(멸실)된 경우,
주택에 대한 재산세 또는 종부세 납부 여부 와 관련하여
다루어 보고자 합니다.
다들 아시는 것처럼,
작년, 710 부동산 대책으로 인해 종부세 세율이 급격하게 상승되었으며,
공시지가 현실화 정책, 치솟는 시세 등으로 인해
재산세, 종부세 부담이 가중되었습니다.
제 주변 다주택자들의 경우,
보유세(재산세, 종부세) 부담을 경감시키고자
주택을 처분하려는 분들이 많이 계시는데요,
그러면,
보유 주택 중 일부가 재건축 또는 재개발 사업으로 인해 철거된 경우라면,
철거된 주택에 대해서 재산세와 종부세가 부과될까요?
결론부터 말씀드리면,
철거된 주택은 재산세, 종부세 부과대상에 해당하지 않습니다!
(상식적으로 생각해도 당연한 결론입니다!)
이 논의는,
” 주택이 철거 또는 멸실되는 것은 어떤 경우인지? “가 주된 쟁점이 되는데,
이와 관련하여 하나 하나씩 풀어 나가보도록 하겠습니다!
1. 해당 부동산을 주택으로 볼 수 없어 지방세법상 재산세가 부과되지 않았다면,
종부세에 있어서도 해당 부동산은 과세 대상에 포함되지 않는다!
‘1.’항 표제와 관련된 현행 종합부동산세법 규정을 살펴보겠습니다.
먼저, 종부세법상 주택이라 함 은,
세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된
건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말합니다
(현행 종부세법 제2조 제3호, 지방세법 제104조 제3호, 주택법 제2조 제1호).
다음으로,
종부세 과세기준일 은 매년 6월 1일 입니다(현행 종합부동산세법 제3조, 지방세법 제114조).
[ 주택의 정의, 과세기준일은 종부세법과 지방세법 모두 같습니다 !]그리고
주택에 대한 종부세 납세의무자는
과세기준일 현재(6/1) 주택분 재산세의 납세의무자 로서,
국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 자 입니다
(현행 종부세법 제7조 제1항, 동법 제8조 제1항).
즉, 주택에 대한 종부세 납세의무자에 해당하기 위해서는,
① 과세기준일인 6/1 당시 주택분 재산세 납세의무자 이어야 하고,
② 위 납세의무자의 보유 주택 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하여야 합니다.
위 관련 규정을 종합해 보면,
1차적으로, 해당 부동산이 지방세법상 주택분 재산세 과세대상에 해당되어야
해당 부동산이 주택에 대한 종부세 과세대상에 해당되는 것을 알 수 있습니다.
이게 무슨말이냐면,
어떤 주택이 철거 또는 멸실로 인해 지방세법상 재산세가 부과되지 않았다면,
해당 주택은 종부세 과세대상에 포함되지 않는다는 의미입니다!
앞서 말씀드린 것처럼,
지방세법과 종부세법에서 ‘주택’에 대한 정의 규정이 동일하기 때문에,
지자체에서 해당 부동산을 주택으로 판단하지 않아
지방세법상 재산세를 부과하지 않은 경우,
종부세법에 있어서도 해당 부동산을 주택으로 판단하지 않는 것이지요.
따라서 주택에 대한 재산세, 종부세와 관련하여,
재산세 부과기준일(6/1) 현재,
지자체로부터 해당 부동산이 주택에 해당하지 않는다는 점을 인정받는 것이 매우 중요 합니다!
그렇다면, 중요한 질문이 남습니다.
과세기준일인 6/1 현재,
어떤 경우에 해당하여야 주택이 철거(멸실)되어 주택으로 볼 수 없게 되는 것일까요?
2. 행정안전부의 주택 여부 판단 기준
취득세, 재산세 등이 규정된 지방세법은 행정안전부에서 총괄하고 있습니다.
(참고로, 종합부동산세법은 기획재정부에서 총괄하고 있는데, 지방세법과 종합부동산세법 담당 부서가 다르다는 점 주의하세요!)
따라서 지방세법상 재산세 부과에 있어, 주택에 해당하는지 여부를 판단하는 것도
행정안전부에서 제시한 지침을 기준으로 이루어지게 됩니다.
그렇다면,
행정안전부에서 제시한 ‘주택 여부에 대한 판단 기준’을 살펴볼까요?
행정안전부에서는 2018년 각 지자체에
“재개발, 재건축 구역 멸실 예정 주택 적용기준(취득세, 재산세)”을 전달하였습니다.
2018년 이전, 종전 유권해석 기준에 따르면,
재개발·재건축 구역의 철거예정주택은
세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등
폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당하지 않는다고 하였습니다.
그러나
종전 유권해석으로는 다양한 사례에 적용하기 곤란하고,
개별 사실관계 확인 과정에서 많은 행정력이 소모하게 되며,
지자체간 상이한 운영에 따른 과세 불평평 문제가 초래된다는 비판이 제기되었습니다.
이에 따라
과세체계의 일관성을 확보하기 위해,
주택여부에 대한 판단 기준을 아래와 같이 변경하였습니다.
[행정안전부 적용기준]변경된 기준에 따를 경우,
과세기준일 현재(6/1), 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이
관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나,
주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우에는
주택으로 보아 주택분 재산세가 과세됩니다!
이처럼,
주택 여부에 대한 판단 기준을
① 주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날,
② 사실상 철거·멸 실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거 ·멸실된 날(멸실 등기된 날) 로
설정함으로써, 그 기준이 종전보다 비교적 명확해졌습니다!
3. 과세기준일 현재(6/1), 주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 경우
납부해야 할 보유세는?
재건축·재개발 구역 내 주택이 6/1 현재, 철거·멸실된 경우,
주택분 재산세는 부과되지 않습니다!
다만, 주의해야 할 점은,
토지분에 대한 재산세는 부과됩니다!
(주택을 보유하고 있는 경우, 주택 및 그 부속토지를 포함하여 재산세가 부과되기 때문이죠!)
나아가
‘1.’항에서 살펴본 것처럼,
주택분 재산세를 부과받지 않은 경우,
해당 주택은 종부세 과세 대상에 포함되지 않습니다!
이에 따라 다주택자들의 경우,
재개발 구역 내 주택이 멸실됨으로써
남은 주택들의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원 이하가 되는 경우가 있을 수 있는 등
보유세 부담이 경감되는 효과가 있습니다!
뿐만 아니라,
멸실 후 준공까지 약 3년,
준공 이후 개별등기까지 약 1~2년 정도 소요되는 시간을 감안하면,
총 4~5년 정도의 기간 동안은 보유세 부담이 경감되겠지요!
4. 맺으며
이상과 같이,
재개발 재건축과 보유세가 엮인 쟁점에 대해 살펴보았습니다.
해당 쟁점에 대해 몰랐던 분들은
앞으로 절세 계획을 세우는데 있어
이번 포스팅이 도움이 되셨기를 바랍니다!
조합원이 알아야 할 세금 상식 ②
재건축, 재개발 사업 과정 중 조합원이 납부해야 하는 재산세는 도시정비사업 시행 단계에 따라 과세 방식이 달라지므로 납부 방법을 제대로 알고 있어야 합니다.
입주권과 재산세 정의
‘재산세’란 일정한 재산에 부과되는 세금을 뜻합니다. 여기에서 일정한 재산이라 함은 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박을 모두 포함하며, 재산세는 국세가 아닌 지방세라서 구청이나 군청에서 관리합니다.
‘조합원 입주권’이란, 재건축, 재개발 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 입주권은 주택의 수로 포함되기 때문에 재산세 납부 대상에 속합니다. 단, 아직은 건물이 없는 상태이기 때문에 토지분에 대한 재산만 부과됩니다. 조합원 입주권은 대출·청약·세제 모두 주택 수에 포함된다는 점 또한 중요합니다.
재산세 납부 기간과 방법
재산세는 6월 1일을 기점으로 주택을 보유한 자가 7월과 9월에 각각 절반씩 나누어 납부하는 것이 일반적입니다. 7월에는 건축물, 9월에는 토지에 대한 재산세를 납부합니다. 단, 해당 연도의 부과 세액이 20만 원 이하인 경우 7월에 전액이 부과될 수도 있습니다. 재산세와 관련된 법의 자세한 사항은 지방세법 제9장 재산세 부분을 통해 확인할 수 있습니다. 국가법령정보센터 바로가기
조합원의 경우 재개발, 재건축 사업 시행 단계에 따라 납부방법이 달라집니다. 관리처분계획인가 이전의 경우 토지와 건물을 모두 소유하고 있는 상태이므로 토지/건물에 대해 재산세가 각각 부가됩니다.
관리처분계획인가 승인 이후 기존 건물 멸실 이후는 기존 건물 부분에 따른 세금은 없어지고 토지분에 대해서만 재산세가 매년 9월에 부과됩니다. 따라서 기존 주택 철거 완료 이후 조합원은 철거완료 신고를 반드시 해야 합니다. 철거 완료 미신고 시에는 조합원에게 기존 주택을 포함한 재산세가 부과되기 때문입니다. 철거 완료 신고를 하지 않은 경우에는 주택 재산세로 해당하여 7월과 9월에 나누어 납부됩니다.
구분 납기 비고 토지 매년 9.16 ~ 9.30까지 건축물 매년 7.16 ~ 7.31까지 주택 제 1기분 매년 7.16 ~ 7.31까지 세액 20만원 이하인 경우,
1개월을 7월에 일시 납부 제 2기분 매년 9.16 ~ 9.30까지 세액 20만원 이상인 경우,
7월과 9월에 절반씩 납부
주택 재산세과세표준 및 세율
구분 과세표준 세율 주택 6천만원 이하 0.10% 6천만원 초과~ 1억5천만원 이하 6만원 + 6천만원 초과금액의 0.15% 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 19만 5천원 +
1억 5천만원 초과 금액의 0.25% 3억원 초과 57만원 + 3억원 초과금액의 0.4% 별장은 세율 4%
재산세 산출하는 방법
재산 세액 = 과세표준(주택공시가격*공정시장 가액 비율) * 재산세율(0.1~0.4%)
재산세율은 지방 세법에서 규정하는 내용에 따르며, 주택공시가격과 공정시장 가액 비율을 곱한 과세표준을 활용해 계산합니다. 이때 재산세의 시가표준액이라 함은 재산세의 과세기준이 되는 금액을 말합니다.
*주택공시가격(국가에서 매년 발표하는 주택가격, 현재 대체로 주택가격의 70% 수준)
*공정시장 가액비율 (주택/건물은 60%, 토지는 70%)
*모든 재산세에는 재산세액의 20%의 지방교육세가 함께 부과된다.
*도시계획구역 안에 있는 주택의 경우 과세표준의 0.14%에 해당하는 도시지역분이 추가로 과세된다.
재산세 납부 전 체크해야 할 사항
재산세를 계산하려면 가장 먼저 주택공시가격을 파악하는 것이 중요합니다. 주택공시가격은 ‘부동산 공시가격 알리미 사이트’에 접속해 주택의 주소를 입력하면 공시가격을 열람할 수 있습니다 . 알리미사이트 바로가기 재산세 계산의 가장 기본이 되는 주택공시가격은 공정시장 가액비율 60%를 적용해 과세표준을 구할 수 있기에 더욱 중요합니다. 여기서 계산된 과세표준에 따라 세율을 적용하면 납부해야 할 재산세액이 산출할 수 있습니다.
재산세 이런 것들이 궁금해요!
※특례 세율은 2021~2023년 한시 적용
Q. 2021 재산세, 2020 대비 뭐가 달라졌을까요?
– 정부는 지방세법 개정을 통해 2021년부터 2023년까지 한시적으로 1세대 1주택자에 대한 주택분 재산세 세율을 과세표준 구간별로 0.05%p 인하했습니다. 이는 ‘부동산 공시가격 현실화’에 따른 세부담을 완화하고 서민들의 주거안정을 지원하기 위한 것으로 가구당 최대 18만원의 재산세 감면이 예상됩니다.
하지만 아파트의 실제 시세가 매년 상승할 경우, 공시가격 현실화와 맞물리면서 실질적인 재산세 감면 폭은 더 적어질 수도 있습니다.
Q. 재산세 분할납부 할 수 있나요?
– 재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 납세자의 경우, 재산세 납부기한까지 분할 납부 신청서를 제출하면 납부할 세액의 일부를 납부 기한이 지난날부터 2개월 이내에 분할납부 할 수 있습니다. 납부할 재산세액이 500만 원 이하인 경우에는 250만 원을 초과하는 금액을, 500만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 50%를 분할 납부할 수 있습니다.
분할납부 신청은 해당 지역 세정과, 모바일(위택스앱), 위택스 홈페이지를 통해 가능합니다. 전자 고지 및 자동이체로 세액공제를 받을 경우에는 분납이 불가능하지만, 세액공제 금액을 환원할 경우에는 분납이 가능합니다.
Q. 재산세 고지서를 받지 못했어요. 어디서 확인할 수 있나요?
– 재산세 고지서는 위택스에서 확인할 수 있습니다. 위택스 바로가기 이때, 공인인증서를 사용하여 회원가입 및 로그인이 필요합니다. 회원가입 및 로그인을 한 후, 납부하기>지방세 탭을 통해서 본인의 지방세 내역을 확인할 수 있습니다. 재건축, 재개발로 조합에 명의신탁등기가 되어 있다면 정비사업 조합에 재산세가 부과됩니다.
Q. 납부기한을 경과했어요. 혹시 가산금이 얼마나 부과될까요?
– 납부기한 경과 시 최초 1개월은 3%의 일반가산금이 징수되며 그 이후에는 본세(도시지역분 포함)가 30만 원 이상일 경우 매월 0.75%(최대60개월)의 중가산금이 부과됩니다. 중가산금을 가산하여 징수하는 기간은 60개월을 초과할 수 없으며, 체납된 납세 고지서별 세액이 30만 원 미만일 경우에는 적용되지 않습니다. 납부기한 경과에 대한 가산금은 지방세징수법 제30조와 제31조에 의거하여 부과되며 국가와 지방자체단체에 대해서는 가산금이 징수되지 않습니다.
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조합원이 알아야 할 세금 상식 ② – 입주권과 재산세 – 현대건설 매거진H
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Most searched keywords: Whether you are looking for 재개발 A-to-Z – 재개발 입주권의 재산세와 종부세 재개발에서는 주택(또는 상가, 나대지 등)이 입주권으로 바뀌고 또 나중에는 아파트로 바뀌게 되는데, 이러한 변신에 따라서 보유세 납부 기준 또한 … 재개발 입주권의 보유세 • 철거·멸실 전 까지는 주택(또는 기존 건축물 등)에 대한 재산세 부과 • 철거·멸실 후에는 토지에 대한 재산세만 부과 • 재개발 입주권에 대한 종부세는 없음 이하 내용은 굳이 읽지 않으셔도 됩니다~^^ 재개발에서는 주택(또는 상가, 나대지 등)이 입주권으로 바뀌고 또 나중에는 아파트로 바뀌…
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재개발 A-to-Z
재개발 A-to-Z – 재개발 입주권의 재산세와 종부세
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주택재건축사업 시행으로 철거 중인 주택의 경우 종합부동산세 과세대상 여부
Article author: txsi.hometax.go.kr
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Summary of article content: Articles about 주택재건축사업 시행으로 철거 중인 주택의 경우 종합부동산세 과세대상 여부 종합부동산세 과세대상의 구분은 과세기준일 현재 지방세법상 “주택분 재산세”와 … 아파트 주택재건축 정비사업조합은 그동안 아파트 철거를 위하여 부단히 노력 … …
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주택재건축사업 시행으로 철거 중인 주택의 경우 종합부동산세 과세대상 여부
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재건축조합에 소유권이전 및 신탁등기된 상태에서의 재산세 납부 < 칼럼 < RE 오피니언 < 기사본문 - 도시뉴스 Article author: www.dosinews.com Reviews from users: 15890 Ratings Ratings Top rated: 4.1 Lowest rated: 1 Summary of article content: Articles about 재건축조합에 소유권이전 및 신탁등기된 상태에서의 재산세 납부 < 칼럼 < RE 오피니언 < 기사본문 - 도시뉴스 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▯ ◇ 서론재건축사업에서 이주완료 후에는 주택이나 아파트 등이 멸실된다. 아파트 외에 조합원들이 소유하던 토지 ... ... Most searched keywords: Whether you are looking for 재건축조합에 소유권이전 및 신탁등기된 상태에서의 재산세 납부 < 칼럼 < RE 오피니언 < 기사본문 - 도시뉴스 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▯ ◇ 서론재건축사업에서 이주완료 후에는 주택이나 아파트 등이 멸실된다. 아파트 외에 조합원들이 소유하던 토지 ... ▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ ◇ 서론재건축사업에서 이주완료 후에는 주택이나 아파트 등이 멸실된다. 아파트 외에 조합원들이 소유하던 토지부분은 재건축조합에 ‘소유권이전 및 신탁등기’된 이후 등기부상 소유자는 재건축조합이 된다.이 경우 토지분에 대한 재산세 납부 주체에 대해 지방세법에서는 종전에는 위탁자인 ‘주택소유자’라고 규정한 바 있지만, 2014년 1월 1일 개정 이후에는 지방세법 제1항 제3호에서 ‘조합’이라고 규정하고 있는데, 이에 따라 납부의무자를 두고 조합원이 아니라는 주장이 제기되는 등 논N Table of Contents: 상단영역 본문영역 하단영역 전체메뉴 재건축조합에 소유권이전 및 신탁등기된 상태에서의 재산세 납부 < 칼럼 < RE 오피니언 < 기사본문 - 도시뉴스 Read More [머니 컨설팅]조합원 입주권 보유시 재산세-종부세 내야 Article author: www.donga.com Reviews from users: 36952 Ratings Ratings Top rated: 4.2 Lowest rated: 1 Summary of article content: Articles about [머니 컨설팅]조합원 입주권 보유시 재산세-종부세 내야 Q. 서울에 사는 주부 정모 씨(68)는 아파트 노후가 심해 신축 아파트로 … A. 조합원 입주권은 재개발, 재건축 사업장의 조합원이 보유한 주택을 … … Most searched keywords: Whether you are looking for [머니 컨설팅]조합원 입주권 보유시 재산세-종부세 내야 Q. 서울에 사는 주부 정모 씨(68)는 아파트 노후가 심해 신축 아파트로 … A. 조합원 입주권은 재개발, 재건축 사업장의 조합원이 보유한 주택을 … Q. 서울에 사는 주부 정모 씨(68)는 아파트 노후가 심해 신축 아파트로 이사 가야 할지 고민하고 있다. 그런데 신축 아파트 가격이 최근 많이 올라 걱정이다. 그러던 차에 지인… Table of Contents: [머니 컨설팅]조합원 입주권 보유시 재산세-종부세 내야 Read More 재건축기간 보유세 부과 문의 – 부동산계산기 Article author: ezb.co.kr Reviews from users: 48923 Ratings Ratings Top rated: 3.5 Lowest rated: 1 Summary of article content: Articles about 재건축기간 보유세 부과 문의 – 부동산계산기 조만간 B아파트를 재건축하게 되는데 이때 부과되는 보유세가 어떻게 조정되는지 궁금합니다. 1. B아파트의 재산세, 종부세(부과가 안된 다고 … … Most searched keywords: Whether you are looking for 재건축기간 보유세 부과 문의 – 부동산계산기 조만간 B아파트를 재건축하게 되는데 이때 부과되는 보유세가 어떻게 조정되는지 궁금합니다. 1. B아파트의 재산세, 종부세(부과가 안된 다고 … 조정지역 1가구2주택(15억정도 A아파트와 25억정도 B아파트)이며 부부가 각각 1채씩 소유하고 있습니다. 조만간 B아파트를 재건축하게 되는데 이때 부과되는 보유세가 어떻게 조정되는지 궁금합니다. 1. B아파트의 재산세, 종부세(부과가 안된 다고합니다만)가 어문의게시판, 게시판, 부동산계산기, EZB Table of Contents: 재건축기간 보유세 부과 문의 – 부동산계산기 Read More 1주택자 재산세 감면 가능성… 민간 재건축은 산 넘어 산 – 조선일보 Article author: www.chosun.com Reviews from users: 5011 Ratings Ratings Top rated: 3.5 Lowest rated: 1 Summary of article content: Articles about 1주택자 재산세 감면 가능성… 민간 재건축은 산 넘어 산 – 조선일보 오 시장은 선거 과정에서 민간 재건축·재개발 활성화로 18만5000가구를 공급하겠다고 했다. LH(한국토지주택공사)등 공공 기관 주도로 아파트를 짓겠다는 … … Most searched keywords: Whether you are looking for 1주택자 재산세 감면 가능성… 민간 재건축은 산 넘어 산 – 조선일보 오 시장은 선거 과정에서 민간 재건축·재개발 활성화로 18만5000가구를 공급하겠다고 했다. LH(한국토지주택공사)등 공공 기관 주도로 아파트를 짓겠다는 … 1주택자 재산세 감면 가능성 민간 재건축은 산 넘어 산 野 재보선 압승 오세훈의 서울시 어떻게 바뀔까 오세훈 서울시장이 10년 만에 시정에 복귀하면서 부동산 정책에 어떤 변화가 생길지 관심이 집중되고 있다. 집값 안정을 위한 주택 공급 확대라는 대전제는 정부와 일치하지4월7일 재보선 Table of Contents: 1주택자 재산세 감면 가능성… 민간 재건축은 산 넘어 산 – 조선일보 Read More See more articles in the same category here: https://toplist.xosotanphat.com/blog. 재건축·재개발 사업 시행으로 인해 주택이 철거·멸실된 경우, 재산세 또는 종합부동산세 내야할까?[feat. 철거(멸실) 기준] 벌써 2021년 3월 중반이 되었습니다. 정신없이 일을 처리하다 보니 어느덧, 새 해 전반기가 다 지나가고 있네요. 조용하고 포근하게 삶을 살아가고 싶은데, 지금 우리가 살고 있는 세상이 그렇지 않아 안타까운 마음이 큽니다. [한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기, 구미 여아 사건 등등] 서론은 여기서 짧게 마무리하고, 이번 포스팅에서는 재건축·재개발 사업 시행으로 인해 주택이 철거(멸실)된 경우, 주택에 대한 재산세 또는 종부세 납부 여부 와 관련하여 다루어 보고자 합니다. 다들 아시는 것처럼, 작년, 710 부동산 대책으로 인해 종부세 세율이 급격하게 상승되었으며, 공시지가 현실화 정책, 치솟는 시세 등으로 인해 재산세, 종부세 부담이 가중되었습니다. 제 주변 다주택자들의 경우, 보유세(재산세, 종부세) 부담을 경감시키고자 주택을 처분하려는 분들이 많이 계시는데요, 그러면, 보유 주택 중 일부가 재건축 또는 재개발 사업으로 인해 철거된 경우라면, 철거된 주택에 대해서 재산세와 종부세가 부과될까요? 결론부터 말씀드리면, 철거된 주택은 재산세, 종부세 부과대상에 해당하지 않습니다! (상식적으로 생각해도 당연한 결론입니다!) 이 논의는, ” 주택이 철거 또는 멸실되는 것은 어떤 경우인지? “가 주된 쟁점이 되는데, 이와 관련하여 하나 하나씩 풀어 나가보도록 하겠습니다! 1. 해당 부동산을 주택으로 볼 수 없어 지방세법상 재산세가 부과되지 않았다면, 종부세에 있어서도 해당 부동산은 과세 대상에 포함되지 않는다! ‘1.’항 표제와 관련된 현행 종합부동산세법 규정을 살펴보겠습니다. 먼저, 종부세법상 주택이라 함 은, 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말합니다 (현행 종부세법 제2조 제3호, 지방세법 제104조 제3호, 주택법 제2조 제1호). 다음으로, 종부세 과세기준일 은 매년 6월 1일 입니다(현행 종합부동산세법 제3조, 지방세법 제114조). [ 주택의 정의, 과세기준일은 종부세법과 지방세법 모두 같습니다 !] 그리고 주택에 대한 종부세 납세의무자는 과세기준일 현재(6/1) 주택분 재산세의 납세의무자 로서, 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 자 입니다 (현행 종부세법 제7조 제1항, 동법 제8조 제1항). 즉, 주택에 대한 종부세 납세의무자에 해당하기 위해서는, ① 과세기준일인 6/1 당시 주택분 재산세 납세의무자 이어야 하고, ② 위 납세의무자의 보유 주택 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하여야 합니다. 위 관련 규정을 종합해 보면, 1차적으로, 해당 부동산이 지방세법상 주택분 재산세 과세대상에 해당되어야 해당 부동산이 주택에 대한 종부세 과세대상에 해당되는 것을 알 수 있습니다. 이게 무슨말이냐면, 어떤 주택이 철거 또는 멸실로 인해 지방세법상 재산세가 부과되지 않았다면, 해당 주택은 종부세 과세대상에 포함되지 않는다는 의미입니다! 앞서 말씀드린 것처럼, 지방세법과 종부세법에서 ‘주택’에 대한 정의 규정이 동일하기 때문에, 지자체에서 해당 부동산을 주택으로 판단하지 않아 지방세법상 재산세를 부과하지 않은 경우, 종부세법에 있어서도 해당 부동산을 주택으로 판단하지 않는 것이지요. 따라서 주택에 대한 재산세, 종부세와 관련하여, 재산세 부과기준일(6/1) 현재, 지자체로부터 해당 부동산이 주택에 해당하지 않는다는 점을 인정받는 것이 매우 중요 합니다! 그렇다면, 중요한 질문이 남습니다. 과세기준일인 6/1 현재, 어떤 경우에 해당하여야 주택이 철거(멸실)되어 주택으로 볼 수 없게 되는 것일까요? 2. 행정안전부의 주택 여부 판단 기준 취득세, 재산세 등이 규정된 지방세법은 행정안전부에서 총괄하고 있습니다. (참고로, 종합부동산세법은 기획재정부에서 총괄하고 있는데, 지방세법과 종합부동산세법 담당 부서가 다르다는 점 주의하세요!) 따라서 지방세법상 재산세 부과에 있어, 주택에 해당하는지 여부를 판단하는 것도 행정안전부에서 제시한 지침을 기준으로 이루어지게 됩니다. 그렇다면, 행정안전부에서 제시한 ‘주택 여부에 대한 판단 기준’을 살펴볼까요? 행정안전부에서는 2018년 각 지자체에 “재개발, 재건축 구역 멸실 예정 주택 적용기준(취득세, 재산세)”을 전달하였습니다. 2018년 이전, 종전 유권해석 기준에 따르면, 재개발·재건축 구역의 철거예정주택은 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당하지 않는다고 하였습니다. 그러나 종전 유권해석으로는 다양한 사례에 적용하기 곤란하고, 개별 사실관계 확인 과정에서 많은 행정력이 소모하게 되며, 지자체간 상이한 운영에 따른 과세 불평평 문제가 초래된다는 비판이 제기되었습니다. 이에 따라 과세체계의 일관성을 확보하기 위해, 주택여부에 대한 판단 기준을 아래와 같이 변경하였습니다. [행정안전부 적용기준] 변경된 기준에 따를 경우, 과세기준일 현재(6/1), 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우에는 주택으로 보아 주택분 재산세가 과세됩니다! 이처럼, 주택 여부에 대한 판단 기준을 ① 주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, ② 사실상 철거·멸 실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거 ·멸실된 날(멸실 등기된 날) 로 설정함으로써, 그 기준이 종전보다 비교적 명확해졌습니다! 3. 과세기준일 현재(6/1), 주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 경우 납부해야 할 보유세는? 재건축·재개발 구역 내 주택이 6/1 현재, 철거·멸실된 경우, 주택분 재산세는 부과되지 않습니다! 다만, 주의해야 할 점은, 토지분에 대한 재산세는 부과됩니다! (주택을 보유하고 있는 경우, 주택 및 그 부속토지를 포함하여 재산세가 부과되기 때문이죠!) 나아가 ‘1.’항에서 살펴본 것처럼, 주택분 재산세를 부과받지 않은 경우, 해당 주택은 종부세 과세 대상에 포함되지 않습니다! 이에 따라 다주택자들의 경우, 재개발 구역 내 주택이 멸실됨으로써 남은 주택들의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원 이하가 되는 경우가 있을 수 있는 등 보유세 부담이 경감되는 효과가 있습니다! 뿐만 아니라, 멸실 후 준공까지 약 3년, 준공 이후 개별등기까지 약 1~2년 정도 소요되는 시간을 감안하면, 총 4~5년 정도의 기간 동안은 보유세 부담이 경감되겠지요! 4. 맺으며 이상과 같이, 재개발 재건축과 보유세가 엮인 쟁점에 대해 살펴보았습니다. 해당 쟁점에 대해 몰랐던 분들은 앞으로 절세 계획을 세우는데 있어 이번 포스팅이 도움이 되셨기를 바랍니다! 조합원이 알아야 할 세금 상식 ② 재건축, 재개발 사업 과정 중 조합원이 납부해야 하는 재산세는 도시정비사업 시행 단계에 따라 과세 방식이 달라지므로 납부 방법을 제대로 알고 있어야 합니다. 입주권과 재산세 정의 ‘재산세’란 일정한 재산에 부과되는 세금을 뜻합니다. 여기에서 일정한 재산이라 함은 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박을 모두 포함하며, 재산세는 국세가 아닌 지방세라서 구청이나 군청에서 관리합니다. ‘조합원 입주권’이란, 재건축, 재개발 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 입주권은 주택의 수로 포함되기 때문에 재산세 납부 대상에 속합니다. 단, 아직은 건물이 없는 상태이기 때문에 토지분에 대한 재산만 부과됩니다. 조합원 입주권은 대출·청약·세제 모두 주택 수에 포함된다는 점 또한 중요합니다. 재산세 납부 기간과 방법 재산세는 6월 1일을 기점으로 주택을 보유한 자가 7월과 9월에 각각 절반씩 나누어 납부하는 것이 일반적입니다. 7월에는 건축물, 9월에는 토지에 대한 재산세를 납부합니다. 단, 해당 연도의 부과 세액이 20만 원 이하인 경우 7월에 전액이 부과될 수도 있습니다. 재산세와 관련된 법의 자세한 사항은 지방세법 제9장 재산세 부분을 통해 확인할 수 있습니다. 국가법령정보센터 바로가기 조합원의 경우 재개발, 재건축 사업 시행 단계에 따라 납부방법이 달라집니다. 관리처분계획인가 이전의 경우 토지와 건물을 모두 소유하고 있는 상태이므로 토지/건물에 대해 재산세가 각각 부가됩니다. 관리처분계획인가 승인 이후 기존 건물 멸실 이후는 기존 건물 부분에 따른 세금은 없어지고 토지분에 대해서만 재산세가 매년 9월에 부과됩니다. 따라서 기존 주택 철거 완료 이후 조합원은 철거완료 신고를 반드시 해야 합니다. 철거 완료 미신고 시에는 조합원에게 기존 주택을 포함한 재산세가 부과되기 때문입니다. 철거 완료 신고를 하지 않은 경우에는 주택 재산세로 해당하여 7월과 9월에 나누어 납부됩니다. 구분 납기 비고 토지 매년 9.16 ~ 9.30까지 건축물 매년 7.16 ~ 7.31까지 주택 제 1기분 매년 7.16 ~ 7.31까지 세액 20만원 이하인 경우, 1개월을 7월에 일시 납부 제 2기분 매년 9.16 ~ 9.30까지 세액 20만원 이상인 경우, 7월과 9월에 절반씩 납부 주택 재산세과세표준 및 세율 구분 과세표준 세율 주택 6천만원 이하 0.10% 6천만원 초과~ 1억5천만원 이하 6만원 + 6천만원 초과금액의 0.15% 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 19만 5천원 + 1억 5천만원 초과 금액의 0.25% 3억원 초과 57만원 + 3억원 초과금액의 0.4% 별장은 세율 4% 재산세 산출하는 방법 재산 세액 = 과세표준(주택공시가격*공정시장 가액 비율) * 재산세율(0.1~0.4%) 재산세율은 지방 세법에서 규정하는 내용에 따르며, 주택공시가격과 공정시장 가액 비율을 곱한 과세표준을 활용해 계산합니다. 이때 재산세의 시가표준액이라 함은 재산세의 과세기준이 되는 금액을 말합니다. *주택공시가격(국가에서 매년 발표하는 주택가격, 현재 대체로 주택가격의 70% 수준) *공정시장 가액비율 (주택/건물은 60%, 토지는 70%) *모든 재산세에는 재산세액의 20%의 지방교육세가 함께 부과된다. *도시계획구역 안에 있는 주택의 경우 과세표준의 0.14%에 해당하는 도시지역분이 추가로 과세된다. 재산세 납부 전 체크해야 할 사항 재산세를 계산하려면 가장 먼저 주택공시가격을 파악하는 것이 중요합니다. 주택공시가격은 ‘부동산 공시가격 알리미 사이트’에 접속해 주택의 주소를 입력하면 공시가격을 열람할 수 있습니다 . 알리미사이트 바로가기 재산세 계산의 가장 기본이 되는 주택공시가격은 공정시장 가액비율 60%를 적용해 과세표준을 구할 수 있기에 더욱 중요합니다. 여기서 계산된 과세표준에 따라 세율을 적용하면 납부해야 할 재산세액이 산출할 수 있습니다. 재산세 이런 것들이 궁금해요! ※특례 세율은 2021~2023년 한시 적용 Q. 2021 재산세, 2020 대비 뭐가 달라졌을까요? – 정부는 지방세법 개정을 통해 2021년부터 2023년까지 한시적으로 1세대 1주택자에 대한 주택분 재산세 세율을 과세표준 구간별로 0.05%p 인하했습니다. 이는 ‘부동산 공시가격 현실화’에 따른 세부담을 완화하고 서민들의 주거안정을 지원하기 위한 것으로 가구당 최대 18만원의 재산세 감면이 예상됩니다. 하지만 아파트의 실제 시세가 매년 상승할 경우, 공시가격 현실화와 맞물리면서 실질적인 재산세 감면 폭은 더 적어질 수도 있습니다. Q. 재산세 분할납부 할 수 있나요? – 재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 납세자의 경우, 재산세 납부기한까지 분할 납부 신청서를 제출하면 납부할 세액의 일부를 납부 기한이 지난날부터 2개월 이내에 분할납부 할 수 있습니다. 납부할 재산세액이 500만 원 이하인 경우에는 250만 원을 초과하는 금액을, 500만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 50%를 분할 납부할 수 있습니다. 분할납부 신청은 해당 지역 세정과, 모바일(위택스앱), 위택스 홈페이지를 통해 가능합니다. 전자 고지 및 자동이체로 세액공제를 받을 경우에는 분납이 불가능하지만, 세액공제 금액을 환원할 경우에는 분납이 가능합니다. Q. 재산세 고지서를 받지 못했어요. 어디서 확인할 수 있나요? – 재산세 고지서는 위택스에서 확인할 수 있습니다. 위택스 바로가기 이때, 공인인증서를 사용하여 회원가입 및 로그인이 필요합니다. 회원가입 및 로그인을 한 후, 납부하기>지방세 탭을 통해서 본인의 지방세 내역을 확인할 수 있습니다. 재건축, 재개발로 조합에 명의신탁등기가 되어 있다면 정비사업 조합에 재산세가 부과됩니다. Q. 납부기한을 경과했어요. 혹시 가산금이 얼마나 부과될까요? – 납부기한 경과 시 최초 1개월은 3%의 일반가산금이 징수되며 그 이후에는 본세(도시지역분 포함)가 30만 원 이상일 경우 매월 0.75%(최대60개월)의 중가산금이 부과됩니다. 중가산금을 가산하여 징수하는 기간은 60개월을 초과할 수 없으며, 체납된 납세 고지서별 세액이 30만 원 미만일 경우에는 적용되지 않습니다. 납부기한 경과에 대한 가산금은 지방세징수법 제30조와 제31조에 의거하여 부과되며 국가와 지방자체단체에 대해서는 가산금이 징수되지 않습니다.
재개발 입주권의 재산세와 종부세
재개발 입주권의 보유세 • 철거·멸실 전 까지는 주택(또는 기존 건축물 등)에 대한 재산세 부과 • 철거·멸실 후에는 토지에 대한 재산세만 부과 • 재개발 입주권에 대한 종부세는 없음 이하 내용은 굳이 읽지 않으셔도 됩니다~^^ 재개발에서는 주택(또는 상가, 나대지 등)이 입주권으로 바뀌고 또 나중에는 아파트로 바뀌게 되는데, 이러한 변신에 따라서 보유세 납부 기준 또한 바뀌게 됩니다. 재개발 조합원 입주권의 재산세 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박에 대해 부과하는 세금입니다. 따라서 청약에 당첨되어 분양권을 소유한 경우에는 아직은 주택법에서 정한 주택이 아니므로 재산세가 부과되지 않습니다. 그러나, 조합원 입주권은 기존의 건물을 철거한 토지를 기반으로 형성된 권리 이므로 분양권과는 달리 토지에 대한 재산세를 납부해야 합니다. 토지 분에 대한 재산세가 9월에 부과됩니다. 재산세 부과하는 입주권 전환 기준 취득세와 동일하게, 재산세 부과를 위한 입주권 전환은 다음과 같이 기존 건축물의 멸실을 기준으로 하고 있습니다.(두 가지 세목 모두 지방세법의 세목임) 1. 주택이 사실상 철거·멸실된 날 2. 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날 재개발 입주권 재산세 납부 주체 재개발 입주권에 부과되는 토지분의 재산세는 조합원이 납부합니다. 너무도 당연한 얘기인가요? ^^ 조합에 명의신탁등기가 되어 있다면 조합원이 아니라 정비사업 조합에 재산세가 부과됩니다만, 이 경우에도 대외적으로만 그러할 뿐 실질적으로는 조합원이 부담합니다. 현금 청산자에 대한 재산세만 조합이 부담합니다. 관례적으로 재건축은 조합에 명의신탁을 하고 재개발의 경우에는 대부분 하지 않아 왔습니다. 재개발의 경우 수용권한이 있기 때문에 필요성을 덜 느꼈던 것인데, 신탁등기를 할 경우 법인세를 절감할 수 있는 등, 최근에는 재개발 조합에서도 신탁등기의 필요성이 증가하는 추세라 각 조합들의 사정과 운영방침에 따라 어떻게 할지를 지켜볼 일 입니다. 재개발 입주권과 종합부동산세 재개발 입주권은 종합부동산세 과세 대상이 아닙니다. 이 것이 일반적으로 알려진 사실인데, 입주권을 규정하는 법률 등에 따라 입주권의 성격이 조금 달라지므로 3단계로 구분해서 보면, 입주권으로 분류가 되었음에도 종부세가 부과 되었다가, 일시적으로 대폭 줄거나 거의 없어졌다가, 나중엔 아예 종부세가 없어지게 됩니다 ^^ 도정법과 소득세법에서는 관리처분계획 인가일을 기준으로 하여 입주권으로 전환되는 것으로 봅니다. 그러나 여전히 건물이 존재하고 사용하는 상태, 그래서 취득세와 재산세를 규정하고 있는 지방세법에서는 입주권으로 전환되는 시기를 철거·멸실된 날을 기준으로 삼고 있습니다. 종부세는 재산세와 밀접한 관계가 있기에 , 도정법과 소득세법에서 관리처분인가일을 기준으로 입주권으로 전환된 것으로 규정함에도 불구하고, 철거·멸실 전 까지는 여전히 주택 등으로 보아 종부세 부과대상이 됩니다. 그런데…. 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. 1. 종합합산과세대상 2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지 지방세법 시행령 제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조제1항제2호다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 철거·멸실이 된 후에도 6개월 간은 별도합산과세대상 토지로 분류하여 놓고 있어서 여전히 종부세를 납부하는 혜택을 누릴 수도 있습니다^^ 다만, 토지이기에 주택에 부과되는 종부세는 철거·멸실과 동시에 사라지게 되지요. 별도합산과세대상 기준은 공시가격 80억원 초과입니다. 일반 조합원들 중에서야 거의 ‘해당사항 없음’으로 사실상 종부세와는 작별을 고하게 되는 셈입니다. 6월 1일이 철거·멸실 후 6개월 이내에 포함되지 않는다면 곧바로 종부세와는 bye ~^^ 6개월 뒤 부터는… 지방세법 제106조 제1항 3호 사목 과 동법 시행령 제102조 제7항 7호 에 의해서 분리과세대상 토지로 편입이 되면서 종부세 대상에서 완전히 벗어나게 됩니다. 종합부동산세법 제12조(납세의무자) ①과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자 2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자 이렇게 별도합산까지는 종부세 대상이 되지만 분리과세대상은 종부세 대상에서 제외가 됩니다. 굳이 왜 이렇게 철거·멸실 이후 6개월간 별도합산 과정을 거쳐 분리과세대상으로 바뀌게 만들어 두었는지는 모르겠습니다. 여기까지 법을 뒤져가며 확인한 과정만으로도 충분히 골치가 아파서 더 이상의 궁금증은 접기로 합니다 ^^ 참고로 철거·멸실이 되어도 기존 토지에 대한 공시지가는 매년 발표됩니다. 종부세까진 아니더라도 재산세라는 세금을 매겨야 하거든요^^ 완공된 다른 재개발 아파트의 과거 지번으로 직접 확인해 보았더니, 준공 직전까지 매년 꼬박꼬박 공시지가를 매겨 왔더군요^^
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[재건축 세금의 모든 것] 재건축 아파트에 관심있는데 세금이 걱정된다면 ? @절세미녀가 알려주는 재건축 절세TIP [재건축 세금의 모든 것] 재건축 아파트에 관심있는데 세금이 걱정된다면 ? @절세미녀가 알려주는 재건축 절세TIP재건축·재개발 사업 시행으로 인해 주택이 철거·멸실된 경우, 재산세 또는 종합부동산세 내야할까?[feat. 철거(멸실) 기준]
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Most searched keywords: Whether you are looking for 재건축·재개발 사업 시행으로 인해 주택이 철거·멸실된 경우, 재산세 또는 종합부동산세 내야할까?[feat. 철거(멸실) 기준] Updating 벌써 2021년 3월 중반이 되었습니다. 정신없이 일을 처리하다 보니 어느덧, 새 해 전반기가 다 지나가고 있네요. 조용하고 포근하게 삶을 살아가고 싶은데, 지금 우리가 살고 있는 세상이 그렇지 않아 안타까운..
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재건축·재개발 사업 시행으로 인해 주택이 철거·멸실된 경우, 재산세 또는 종합부동산세 내야할까?[feat. 철거(멸실) 기준]
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조합원이 알아야 할 세금 상식 ② – 입주권과 재산세 – 현대건설 매거진H
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Summary of article content: Articles about 조합원이 알아야 할 세금 상식 ② – 입주권과 재산세 – 현대건설 매거진H 조합원 입주권’이란, 재건축, 재개발 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 입주권은 주택의 수로 포함되기 때문에 재산세 납부 대상에 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 조합원이 알아야 할 세금 상식 ② – 입주권과 재산세 – 현대건설 매거진H 조합원 입주권’이란, 재건축, 재개발 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 입주권은 주택의 수로 포함되기 때문에 재산세 납부 대상에 … 재건축, 재개발 사업 과정 중 조합원이 납부해야 하는 재산세는 도시정비사업 시행 단계에 따라 과세 방식이 달라지므로 납부 방법을 제대로 알고 있어야 합니다. 입주권과 재산세 정의 ‘재산세’란 일정한 재산에 부과되는 세금을 뜻합니다. 여기에서 일정한 재산이라 함은 토지,
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입주권과 재산세 정의
재산세 납부 기간과 방법
주택 재산세과세표준 및 세율
재산세 산출하는 방법
재산세 납부 전 체크해야 할 사항
재산세 이런 것들이 궁금해요!
조합원이 알아야 할 세금 상식 ② – 입주권과 재산세 – 현대건설 매거진H
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재개발 A-to-Z – 재개발 입주권의 재산세와 종부세
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Summary of article content: Articles about 재개발 A-to-Z – 재개발 입주권의 재산세와 종부세 재개발에서는 주택(또는 상가, 나대지 등)이 입주권으로 바뀌고 또 나중에는 아파트로 바뀌게 되는데, 이러한 변신에 따라서 보유세 납부 기준 또한 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 재개발 A-to-Z – 재개발 입주권의 재산세와 종부세 재개발에서는 주택(또는 상가, 나대지 등)이 입주권으로 바뀌고 또 나중에는 아파트로 바뀌게 되는데, 이러한 변신에 따라서 보유세 납부 기준 또한 … 재개발 입주권의 보유세 • 철거·멸실 전 까지는 주택(또는 기존 건축물 등)에 대한 재산세 부과 • 철거·멸실 후에는 토지에 대한 재산세만 부과 • 재개발 입주권에 대한 종부세는 없음 이하 내용은 굳이 읽지 않으셔도 됩니다~^^ 재개발에서는 주택(또는 상가, 나대지 등)이 입주권으로 바뀌고 또 나중에는 아파트로 바뀌…
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한남뉴타운
재개발 A-to-Z
재개발 A-to-Z – 재개발 입주권의 재산세와 종부세
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주택재건축사업 시행으로 철거 중인 주택의 경우 종합부동산세 과세대상 여부
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Summary of article content: Articles about 주택재건축사업 시행으로 철거 중인 주택의 경우 종합부동산세 과세대상 여부 종합부동산세 과세대상의 구분은 과세기준일 현재 지방세법상 “주택분 재산세”와 … 아파트 주택재건축 정비사업조합은 그동안 아파트 철거를 위하여 부단히 노력 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 주택재건축사업 시행으로 철거 중인 주택의 경우 종합부동산세 과세대상 여부 종합부동산세 과세대상의 구분은 과세기준일 현재 지방세법상 “주택분 재산세”와 … 아파트 주택재건축 정비사업조합은 그동안 아파트 철거를 위하여 부단히 노력 …
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20070504
주택재건축사업 시행으로 철거 중인 주택의 경우 종합부동산세 과세대상 여부
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재건축 이주·철거에 따른 세금 – 하우징헤럴드
Article author: www.housingherald.co.kr
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Summary of article content: Articles about 재건축 이주·철거에 따른 세금 – 하우징헤럴드 구청에 멸실 신고 후 공부가 정리되면 주택이 없는 것으로 되어 신축아파트 준공시까지 주택분 재산세나 주택분 종부세는 과세대상에서 제외된다. 단 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 재건축 이주·철거에 따른 세금 – 하우징헤럴드 구청에 멸실 신고 후 공부가 정리되면 주택이 없는 것으로 되어 신축아파트 준공시까지 주택분 재산세나 주택분 종부세는 과세대상에서 제외된다. 단 … Q.이주 후 철거를 하게 되면 건물이 멸실되고 무주택이 된다는데 이로 인해 받게 되는 혜택이 있나?A.구청에 멸실 신고 후 공부가 정리되면 주택이 없는 것으로 되어 신축아파트 준공시까지 주택분 재산세나 주택분 종부세는 과세대상에서 제외된다. 단 토지분 재산세는 납부대상이다. 철거된 상태에서 매매나 증여로 등기 이전될 경우에는 건물을 제외한 토지에 대한 취득세만 납부하게 되어 부담이 줄어들 수 있다. 그러나 양도세나 증여세는 철거되어도 줄어들지 않는다. 조합원입주권은 시가로 계산되기 때문이다. 또한 건물이 없어도 조합원입주권으로 다른
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재건축 이주·철거에 따른 세금 – 하우징헤럴드
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재건축조합에 소유권이전 및 신탁등기된 상태에서의 재산세 납부 < 칼럼 < RE 오피니언 < 기사본문 - 도시뉴스 Article author: www.dosinews.com Reviews from users: 30575 Ratings Ratings Top rated: 4.6 Lowest rated: 1 Summary of article content: Articles about 재건축조합에 소유권이전 및 신탁등기된 상태에서의 재산세 납부 < 칼럼 < RE 오피니언 < 기사본문 - 도시뉴스 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▯ ◇ 서론재건축사업에서 이주완료 후에는 주택이나 아파트 등이 멸실된다. 아파트 외에 조합원들이 소유하던 토지 ... ... Most searched keywords: Whether you are looking for 재건축조합에 소유권이전 및 신탁등기된 상태에서의 재산세 납부 < 칼럼 < RE 오피니언 < 기사본문 - 도시뉴스 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▯ ◇ 서론재건축사업에서 이주완료 후에는 주택이나 아파트 등이 멸실된다. 아파트 외에 조합원들이 소유하던 토지 ... ▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮ ◇ 서론재건축사업에서 이주완료 후에는 주택이나 아파트 등이 멸실된다. 아파트 외에 조합원들이 소유하던 토지부분은 재건축조합에 ‘소유권이전 및 신탁등기’된 이후 등기부상 소유자는 재건축조합이 된다.이 경우 토지분에 대한 재산세 납부 주체에 대해 지방세법에서는 종전에는 위탁자인 ‘주택소유자’라고 규정한 바 있지만, 2014년 1월 1일 개정 이후에는 지방세법 제1항 제3호에서 ‘조합’이라고 규정하고 있는데, 이에 따라 납부의무자를 두고 조합원이 아니라는 주장이 제기되는 등 논N Table of Contents: 상단영역 본문영역 하단영역 전체메뉴 재건축조합에 소유권이전 및 신탁등기된 상태에서의 재산세 납부 < 칼럼 < RE 오피니언 < 기사본문 - 도시뉴스 Read More [머니 컨설팅]조합원 입주권 보유시 재산세-종부세 내야 Article author: www.donga.com Reviews from users: 44117 Ratings Ratings Top rated: 5.0 Lowest rated: 1 Summary of article content: Articles about [머니 컨설팅]조합원 입주권 보유시 재산세-종부세 내야 Q. 서울에 사는 주부 정모 씨(68)는 아파트 노후가 심해 신축 아파트로 … A. 조합원 입주권은 재개발, 재건축 사업장의 조합원이 보유한 주택을 … … Most searched keywords: Whether you are looking for [머니 컨설팅]조합원 입주권 보유시 재산세-종부세 내야 Q. 서울에 사는 주부 정모 씨(68)는 아파트 노후가 심해 신축 아파트로 … A. 조합원 입주권은 재개발, 재건축 사업장의 조합원이 보유한 주택을 … Q. 서울에 사는 주부 정모 씨(68)는 아파트 노후가 심해 신축 아파트로 이사 가야 할지 고민하고 있다. 그런데 신축 아파트 가격이 최근 많이 올라 걱정이다. 그러던 차에 지인… Table of Contents: [머니 컨설팅]조합원 입주권 보유시 재산세-종부세 내야 Read More 재건축기간 보유세 부과 문의 – 부동산계산기 Article author: ezb.co.kr Reviews from users: 8711 Ratings Ratings Top rated: 3.2 Lowest rated: 1 Summary of article content: Articles about 재건축기간 보유세 부과 문의 – 부동산계산기 조만간 B아파트를 재건축하게 되는데 이때 부과되는 보유세가 어떻게 조정되는지 궁금합니다. 1. B아파트의 재산세, 종부세(부과가 안된 다고 … … Most searched keywords: Whether you are looking for 재건축기간 보유세 부과 문의 – 부동산계산기 조만간 B아파트를 재건축하게 되는데 이때 부과되는 보유세가 어떻게 조정되는지 궁금합니다. 1. B아파트의 재산세, 종부세(부과가 안된 다고 … 조정지역 1가구2주택(15억정도 A아파트와 25억정도 B아파트)이며 부부가 각각 1채씩 소유하고 있습니다. 조만간 B아파트를 재건축하게 되는데 이때 부과되는 보유세가 어떻게 조정되는지 궁금합니다. 1. B아파트의 재산세, 종부세(부과가 안된 다고합니다만)가 어문의게시판, 게시판, 부동산계산기, EZB Table of Contents: 재건축기간 보유세 부과 문의 – 부동산계산기 Read More 1주택자 재산세 감면 가능성… 민간 재건축은 산 넘어 산 – 조선일보 Article author: www.chosun.com Reviews from users: 39610 Ratings Ratings Top rated: 4.0 Lowest rated: 1 Summary of article content: Articles about 1주택자 재산세 감면 가능성… 민간 재건축은 산 넘어 산 – 조선일보 오 시장은 선거 과정에서 민간 재건축·재개발 활성화로 18만5000가구를 공급하겠다고 했다. LH(한국토지주택공사)등 공공 기관 주도로 아파트를 짓겠다는 … … Most searched keywords: Whether you are looking for 1주택자 재산세 감면 가능성… 민간 재건축은 산 넘어 산 – 조선일보 오 시장은 선거 과정에서 민간 재건축·재개발 활성화로 18만5000가구를 공급하겠다고 했다. LH(한국토지주택공사)등 공공 기관 주도로 아파트를 짓겠다는 … 1주택자 재산세 감면 가능성 민간 재건축은 산 넘어 산 野 재보선 압승 오세훈의 서울시 어떻게 바뀔까 오세훈 서울시장이 10년 만에 시정에 복귀하면서 부동산 정책에 어떤 변화가 생길지 관심이 집중되고 있다. 집값 안정을 위한 주택 공급 확대라는 대전제는 정부와 일치하지4월7일 재보선 Table of Contents: 1주택자 재산세 감면 가능성… 민간 재건축은 산 넘어 산 – 조선일보 Read More 재건축 아파트 재산세 Article author: www.hankyung.com Reviews from users: 39856 Ratings Ratings Top rated: 4.2 Lowest rated: 1 Summary of article content: Articles about 재건축 아파트 재산세 재산세는 주택이 아닌 토지에 대해서만 내면 된다. 조합원들이 멸실등기 시점에 촉각을 곤두세우는 이유다. 공시가격 급등으로 조합원들의 공포는 더 … … Most searched keywords: Whether you are looking for 재건축 아파트 재산세 재산세는 주택이 아닌 토지에 대해서만 내면 된다. 조합원들이 멸실등기 시점에 촉각을 곤두세우는 이유다. 공시가격 급등으로 조합원들의 공포는 더 … Table of Contents: 재건축 아파트 재산세 Read More See more articles in the same category here: https://toplist.1111.com.vn/blog/. 재건축·재개발 사업 시행으로 인해 주택이 철거·멸실된 경우, 재산세 또는 종합부동산세 내야할까?[feat. 철거(멸실) 기준] 벌써 2021년 3월 중반이 되었습니다. 정신없이 일을 처리하다 보니 어느덧, 새 해 전반기가 다 지나가고 있네요. 조용하고 포근하게 삶을 살아가고 싶은데, 지금 우리가 살고 있는 세상이 그렇지 않아 안타까운 마음이 큽니다. [한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기, 구미 여아 사건 등등] 서론은 여기서 짧게 마무리하고, 이번 포스팅에서는 재건축·재개발 사업 시행으로 인해 주택이 철거(멸실)된 경우, 주택에 대한 재산세 또는 종부세 납부 여부 와 관련하여 다루어 보고자 합니다. 다들 아시는 것처럼, 작년, 710 부동산 대책으로 인해 종부세 세율이 급격하게 상승되었으며, 공시지가 현실화 정책, 치솟는 시세 등으로 인해 재산세, 종부세 부담이 가중되었습니다. 제 주변 다주택자들의 경우, 보유세(재산세, 종부세) 부담을 경감시키고자 주택을 처분하려는 분들이 많이 계시는데요, 그러면, 보유 주택 중 일부가 재건축 또는 재개발 사업으로 인해 철거된 경우라면, 철거된 주택에 대해서 재산세와 종부세가 부과될까요? 결론부터 말씀드리면, 철거된 주택은 재산세, 종부세 부과대상에 해당하지 않습니다! (상식적으로 생각해도 당연한 결론입니다!) 이 논의는, ” 주택이 철거 또는 멸실되는 것은 어떤 경우인지? “가 주된 쟁점이 되는데, 이와 관련하여 하나 하나씩 풀어 나가보도록 하겠습니다! 1. 해당 부동산을 주택으로 볼 수 없어 지방세법상 재산세가 부과되지 않았다면, 종부세에 있어서도 해당 부동산은 과세 대상에 포함되지 않는다! ‘1.’항 표제와 관련된 현행 종합부동산세법 규정을 살펴보겠습니다. 먼저, 종부세법상 주택이라 함 은, 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말합니다 (현행 종부세법 제2조 제3호, 지방세법 제104조 제3호, 주택법 제2조 제1호). 다음으로, 종부세 과세기준일 은 매년 6월 1일 입니다(현행 종합부동산세법 제3조, 지방세법 제114조). [ 주택의 정의, 과세기준일은 종부세법과 지방세법 모두 같습니다 !] 그리고 주택에 대한 종부세 납세의무자는 과세기준일 현재(6/1) 주택분 재산세의 납세의무자 로서, 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 자 입니다 (현행 종부세법 제7조 제1항, 동법 제8조 제1항). 즉, 주택에 대한 종부세 납세의무자에 해당하기 위해서는, ① 과세기준일인 6/1 당시 주택분 재산세 납세의무자 이어야 하고, ② 위 납세의무자의 보유 주택 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하여야 합니다. 위 관련 규정을 종합해 보면, 1차적으로, 해당 부동산이 지방세법상 주택분 재산세 과세대상에 해당되어야 해당 부동산이 주택에 대한 종부세 과세대상에 해당되는 것을 알 수 있습니다. 이게 무슨말이냐면, 어떤 주택이 철거 또는 멸실로 인해 지방세법상 재산세가 부과되지 않았다면, 해당 주택은 종부세 과세대상에 포함되지 않는다는 의미입니다! 앞서 말씀드린 것처럼, 지방세법과 종부세법에서 ‘주택’에 대한 정의 규정이 동일하기 때문에, 지자체에서 해당 부동산을 주택으로 판단하지 않아 지방세법상 재산세를 부과하지 않은 경우, 종부세법에 있어서도 해당 부동산을 주택으로 판단하지 않는 것이지요. 따라서 주택에 대한 재산세, 종부세와 관련하여, 재산세 부과기준일(6/1) 현재, 지자체로부터 해당 부동산이 주택에 해당하지 않는다는 점을 인정받는 것이 매우 중요 합니다! 그렇다면, 중요한 질문이 남습니다. 과세기준일인 6/1 현재, 어떤 경우에 해당하여야 주택이 철거(멸실)되어 주택으로 볼 수 없게 되는 것일까요? 2. 행정안전부의 주택 여부 판단 기준 취득세, 재산세 등이 규정된 지방세법은 행정안전부에서 총괄하고 있습니다. (참고로, 종합부동산세법은 기획재정부에서 총괄하고 있는데, 지방세법과 종합부동산세법 담당 부서가 다르다는 점 주의하세요!) 따라서 지방세법상 재산세 부과에 있어, 주택에 해당하는지 여부를 판단하는 것도 행정안전부에서 제시한 지침을 기준으로 이루어지게 됩니다. 그렇다면, 행정안전부에서 제시한 ‘주택 여부에 대한 판단 기준’을 살펴볼까요? 행정안전부에서는 2018년 각 지자체에 “재개발, 재건축 구역 멸실 예정 주택 적용기준(취득세, 재산세)”을 전달하였습니다. 2018년 이전, 종전 유권해석 기준에 따르면, 재개발·재건축 구역의 철거예정주택은 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당하지 않는다고 하였습니다. 그러나 종전 유권해석으로는 다양한 사례에 적용하기 곤란하고, 개별 사실관계 확인 과정에서 많은 행정력이 소모하게 되며, 지자체간 상이한 운영에 따른 과세 불평평 문제가 초래된다는 비판이 제기되었습니다. 이에 따라 과세체계의 일관성을 확보하기 위해, 주택여부에 대한 판단 기준을 아래와 같이 변경하였습니다. [행정안전부 적용기준] 변경된 기준에 따를 경우, 과세기준일 현재(6/1), 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우에는 주택으로 보아 주택분 재산세가 과세됩니다! 이처럼, 주택 여부에 대한 판단 기준을 ① 주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, ② 사실상 철거·멸 실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거 ·멸실된 날(멸실 등기된 날) 로 설정함으로써, 그 기준이 종전보다 비교적 명확해졌습니다! 3. 과세기준일 현재(6/1), 주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 경우 납부해야 할 보유세는? 재건축·재개발 구역 내 주택이 6/1 현재, 철거·멸실된 경우, 주택분 재산세는 부과되지 않습니다! 다만, 주의해야 할 점은, 토지분에 대한 재산세는 부과됩니다! (주택을 보유하고 있는 경우, 주택 및 그 부속토지를 포함하여 재산세가 부과되기 때문이죠!) 나아가 ‘1.’항에서 살펴본 것처럼, 주택분 재산세를 부과받지 않은 경우, 해당 주택은 종부세 과세 대상에 포함되지 않습니다! 이에 따라 다주택자들의 경우, 재개발 구역 내 주택이 멸실됨으로써 남은 주택들의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원 이하가 되는 경우가 있을 수 있는 등 보유세 부담이 경감되는 효과가 있습니다! 뿐만 아니라, 멸실 후 준공까지 약 3년, 준공 이후 개별등기까지 약 1~2년 정도 소요되는 시간을 감안하면, 총 4~5년 정도의 기간 동안은 보유세 부담이 경감되겠지요! 4. 맺으며 이상과 같이, 재개발 재건축과 보유세가 엮인 쟁점에 대해 살펴보았습니다. 해당 쟁점에 대해 몰랐던 분들은 앞으로 절세 계획을 세우는데 있어 이번 포스팅이 도움이 되셨기를 바랍니다! 조합원이 알아야 할 세금 상식 ② 재건축, 재개발 사업 과정 중 조합원이 납부해야 하는 재산세는 도시정비사업 시행 단계에 따라 과세 방식이 달라지므로 납부 방법을 제대로 알고 있어야 합니다. 입주권과 재산세 정의 ‘재산세’란 일정한 재산에 부과되는 세금을 뜻합니다. 여기에서 일정한 재산이라 함은 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박을 모두 포함하며, 재산세는 국세가 아닌 지방세라서 구청이나 군청에서 관리합니다. ‘조합원 입주권’이란, 재건축, 재개발 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 입주권은 주택의 수로 포함되기 때문에 재산세 납부 대상에 속합니다. 단, 아직은 건물이 없는 상태이기 때문에 토지분에 대한 재산만 부과됩니다. 조합원 입주권은 대출·청약·세제 모두 주택 수에 포함된다는 점 또한 중요합니다. 재산세 납부 기간과 방법 재산세는 6월 1일을 기점으로 주택을 보유한 자가 7월과 9월에 각각 절반씩 나누어 납부하는 것이 일반적입니다. 7월에는 건축물, 9월에는 토지에 대한 재산세를 납부합니다. 단, 해당 연도의 부과 세액이 20만 원 이하인 경우 7월에 전액이 부과될 수도 있습니다. 재산세와 관련된 법의 자세한 사항은 지방세법 제9장 재산세 부분을 통해 확인할 수 있습니다. 국가법령정보센터 바로가기 조합원의 경우 재개발, 재건축 사업 시행 단계에 따라 납부방법이 달라집니다. 관리처분계획인가 이전의 경우 토지와 건물을 모두 소유하고 있는 상태이므로 토지/건물에 대해 재산세가 각각 부가됩니다. 관리처분계획인가 승인 이후 기존 건물 멸실 이후는 기존 건물 부분에 따른 세금은 없어지고 토지분에 대해서만 재산세가 매년 9월에 부과됩니다. 따라서 기존 주택 철거 완료 이후 조합원은 철거완료 신고를 반드시 해야 합니다. 철거 완료 미신고 시에는 조합원에게 기존 주택을 포함한 재산세가 부과되기 때문입니다. 철거 완료 신고를 하지 않은 경우에는 주택 재산세로 해당하여 7월과 9월에 나누어 납부됩니다. 구분 납기 비고 토지 매년 9.16 ~ 9.30까지 건축물 매년 7.16 ~ 7.31까지 주택 제 1기분 매년 7.16 ~ 7.31까지 세액 20만원 이하인 경우, 1개월을 7월에 일시 납부 제 2기분 매년 9.16 ~ 9.30까지 세액 20만원 이상인 경우, 7월과 9월에 절반씩 납부 주택 재산세과세표준 및 세율 구분 과세표준 세율 주택 6천만원 이하 0.10% 6천만원 초과~ 1억5천만원 이하 6만원 + 6천만원 초과금액의 0.15% 1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하 19만 5천원 + 1억 5천만원 초과 금액의 0.25% 3억원 초과 57만원 + 3억원 초과금액의 0.4% 별장은 세율 4% 재산세 산출하는 방법 재산 세액 = 과세표준(주택공시가격*공정시장 가액 비율) * 재산세율(0.1~0.4%) 재산세율은 지방 세법에서 규정하는 내용에 따르며, 주택공시가격과 공정시장 가액 비율을 곱한 과세표준을 활용해 계산합니다. 이때 재산세의 시가표준액이라 함은 재산세의 과세기준이 되는 금액을 말합니다. *주택공시가격(국가에서 매년 발표하는 주택가격, 현재 대체로 주택가격의 70% 수준) *공정시장 가액비율 (주택/건물은 60%, 토지는 70%) *모든 재산세에는 재산세액의 20%의 지방교육세가 함께 부과된다. *도시계획구역 안에 있는 주택의 경우 과세표준의 0.14%에 해당하는 도시지역분이 추가로 과세된다. 재산세 납부 전 체크해야 할 사항 재산세를 계산하려면 가장 먼저 주택공시가격을 파악하는 것이 중요합니다. 주택공시가격은 ‘부동산 공시가격 알리미 사이트’에 접속해 주택의 주소를 입력하면 공시가격을 열람할 수 있습니다 . 알리미사이트 바로가기 재산세 계산의 가장 기본이 되는 주택공시가격은 공정시장 가액비율 60%를 적용해 과세표준을 구할 수 있기에 더욱 중요합니다. 여기서 계산된 과세표준에 따라 세율을 적용하면 납부해야 할 재산세액이 산출할 수 있습니다. 재산세 이런 것들이 궁금해요! ※특례 세율은 2021~2023년 한시 적용 Q. 2021 재산세, 2020 대비 뭐가 달라졌을까요? – 정부는 지방세법 개정을 통해 2021년부터 2023년까지 한시적으로 1세대 1주택자에 대한 주택분 재산세 세율을 과세표준 구간별로 0.05%p 인하했습니다. 이는 ‘부동산 공시가격 현실화’에 따른 세부담을 완화하고 서민들의 주거안정을 지원하기 위한 것으로 가구당 최대 18만원의 재산세 감면이 예상됩니다. 하지만 아파트의 실제 시세가 매년 상승할 경우, 공시가격 현실화와 맞물리면서 실질적인 재산세 감면 폭은 더 적어질 수도 있습니다. Q. 재산세 분할납부 할 수 있나요? – 재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 납세자의 경우, 재산세 납부기한까지 분할 납부 신청서를 제출하면 납부할 세액의 일부를 납부 기한이 지난날부터 2개월 이내에 분할납부 할 수 있습니다. 납부할 재산세액이 500만 원 이하인 경우에는 250만 원을 초과하는 금액을, 500만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 50%를 분할 납부할 수 있습니다. 분할납부 신청은 해당 지역 세정과, 모바일(위택스앱), 위택스 홈페이지를 통해 가능합니다. 전자 고지 및 자동이체로 세액공제를 받을 경우에는 분납이 불가능하지만, 세액공제 금액을 환원할 경우에는 분납이 가능합니다. Q. 재산세 고지서를 받지 못했어요. 어디서 확인할 수 있나요? – 재산세 고지서는 위택스에서 확인할 수 있습니다. 위택스 바로가기 이때, 공인인증서를 사용하여 회원가입 및 로그인이 필요합니다. 회원가입 및 로그인을 한 후, 납부하기>지방세 탭을 통해서 본인의 지방세 내역을 확인할 수 있습니다. 재건축, 재개발로 조합에 명의신탁등기가 되어 있다면 정비사업 조합에 재산세가 부과됩니다. Q. 납부기한을 경과했어요. 혹시 가산금이 얼마나 부과될까요? – 납부기한 경과 시 최초 1개월은 3%의 일반가산금이 징수되며 그 이후에는 본세(도시지역분 포함)가 30만 원 이상일 경우 매월 0.75%(최대60개월)의 중가산금이 부과됩니다. 중가산금을 가산하여 징수하는 기간은 60개월을 초과할 수 없으며, 체납된 납세 고지서별 세액이 30만 원 미만일 경우에는 적용되지 않습니다. 납부기한 경과에 대한 가산금은 지방세징수법 제30조와 제31조에 의거하여 부과되며 국가와 지방자체단체에 대해서는 가산금이 징수되지 않습니다.
재개발 입주권의 재산세와 종부세
재개발 입주권의 보유세 • 철거·멸실 전 까지는 주택(또는 기존 건축물 등)에 대한 재산세 부과 • 철거·멸실 후에는 토지에 대한 재산세만 부과 • 재개발 입주권에 대한 종부세는 없음 이하 내용은 굳이 읽지 않으셔도 됩니다~^^ 재개발에서는 주택(또는 상가, 나대지 등)이 입주권으로 바뀌고 또 나중에는 아파트로 바뀌게 되는데, 이러한 변신에 따라서 보유세 납부 기준 또한 바뀌게 됩니다. 재개발 조합원 입주권의 재산세 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박에 대해 부과하는 세금입니다. 따라서 청약에 당첨되어 분양권을 소유한 경우에는 아직은 주택법에서 정한 주택이 아니므로 재산세가 부과되지 않습니다. 그러나, 조합원 입주권은 기존의 건물을 철거한 토지를 기반으로 형성된 권리 이므로 분양권과는 달리 토지에 대한 재산세를 납부해야 합니다. 토지 분에 대한 재산세가 9월에 부과됩니다. 재산세 부과하는 입주권 전환 기준 취득세와 동일하게, 재산세 부과를 위한 입주권 전환은 다음과 같이 기존 건축물의 멸실을 기준으로 하고 있습니다.(두 가지 세목 모두 지방세법의 세목임) 1. 주택이 사실상 철거·멸실된 날 2. 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날 재개발 입주권 재산세 납부 주체 재개발 입주권에 부과되는 토지분의 재산세는 조합원이 납부합니다. 너무도 당연한 얘기인가요? ^^ 조합에 명의신탁등기가 되어 있다면 조합원이 아니라 정비사업 조합에 재산세가 부과됩니다만, 이 경우에도 대외적으로만 그러할 뿐 실질적으로는 조합원이 부담합니다. 현금 청산자에 대한 재산세만 조합이 부담합니다. 관례적으로 재건축은 조합에 명의신탁을 하고 재개발의 경우에는 대부분 하지 않아 왔습니다. 재개발의 경우 수용권한이 있기 때문에 필요성을 덜 느꼈던 것인데, 신탁등기를 할 경우 법인세를 절감할 수 있는 등, 최근에는 재개발 조합에서도 신탁등기의 필요성이 증가하는 추세라 각 조합들의 사정과 운영방침에 따라 어떻게 할지를 지켜볼 일 입니다. 재개발 입주권과 종합부동산세 재개발 입주권은 종합부동산세 과세 대상이 아닙니다. 이 것이 일반적으로 알려진 사실인데, 입주권을 규정하는 법률 등에 따라 입주권의 성격이 조금 달라지므로 3단계로 구분해서 보면, 입주권으로 분류가 되었음에도 종부세가 부과 되었다가, 일시적으로 대폭 줄거나 거의 없어졌다가, 나중엔 아예 종부세가 없어지게 됩니다 ^^ 도정법과 소득세법에서는 관리처분계획 인가일을 기준으로 하여 입주권으로 전환되는 것으로 봅니다. 그러나 여전히 건물이 존재하고 사용하는 상태, 그래서 취득세와 재산세를 규정하고 있는 지방세법에서는 입주권으로 전환되는 시기를 철거·멸실된 날을 기준으로 삼고 있습니다. 종부세는 재산세와 밀접한 관계가 있기에 , 도정법과 소득세법에서 관리처분인가일을 기준으로 입주권으로 전환된 것으로 규정함에도 불구하고, 철거·멸실 전 까지는 여전히 주택 등으로 보아 종부세 부과대상이 됩니다. 그런데…. 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. 1. 종합합산과세대상 2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지 지방세법 시행령 제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조제1항제2호다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 철거·멸실이 된 후에도 6개월 간은 별도합산과세대상 토지로 분류하여 놓고 있어서 여전히 종부세를 납부하는 혜택을 누릴 수도 있습니다^^ 다만, 토지이기에 주택에 부과되는 종부세는 철거·멸실과 동시에 사라지게 되지요. 별도합산과세대상 기준은 공시가격 80억원 초과입니다. 일반 조합원들 중에서야 거의 ‘해당사항 없음’으로 사실상 종부세와는 작별을 고하게 되는 셈입니다. 6월 1일이 철거·멸실 후 6개월 이내에 포함되지 않는다면 곧바로 종부세와는 bye ~^^ 6개월 뒤 부터는… 지방세법 제106조 제1항 3호 사목 과 동법 시행령 제102조 제7항 7호 에 의해서 분리과세대상 토지로 편입이 되면서 종부세 대상에서 완전히 벗어나게 됩니다. 종합부동산세법 제12조(납세의무자) ①과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자 2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자 이렇게 별도합산까지는 종부세 대상이 되지만 분리과세대상은 종부세 대상에서 제외가 됩니다. 굳이 왜 이렇게 철거·멸실 이후 6개월간 별도합산 과정을 거쳐 분리과세대상으로 바뀌게 만들어 두었는지는 모르겠습니다. 여기까지 법을 뒤져가며 확인한 과정만으로도 충분히 골치가 아파서 더 이상의 궁금증은 접기로 합니다 ^^ 참고로 철거·멸실이 되어도 기존 토지에 대한 공시지가는 매년 발표됩니다. 종부세까진 아니더라도 재산세라는 세금을 매겨야 하거든요^^ 완공된 다른 재개발 아파트의 과거 지번으로 직접 확인해 보았더니, 준공 직전까지 매년 꼬박꼬박 공시지가를 매겨 왔더군요^^
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재개발 입주권의 재산세와 종부세
재개발 입주권의 보유세
• 철거·멸실 전 까지는 주택(또는 기존 건축물 등)에 대한 재산세 부과
• 철거·멸실 후에는 토지에 대한 재산세만 부과
• 재개발 입주권에 대한 종부세는 없음
이하 내용은 굳이 읽지 않으셔도 됩니다~^^
재개발에서는 주택(또는 상가, 나대지 등)이 입주권으로 바뀌고 또 나중에는 아파트로 바뀌게 되는데, 이러한 변신에 따라서 보유세 납부 기준 또한 바뀌게 됩니다.
재개발 조합원 입주권의 재산세
재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박에 대해 부과하는 세금입니다.
따라서 청약에 당첨되어 분양권을 소유한 경우에는 아직은 주택법에서 정한 주택이 아니므로 재산세가 부과되지 않습니다.
그러나, 조합원 입주권은 기존의 건물을 철거한 토지를 기반으로 형성된 권리 이므로 분양권과는 달리 토지에 대한 재산세를 납부해야 합니다. 토지 분에 대한 재산세가 9월에 부과됩니다.
재산세 부과하는 입주권 전환 기준
취득세와 동일하게, 재산세 부과를 위한 입주권 전환은 다음과 같이 기존 건축물의 멸실을 기준으로 하고 있습니다.(두 가지 세목 모두 지방세법의 세목임)
1. 주택이 사실상 철거·멸실된 날
2. 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날
재개발 입주권 재산세 납부 주체
재개발 입주권에 부과되는 토지분의 재산세는 조합원이 납부합니다.
너무도 당연한 얘기인가요? ^^
조합에 명의신탁등기가 되어 있다면 조합원이 아니라 정비사업 조합에 재산세가 부과됩니다만, 이 경우에도 대외적으로만 그러할 뿐 실질적으로는 조합원이 부담합니다. 현금 청산자에 대한 재산세만 조합이 부담합니다.
관례적으로 재건축은 조합에 명의신탁을 하고 재개발의 경우에는 대부분 하지 않아 왔습니다.
재개발의 경우 수용권한이 있기 때문에 필요성을 덜 느꼈던 것인데, 신탁등기를 할 경우 법인세를 절감할 수 있는 등, 최근에는 재개발 조합에서도 신탁등기의 필요성이 증가하는 추세라 각 조합들의 사정과 운영방침에 따라 어떻게 할지를 지켜볼 일 입니다.
재개발 입주권과 종합부동산세
재개발 입주권은 종합부동산세 과세 대상이 아닙니다.
이 것이 일반적으로 알려진 사실인데, 입주권을 규정하는 법률 등에 따라 입주권의 성격이 조금 달라지므로 3단계로 구분해서 보면, 입주권으로 분류가 되었음에도 종부세가 부과 되었다가, 일시적으로 대폭 줄거나 거의 없어졌다가, 나중엔 아예 종부세가 없어지게 됩니다 ^^
도정법과 소득세법에서는 관리처분계획 인가일을 기준으로 하여 입주권으로 전환되는 것으로 봅니다. 그러나 여전히 건물이 존재하고 사용하는 상태, 그래서 취득세와 재산세를 규정하고 있는 지방세법에서는 입주권으로 전환되는 시기를 철거·멸실된 날을 기준으로 삼고 있습니다.
종부세는 재산세와 밀접한 관계가 있기에 , 도정법과 소득세법에서 관리처분인가일을 기준으로 입주권으로 전환된 것으로 규정함에도 불구하고, 철거·멸실 전 까지는 여전히 주택 등으로 보아 종부세 부과대상이 됩니다.
그런데….
지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지
지방세법 시행령 제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조제1항제2호다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다.
철거·멸실이 된 후에도 6개월 간은 별도합산과세대상 토지로 분류하여 놓고 있어서 여전히 종부세를 납부하는 혜택을 누릴 수도 있습니다^^
다만, 토지이기에 주택에 부과되는 종부세는 철거·멸실과 동시에 사라지게 되지요.
별도합산과세대상 기준은 공시가격 80억원 초과입니다. 일반 조합원들 중에서야 거의 ‘해당사항 없음’으로 사실상 종부세와는 작별을 고하게 되는 셈입니다. 6월 1일이 철거·멸실 후 6개월 이내에 포함되지 않는다면 곧바로 종부세와는 bye ~^^
6개월 뒤 부터는…
지방세법 제106조 제1항 3호 사목 과 동법 시행령 제102조 제7항 7호 에 의해서 분리과세대상 토지로 편입이 되면서 종부세 대상에서 완전히 벗어나게 됩니다.
종합부동산세법 제12조(납세의무자) ①과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자
2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자
이렇게 별도합산까지는 종부세 대상이 되지만 분리과세대상은 종부세 대상에서 제외가 됩니다.
굳이 왜 이렇게 철거·멸실 이후 6개월간 별도합산 과정을 거쳐 분리과세대상으로 바뀌게 만들어 두었는지는 모르겠습니다. 여기까지 법을 뒤져가며 확인한 과정만으로도 충분히 골치가 아파서 더 이상의 궁금증은 접기로 합니다 ^^
참고로 철거·멸실이 되어도 기존 토지에 대한 공시지가는 매년 발표됩니다. 종부세까진 아니더라도 재산세라는 세금을 매겨야 하거든요^^
완공된 다른 재개발 아파트의 과거 지번으로 직접 확인해 보았더니, 준공 직전까지 매년 꼬박꼬박 공시지가를 매겨 왔더군요^^
재건축 아파트 재산세 | [재건축 세금의 모든 것] 재건축 아파트에 관심있는데 세금이 걱정된다면 ? @절세미녀가 알려주는 재건축 절세Tip 28205 투표 이 답변
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재건축 이주·철거에 따른 세금
Q.이주 후 철거를 하게 되면 건물이 멸실되고 무주택이 된다는데 이로 인해 받게 되는 혜택이 있나?
A.구청에 멸실 신고 후 공부가 정리되면 주택이 없는 것으로 되어 신축아파트 준공시까지 주택분 재산세나 주택분 종부세는 과세대상에서 제외된다. 단 토지분 재산세는 납부대상이다. 철거된 상태에서 매매나 증여로 등기 이전될 경우에는 건물을 제외한 토지에 대한 취득세만 납부하게 되어 부담이 줄어들 수 있다.
그러나 양도세나 증여세는 철거되어도 줄어들지 않는다. 조합원입주권은 시가로 계산되기 때문이다.
또한 건물이 없어도 조합원입주권으로 다른 주택을 양도할 때 주택수로 계산되어 다주택 중과된다. 다만 조합원입주권을 양도할 때에는 다주택 중과세율을 적용하지 않고 일반 세율을 적용한다.
Q.투기과열지구로 지정된 지역에 있는 재건축아파트는 매매가 안되지만 일부 매매가 가능한 경우가 있다고 하는데 어떤 경우인가?
A.도정법(제39조 제2항) 및 시행령(제37조)에서는 조합설립인가 후에는 해당 건축물 또는 토지를 매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위로 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정되어 있으나, 다음과 같은 경우는 가능하다.
①1세대1주택자로 10년이상 소유하고 5년이상 거주한자
②상속 받은 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
③해외이주 및 부득이한 사정으로 지방 등으로 이전하는 경우
④사업시행인가 신청 및 착공, 준공 등이 3년이상 지연된 경우
⑤증여의 경우에는 일부 증여는(최대 99%) 가능할 수 있다.
Q.재건축 대상 주택의 경우 사업시행인가를 받은 이후 이주를 위해 다른 주택을 구입하면 비과세된다는데 구체적으로 어떤 경우인가?
A.국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재건축 시행으로 사업시행기간 동안 거주하기 위해 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우로서 다음 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 비과세 받을 수 있다(보유기간 및 거주기간 제한을 받지 아니하며, 9억 초과분은 과세됨).
①사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고 ②재건축된 주택이 완성된 후 세대전원이 2년 이내에 그 주택에 이사하고 1년 이상 거주할 것. 다만 대체주택은 재건축주택이 완공되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 양도해야 한다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
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재건축조합에 소유권이전 및 신탁등기된 상태에서의 재산세 납부
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮
법무사법인 기린 전연규 대표법무사
한국도시정비협회 자문위원
◇ 서론
재건축사업에서 이주완료 후에는 주택이나 아파트 등이 멸실된다. 아파트 외에 조합원들이 소유하던 토지부분은 재건축조합에 ‘소유권이전 및 신탁등기’된 이후 등기부상 소유자는 재건축조합이 된다.
이 경우 토지분에 대한 재산세 납부 주체에 대해 지방세법에서는 종전에는 위탁자인 ‘주택소유자’라고 규정한 바 있지만, 2014년 1월 1일 개정 이후에는 지방세법 제1항 제3호에서 ‘조합’이라고 규정하고 있는데, 이에 따라 납부의무자를 두고 조합원이 아니라는 주장이 제기되는 등 논란이 있다.
◇ 근거규정
지방세법
▶ [시행 2011.1.1] [법률 제10221호, 2010.3.31 전부개정]
법 제107조(납세의무자) ②제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1~4 : 생략
5. 「신탁법」에 따라 수탁자명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자 . 이 경우 수탁자는 「지방세기본법」 제135조에 따른 납세관리인으로 본다.
※ 참고) 대법원 판례 재산세부과처분무효확인·재산세부과처분취소[대법원 2016.12.29선고, 2014두2980,2997판결] 【판시사항】 [1] 구 지방세법 제107조제1항에서 정한 재산세 납세의무자인 ‘사실상 소유자’의 의미 [2] 주택조합이 조합원용 주택에 관한 재산세 납세의무자인 ‘ 사실상 소유자 ’ 에 해당하는지 (원칙적 소극)
▶ [시행 2017.1.1] [법률 제12153호, 2014.1.1 일부개정] ~ 현재
법 제107조(납세의무자) ①재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. <개정 2014. 1. 1.>
1, 2 : 생략
3. 「 신탁법 」 에 따라 수탁자 명의로 등기 ㆍ 등록된 신탁재산의 경우 : 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자 . 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다
지방세법 시행령
제106조(납세의무자의 범위 등) ①법 제107조 제1항 제3호에 따른 납세의무자( 위탁자별로 구분된 재산에 대한 수탁자를 말한다 . 이하 이 항에서 같다)는 그 납세의무자의 성명 또는 상호(법인의 명칭을 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 다음에 괄호를 하고, 그 괄호 안에 위탁자의 성명 또는 상호를 적어 구분한다. <신설 2014. 1. 1.>
◇ 납부의무자
1)법률상 의무자
지방세법(법률 제12153호, 2014.1.1. 일부개정) 제107조 제1항 제3호에 의하면 납세의무자는 수탁자라고 규정해 조합이 그 의무자임을 밝히고 있다.
그러면서 같은 법 시행령 제106조(납세의무자의 범위 등) 제1항에서는 법 제107조 제1항 제3호에 따른 납세의무자( 위탁자별로 구분된 재산에 대한 수탁자를 말함 )는 그 납세의무자의 성명 또는 상호(법인의 명칭을 포함한다) 다음에 괄호를 하고, 그 괄호 안에 위탁자의 성명 또는 상호를 적어 구분한다고 규정함에 따라 누가 납세의무자인지 실무상 혼란 있다.
이 조문은 2014년 1월 1일 개정되면서 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자를 위탁자인 소유자에서 신탁재산의 소유자인 수탁자(재건축조합을 말함)로 변경했다고 개정이유를 밝혀 더욱 그렇다.
실제 등기부상 소유자가 재건축조합이면서도 토지분 재산세 납부의무는 조합원 개인에게 부과함에 따라 그 납부 불이행 시 행정청에서 법적조치를 통한 납부 독려가 사실상 불가능함에 따라 실제 등기부상 소유자와 납세의무자를 일치시키기 위한 법 개정이었다.
2)실질적 납부의무자
문제는 현실에서 재건축조합, 시공자 및 조합원들과의 합의 여부에 따라 납세의무자가 다를 수 있다는 점이다. 조합이 시공자와 본 계약을 체결하면서 계약서에 “조합에 지원하는 건설사업비에 조합원의 기존 부동산(토지, 건물)의 여러 세금(재산세 등)을 포함한다”고 명시하지 않은 한 재산세 납부의무자는 결국 조합원 개개인이라 할 수 있다는 것이 실무의 입장이다.
재건축조합이 납세의무자라도 실제적으로 납부주체는 조합과 시공자의 협의로 결정된다고 해, 실제로 강동구청은 재산세 고지서를 발송할 때 조합으로 하되 시행령 제106조 제1항과 같이 재건축조합 명판의 괄호 안에 소유자 개개인 소유자의 이름으로 해 고지하고 있다(이는 송파구나 서초구 등에서도 같다).
예를 들어, 강동구의 A아파트나 B아파트 재건축조합의 경우 토지분에 대한 재산세를 조합에서 사업비로 일괄 납부하고 추후 조합원의 부담금에 포함시키는 방법으로 진행했으며, 송파구청으로부터 조합이 고지서를 접수한 후 즉시 개별조합원에게 통보해 조합으로 개별적으로 송금하도록 조치를 취한 바 있다.
◇ 납세기준일 및 납기
재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이며(법 제114조), 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다(법 제115조 제1항).
1. 토지 : 매년 9월 16일부터 9월 30일까지
2. 건축물 : 매년 7월 16일부터 7월 31일까지
3. 주택 : 해당 연도에 부과ㆍ징수할 세액의 1/2은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 1/2은 9월 16일부터 9월 30일까지. 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 해 한꺼번에 부과ㆍ징수할 수 있다.
재산세는 6월 1일 해당 소유자(등기부상)에게 부과돼 7월(건물분 및 주택분의 1/2)과 9월(토지분 및 주택분의 1/2)에 납부하도록 하고 있다.
◇ 정비사업비 예산 항목의 전용 여부
총 사업비 변경 없는 상태에서 부족한 사업비 항목의 예산을 위해 예비비에서 전용하는 것이 실무의 입장이다. 이를 위해 이사회→대의원회의 의결을 거쳐 총회 추인을 받으면 족하다.
[재개발·재건축전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -2편
대체주택 비과세 특례 (소득세법 시행령 제156조의2 제5항) ③ 대체주택 요건, 일시성과 실수요성 요건
3. 대체주택 요건대체주택인지 판단하는 기준일은 사업시행계획인가일입니다. 사업시행계획에는 토지이용계획(건축물배치계획), 건축계획, 임대주택/소형주택 건설계획, 정비기반시설(도로, 상하수도, 공원, 주차장) 설치계획, 주민이주대책/세입자이주대책 등이 포함됩니다. 새로 태어날 정비구역의 밑그림을 그리는 단계라고 할 수 있습니다. 사업시행계획이 인가된다고 해서 사업이 순항하는 것은 아니지만, 사업이 본격적으로 궤도에 오르는 시점이라고 할 수 있습니다.대체주택을 사업시행계획 인가도 나기 전에 취득했다? 아직 사업에 대해서 큰 그림이 나오지도 않았고 특히 주민이주대책에 대해 언급도 없었는데도 대체주택을 취득한 것은 너무 성급합니다. 아무래도 대체주택이 아닐 수도 있다는 것입니다. 그래서 대체주택은 반드시 사업시행계획이 인가되고 나서 취득해야 합니다. 사업시행계획은 사업이 진행되면서 수도 없이 바뀝니다. 인가의 변경(변경인가)가 있으면 어떻게 될까요? 당초 사업시행계획의 효력에 지장이 없는 정도의 변경인가라면, 당초 사업시행인가일이 기준이 됩니다.사전법령해석재산2020-125(2020.05.28)국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 “종전주택”)에 대한 재개발사업의 당초 사업시행계획인가 내용에 질의의 사실관계와 같은 일부 변경인가가 있는 경우로서 당초 사업시행계획인가의 효력이 유효한 경우에는 「소득세법 시행령」제156조의2제5항을 적용할 때, 같은 항 제1호의 사업시행인가일은 당초 사업시행인가일을 적용하는 것사업시행계획 전에, 미리 분양받아 공사 중인 주택, 또는 승계조합원입주권으로 완성될 것을 기다리는 주택이 있었고, 그 주택이 사업시행계획인가일 후에 완공되는 경우는 대체주택으로 써먹을 수 있을까요? 이것은 가능합니다. 왜냐하면 대체주택의 취득시기란, 구축주택은 매매잔금일, 신축주택은 사용승인일이기 때문입니다. 승계조합원입주권으로 취득한 대체주택이 가능하다는 것이지, 승계조합원입주권을 종전주택으로 보는 것이 아니니까 주의하시기 바랍니다. 한편 오피스텔도 대체주택이 될 수 있습니다.소득세 집행기준 89-156의2-12 [분양받은 주택을 재건축주택 공사기간 중 거주한 대체주택으로 사용한 경우]재개발사업 시행인가일 전에 분양받은 주택을 사업시행인가일 이후에 취득하여 대체주택의 실거주요건(소령 §156의2⑤)을 충족한 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.조심2008서2973(2009.01.19)청구인은 2001.7.31. 쟁점주택을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권을 승계취득하였으나 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점주택의 취득시기는 사용승인일인 2003.12.24.이고, 쟁점외주택의 재건축사업시행기간은 2003.6.30.(사업계획승인일)부터 2007.3.27.(사용승인일)까지 이므로, 청구인은 쟁점외주택의 재건축사업시행기간 중에 대체주택인 쟁점주택을 취득한 사실이 인정된다.재산-3193(2008.10.08)위를 적용함에 있어 ‘주택’ 이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 귀 질의의 사례와 같이 재건축사업기간 중 오피스텔을 취득하여 이를 상시 주거용으로 사용한 경우 그 오피스텔을 주택으로 보는지 여부는 사실판단할 사항입니다.꼭 종전주택 명의자가 대체주택 명의자가 되어야 하는 건 아닙니다. 양도소득세의 비과세 요건은 대부분 세대를 기준으로 판단하고 있지요. 동일 세대원의 명의로 대체주택을 취득하는 것도 괜찮습니다.서면4팀 -1377, 2004.09.01[질의] 소득세법시행규칙 제71조 제2항 제3호에서는 「소유주택이 주택재개발사업이 추진되어 당해 재개발조합의 조합원으로 참여한 자가 그 사업시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 재개발주택이 완공되어 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우에는 당해 재개발사업시행기간 중에 취득하는 주택은 보유기간 등이 미달하더라도 1세대 1주택으로 비과세」하도록 규정하고 있는데 당해 재개발사업시행기간 중에 취득하는 주택을 조합원이 아닌 그의 처의 명의로 취득한 경우에도 상기 조항이 적용되는지?[회신] 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업의 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자와 동일세대원인 처의 명의로 그 주택재개발사업시행기간중 다른 주택을 취득하여, 1년 이상 거주하다가 도시및주거환경정비법에 의한 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우에도 소득세법시행령 제154조 제1항 및 동법시행규칙 제71조 제2항의 규정에 의한 1세대 1주택의 보유기간 등 특례를 적용할 수 있는 것임.A주택의 사업시행계획 이후에 B주택을 대체주택 용도로 취득하여 살고 있는데, B대체주택도 재개발되는 경우는 어떨까요? 저는 흑석동에서 업무를 보고 있는데 이런 일이 실제로 일어납니다. 대체주택을 구할 때는 기존 라이프스타일, 아이들 교육환경에 지장이 안 가도록, 최대한 가까운 곳으로 움직이는 경우가 많습니다. 이때 재개발이 뉴타운 규모로 진행될 때는 조합원들이 대체주택도 뉴타운 안에서 구하는 경우가 있고, 그 대체주택도 재개발이 시작되기도 합니다.이때 B대체주택에서도 빠져나와야 하니 다시 C대체대체주택을 구할 수도 있겠죠? 그러나 안타깝게도 C대체대체주택은 비과세를 받을 수 없습니다. B와 C사이에서는 대체주택 비과세 관계가 성립하지 않느냐고 말할 수도 있지만, 공사중인 A가 있기 때문에, 별도의 조합원입주권이 1개 있는 상황입니다. 그래서 불가능한 것입니다. 공사중인 A가 아니고 다른 조합원입주권이나 분양권 D가 있는 경우도 당연히 안 되는 것이고요.그러나 C대체대체주택을 과세받고 팔고, B대체주택이 요건만 잘 갖추면 B는 대체주택으로 인정됩니다. 반대로 C대체대체주택을 팔기 전에 B대체주택을 팔고 C대체대체주택에서 요건을 갖추어도 C는 대체주택으로 인정됩니다. 요컨대 대체주택이 2채 이상이면, 먼저 파는 것은 과세되고, 나중에 파는 것이 대체주택의 지위를 갖습니다.재산 -1039, 2009.05.26국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 B주택이 또 다시 주택 재건축사업이 시행되어 C주택을 취득한 경우 C주택은 1주택을 소유한 1세대가 취득한 대체주택이 아니어 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항의 대체주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수가 없는 것입니다. 이 경우 C주택을 양도하고 B주택을 양도하는 경우 B주택은 대체주택으로 보아 동 규정을 적용하는 것입니다.재산-199(2009.09.11)국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 취득한 1주택(B주택)에서 1년 이상 거주하다가 양도하고 다른 주택(C주택)을 취득하여 양도한 경우, B주택은 위 “1”의 대체주택 비과세 특례가 적용되지 아니하며, 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 C주택은 위 “1”의 대체주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다.만약 B대체주택이 재개발되어 그냥 입주권 상태로 팔아버리는 경우는 어떻게 될까요? 이때는 그 물건은 ‘주택’이 아니므로, ‘대체주택’이 될 수 없어 대체주택 비과세 특례도 받지 못합니다.서면인터넷방문상담5팀-1148, 2008.05.29.1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 이후 당해 대체주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 「입주자로 선정된 지위」를 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항의 규정을 적용받을 수 없는 것임.서면인터넷방문상담5팀-918, 2006.11.22.주택재건축사업 시행기간 동안 거주하기위하여 대체주택을 취득한 후 당해 대체주택의 조합원입주권을 양도하는 경우에는 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것임.4. 일시성과 실수요성 요건대체주택에서는 1년 이상을 거주해야 합니다. 대체주택은, 종전주택이 멸실되고 없다보니 몸 둘 곳이 없어 마련한 주택입니다. 그러니, 대체주택을 취득하고 1년 정도는 거주하지 않으면 비과세하는 취지와 맞지 않습니다. 이때 거주기간은 주민등록표 초본에서 전입과 전출로 확인합니다. 연속하지 않아도 되고, 통산하여 1년 이상이 되어야 합니다.재산-1140(2009.06.09)대체주택의 거주기간은 보유기간 동안의 주민등록 전입일부터 전출일까지의 거주기간을 통산하여 계산하는 것임신규주택이 완성되고 나면, 대체주택을 떠나 신규주택으로 돌아가야 합니다. 대체주택은 어디까지나 일시적인 대체 용도로 소유했기 때문입니다. 따라서 세대 전원이 신규주택 완성일부터 늦어도 2년이 되기 전까지 대체주택을 떠나 신규주택으로 이사하여야 하고, 신규주택에서 1년 이상 계속하여 거주해야 합니다. 여기서 신규주택 완성일은 사용승인서 교부일(흔히 준공일)이 원칙이고, 그 전에 임시사용승인이 떨어져서 입주가 시작되면, 그 날이 기준입니다.한편 신규주택에서 1년 이상 거주는, 대체주택에서 1년 이상 거주와는 달리, [계속하여] 1년 이상을 거주해야 한다는 점이 특징입니다. 즉, 한 번 들어가서 1년 이상 전출 없이 꾸준히 연속으로 1년을 살아야 합니다. 만약 1년이 되기 전에 전출하는 경우 다시 1년을 채워야 합니다.재산-1070(2009.06.01)“주택의 완성일”은 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일이 되는 것이며, 다만 사용검사전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 하는 것입니다.재산-1683(2009.08.17)「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항 제2호를 적용함에 있어 1년 거주기간 계산은 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(같은법 시행규칙 제75조의2에서 규정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하여 계속하여 거주하는 기간으로 계산하는 것입니다.재산-2756(2008.09.10)세대원 중 일부가 재건축 주택에서 다른 주택으로 전출하였다가 재건축 주택으로 재전입(재건축 주택이 완성된 후 1년 이내)하여 세대전원이 계속하여 1년 이상 거주할 경우 당해 규정이 적용되는 것입니다.신규주택에는 세대 전원이 이사를 해야 합니다. 그런데 세대 중 일부는 사정이 있어서 새집으로 이사하지 못하는 경우가 있습니다. 원칙적으로는 대체주택 비과세 특례를 받지 못하게 됩니다. 하지만 사정이 있는 경우에는 그 세대원은 빼놓고 이사해도 괜찮습니다.이때 사정이라고 하면, 첫 번째가 취학입니다. 자녀가 학교 때문에 이사오지 못하는 경우입니다. 이때 초등학교 중학교는 해당하지 않고, 고등학교와 대학교, 대학원 취학만 인정됩니다. 학교를 다니고 있다고 다 괜찮은 것도 아니고, 통학 소요시간이나 비용도 따져보고 도저히 새 집으로 이사올 수 없었던 것이 증명되어야 합니다. 두 번째가 근무상 형편입니다. 새 집으로 이사를 하는 경우 통상적인 출퇴근이 곤란할 정도로 시간과 비용이 많이 드는 경우를 뜻합니다. 판례에서는 성남과 영등포 정도 거리 정도면 통학이 어렵다고 본 적이 있습니다. 세 번째가 질병의 치료 및 요양입니다. 의사의 진단에 따라 여타 주거환경에서 1년 이상 치료를 해야 하기 때문에 새 집에 이사할 수 없는 경우를 말합니다.한편 대체주택으로 나올 때만 해도 1세대였던 자녀가, 신규주택으로 전입할 때 즈음하여 결혼을 하는 등 별도의 세대를 꾸려나가는 경우가 있습니다. 이때는 별도 세대를 구성한 세대원은 빼고 나머지 세대원만 이사를 하면 됩니다.재산-55(2009.01.07)「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항(대체주택의 1세대 1주택의 특례) 제2호에서 규정한 “신축주택의 거주 요건”을 적용함에 있어 세대원 중 「같은 영」 제154조 제2항의 규정에 의한 1세대 구성요건을 갖춘 자가 별도의 세대를 구성한 경우에는 나머지 세대원을 대상으로 1년 이상 거주 요건을 판단하는 것임신규주택으로 이사를 마쳤으면, 대체주택은 팔아야 합니다. 이때 대체주택은 비과세됩니다. 원래 여러분들께서는 1세대 1주택 비과세를 받으려면 1주택일 뿐만 아니라 보유요건과 거주요건도 각 2년을 충족해야 한다고 알고 계실텐데요, 대체주택 비과세 특례에서 대체주택을 양도하는 때에는 [보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다]는 별도의 규정이 있습니다. 따라서 보유기간은 묻지 않구요, 거주기간 1년만 채워주었으면, 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.대체주택이 기왕에 비과세를 받을 거라면, 시세를 올려서 천천히 팔면 좋지 않을까? 그렇게 생각하시는 분들도 계시겠지요. 그러나 대체주택 신규주택 완성일 (사용승인서 교부일)부터 2년 안에는 반드시 팔아야 합니다. 이때 판다는 것은 대체주택 매도 잔금일이 신규주택 완성일부터 2년 이내에 들어와 있어야 한다는 걸 말합니다.반대로, 신규주택이 완성되기 전에 대체주택을 미리미리 정리하는 분들도 계십니다. 신규주택 완성 전에 대체주택을 파는 것도 괜찮습니다. 하지만 그런 경우에는 [신규주택에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주] 요건이 충족되는지 알지도 못한 채로 파는 것이죠? 일단은 비과세를 받아주는데요, 추후 요건 충족을 못하게 되는 경우에는 양도소득세를 다 토해내야 합니다.소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)⑬ 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대(제7항ㆍ제10항 또는 제11항의 규정에 따라 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대를 포함한다)가 제4항제1호 또는 제5항제2호의 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택 양도당시 제4항 또는 제5항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다.이때까지 도시정비사업 양도소득세의 꽃이라고 할 수 있는 대체주택 비과세 특례를 알아보았습니다. 반드시 요건을 잘 검토하셔서 조합원들께서 웃는 얼굴로 새 집으로 금의환향할 수 있기를 바랍니다.
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