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주제에 대한 기사 평가 반 전세 계산기
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- Date Published: 2022. 1. 6.
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부동산 빅데이터, 부동산114
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[게시일 2004년 1월 26일]
반전세 계산과 월세 계산 방법 총정리 : 1분 안에 가능
반전세 계산을 하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 앞으로는 전세매물이 많이 없어지고 월세로 많이 바뀔거라고 합니다. 이런 이유 때문인지 반전세에 대해 관심을 갖는 분들이 많아지고 있습니다. 그래서 반전세를 얻었을 때 월세가 얼마나 나오는지 계산해보려고 합니다. 방법만 알면 간단하니 참고해주시기 바랍니다.
1. 반전세 계산 방법과 뜻
반전세란 전세와 월세를 반반 섞어논 것이라고 생각하시면 됩니다. 예를들어 전세금이 1억이라고 가정했을 때 반전세로 집을 얻게되면 보증금 7,000만원에 월세 30만원 정도로 얻게되는 것 입니다. 즉 보증금을 전세금의 70%로 낮추고, 나머지 3,000만원에 대한 1%를 월세로 지불하게 되는 형식인 것 입니다.
이 비율은 어떻게 합의하냐에 따라 조절될 수 있습니다. 근데 보통 월세는 1%정도 생각하시면 되겠습니다.
그럼 조금 더 이해를 돕기위해 몇가지 예를 더 들어보도록 하겠습니다.
2. 전세가 3억원짜리 아파트를 반전세로 얻을 때 월세는 얼마일까?(이율 1%)
전세가 3억원인 아파트를 반전세로 얻으려고 합니다. 이율은 1%라고 가정하고 계산을 해보도록 하겠습니다. 이 때 월세 보증금을 얼마 거냐에 따라 매달 납부해야 하는 월세가 달라집니다.
월세 보증금 5천만원 : (3억(전세가) – 5천만원(월세보증금)) x 1% = 250만원(월세)
월세 보증금 1억 : (3억(전세가) – 1억(월세보증금)) x 1% = 200만원(월세)
월세 보증금 1억 5천만원 : (3억(전세가) – 1억5천(월세보증금)) x 1% = 150만원(월세)
월세 보증금 2억 : (3억(전세가) – 2억(월세보증금)) x 1% = 100만원(월세)
이율을 1%라고 했을 때 월세보증금을 얼마 거느냐에 따라 매달 지불해야 되는 월세가 달라집니다. 쉽게말해 보증금을 많이 걸수록 월세가 낮아지는 형태입니다.
3. 이율이 0.5%인 전세가 10억짜리 아파트는 반전세로 얻을 때 얼마의 월세를 내야할까?
이번에는 월세이율을 0.5%라고 가정을 해보겠습니다. 현재 전세금이 10억짜리 아파트가 너무 마음에 드는데 돈이 모자란 상황이라 반전세로 계약을 하려고 합니다. 그럴 때 매달 얼마의 월세를 내야할지 알아보겠습니다.
월세 보증금 6억 : (10억(전세가) – 6억(월세보증금)) x 0.5% = 200만원(월세)
월세 보증금 7억 : (10억(전세가) – 7억(월세보증금)) x 0.5% = 150만원(월세)
월세 보증금 8억 : (10억(전세가) – 8억(월세보증금)) x 0.5% = 100만원(월세)
월세 보증금 9억 : (10억(전세가) – 9억(월세보증금)) x 0.5% = 50만원(월세)
월세보증금과 이율을 얼마로 설정하냐에 따라 매달 내야 하는 월세가 달라집니다. 이제 어떻게 계산하는지 아시겠죠?
그럼 이번에는 월세이율을 계산하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
4. 월세이율 계산방법
반전세를 얻으로 공인중개사에 방문을 했을 때 이런 경우가 있을 겁니다. “3억짜리 매물을 보증금 2억원 걸고 반전세로 들어가고 싶은데 한달에 얼마씩 월세를 내야 되나요?” 라고 물어보면 중개사분이 50만원씩 내야 된다고만 얘기할 때가 있습니다. 이럴 때 월세이율을 어떻게 계산해 볼 수 있는지 알아보겠습니다.
월세이율 : (월세 / (전세금 – 보증금)) x 100
월세이율은 위와 같이 계산합니다. 이해를 돕기 위해 한가지 예를 들어 설명을 해보겠습니다. 전세금이 3억이고 보증금을 2억원 건다고 했습니다. 그럴 때 월세는 50만원씩 납부해야 되는 상황이고요.
즉 (50만원(월세) / 3억(전세금) – 2억(보증금)) x 100 = 0.5%(월세이율)이 되는 것 입니다. 이제 대부분 이해가 가실거라고 생각됩니다.
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5. 결론
오늘 반전세 계산을 어떻게 하는지 알아봤습니다. 보증금과 월세이율이 얼마냐에 따라 매달 납부해야되는 월세가 다릅니다. 당연히 보증금을 많이 걸수록 월세는 내려갑니다. 반전세를 얻으시려는 분들은 어떻게 계산해야되는지 꼭 참고하시기 바랍니다.
반전세 계산 방법 (초간단!)
반전세 계산 방법
오늘은 반전세 계산 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
반전세가 뭔가요?
전세와 월세의 중간 단계라고 보시면 됩니다. 전세 보증금 중 일부를 월세로 돌리는 임대차 방식이에요.
임차인이 목돈이 부족한 경우에 반전세 계약을 할 수도 있고요. 임대인이 여러 가지 사정으로 월세를 조금 더 늘리고 싶어할 때에도 반전세 계약을 하기도 합니다.
반전세 계산 방법
핵심은 ‘월세 변동분’을 ‘전세 보증금 변동분’으로 나눈다고 보시면 됩니다. 1억당 월세가 얼마냐!를 기준으로 생각하시면 되어요.
네이버 부동산을 보면서 함께 계산해볼게요.
우리가 보증금 4억을 가지고 잠실엘스 아파트에 반전세를 살고 싶다고 해볼게요.
위 사진을 보면 매물이 2개 보입니다.
5억/80
2억/180
이 두 매물로 반전세 계산을 해볼까요?
보증금 변동분 : 5억 – 2억 = 3억
월세 변동분 : 180만원 – 80만원 = 100만원
보증금이 5억에서 2억으로 주니 월세는 100만원이 늘었습니다.
3억당 월세 100만원이라고 보면 되네요.
그럼 보증금 1억당 늘어나는 월세는 얼마일까요?
100만원 나누기 3 하면 33.3만원입니다. 즉 1억당 월세 33.3만원이 늘어나네요.
결국 내가 원하는 보증금 4억에는 월세가 80만원 + 33.3만원 = 113.3만원 정도가 되겠네요.
4억/113 정도가 될 겁니다.
실제로 어떤지 볼까요?
엘스 매물인데요. 4억/110으로 나와 있습니다. 4억/113이라는 우리 계산 결과와 비슷하죠?
정리하면, 반전세 계산을 하실 때는 ‘보증금이 1억 줄어들 때 월세는 얼만큼 늘어나느냐’를 기준으로 계산하시면 됩니다.
전월세전환율 개념을 이용해서 반전세를 계산할 수도 있는데요. 사실 전월세전환율이 알고보면 간단한 개념인데, 처음에는 괜히 더 어렵고 헷갈릴 수가 있어서 위와 같이 계산하는 걸 더 추천해 드려요.
그래도 궁금하신 분들을 위해 전월세전환율에 대해 좀더 자세히 설명한 포스팅을 첨부합니다.
전월세 전환율과 반전세 계산 간단 정리
전세가 월세로 전환되는 것을 전세의 월세화라고 하죠. 집주인은 집값의 상승으로 종부세 등의 세금 부담이 커지면서 전세를 월세로 전환하려고 합니다. 그리고 세입자는 높아진 전세가와 전세자금 대출 금리도 올라서 차라리 월세가 더 나을 수도 있겠다는 생각을 하게 될 겁니다. 이러한 이유로 전세의 월세화가 빠르게 진행이 되고 있는데요. 오늘은 전월세 전환율과 반전세에 대해 간단하게 알아보도록 하겠습니다.
전월세 전환율이란?
‘전월세 전환율’이라는 것은, 전세가 월세로 바뀐다는 뜻이에요. 집주인이 전세 보증금을 줄이고, 줄인 전세 보증금만큼을 월세로 바꾸어 세입자에게 받겠다는 것 입니다. 다시 말해 전세 보증금이 낮아질수록 월세가 비싸지는 것이므로 세입자의 부담이 커지는 것이죠. 즉, 전월세 전환율이 높을수록 세입자의 부담은 커집니다.
전세에서 월세로의 전환
전세 보증금을 줄이고, 줄어든 전세 보증금만큼을 월세로 받는 전월세 전환율을 집주인이 마음대로 결정하게 된다면, 문제가 되겠죠. 특히 금리가 낮은 시기라면, 집주인은 전세 보증금을 낮추고, 월세를 많이 받아서 이익을 내려고 할 거예요. 즉, 세입자에게 매우 불리한 겁니다. 따라서 전월세 전환율은 ‘주택임대차 보호법’에 따르게 되어 있습니다 .
전월세 전환율의 계산
전월세 전환율은 은행 대출 금리를 고려하여 대통령령으로 정하는 비율과 기준 금리에 대통령령이 정한 비율인 2%를 더한 것 중에서 낮은 비율을 기준 으로 합니다.
● 은행 대출 금리를 고려한 전월세 전환율 : 10%
● 기준 금리(1.25%)+2% : 3.25%
※ 2022년 2월 기준 금리는 1.25%
따라서 전월세 전환율은 3.25% 가 되는 것이죠.
이 전월세 전환율을 적용한 월세 계산식은 다음과 같습니다
{(기존 보증금-새 보증금)×3.25%}÷12개월
(예) 기존 보증금 5억 원, 새 보증금 3억 원, 전월세 전환율 3.25% 일 때의 월세
={(5억-3억) × 3.25%}÷12개월
=약 541,600원
즉, 보증금 2억 원을 깎는 대신 한 달에 약 54만 원이라는 돈을 집주인에게 주어야 합니다.
계약갱신청구권과 월세 전환, 반전세
임대차 3 법 중에서 계약갱신청구권이라는 것이 있죠. 세입자가 2년을 거주한 뒤에 2년을 추가로 더 거주할 수 있게 하는 법인데요. 문제는 이 계약갱신청구권인 만료가 되었을 때입니다. 계약갱신청구권이 만료가 되면, 이후는 신규계약으로 진행을 하게 되는데요. 세입자의 입장에서 생각하면 4년 후, 전세 가격이 생각보다 훌쩍 올라있게 되는 것이죠. 이럴 때 세입자는 선택의 기로에 놓이게 됩니다. 상승한 전세 보증금을 전세자금 대출을 추가로 더 받아서 진행을 하거나, 상승한 전세 보증금만큼 월세로 전환을 하거나 말이지요. 이때 후자의 경우를 우리는 ‘반전세’ 라고 부릅니다.
전세자금 대출 VS 반전세
전세자금 대출을 받는 것이 유리할지, 반전세로 가는 것이 유리할지 선택을 해야겠죠. 일단 전세를 월세로 전환하는 것에 대해서 집주인은 세입자에게 일방적 통보를 할 수 없습니다. 세입자의 동의가 필수로 필요 한 것이죠. 즉, 세입자는 상승한 전세 보증금을 대상으로 전세자금 대출을 받을 때의 이자와 월세로 전환했을 경우 매달 내야 하는 금액 중 보다 더 유리한 쪽으로 선택해야 하는데요.
전세자금 대출을 받을 때와 반전세로 할 때를 단순한 예를 들어 계산해 볼게요.
(예) 전세 보증금이 4억에서 5억으로 올랐을 때를 비교, 전월세 전환율은 3.25%이고, 전세자금 대출 금리는 3.05%이다. 이때 전세자금 대출은 70%까지 받을 수 있다.
● 전세 보증금 상승분을 월세로 돌리는 경우
1. 기존 전세 보증금의 전세자금 대출 이자
=(4억×70%)×3.05÷12개월
=약 71만 원
2. 전세 상승분 1억에 해당하는 월세
=(5억-4억)×3.25%÷12개월
=약 27만 원
→ 즉, 세입자는 기존에 가지고 있었던 전세자금 대출 이자 약 71만 원과 더불어 월세로 27만 원을 더 부담해야 합니다.
● 전세자금 대출 70%를 받을 경우
=(5억×70%)×3.05%÷12개월
=약 89만 원
단순한 상황만을 예시로 들어서 계산했을 때의 결과는 위와 같네요. 위의 경우에는 반전세로 돌리는 것보다 차라리 전세자금 대출을 더 받는 것이 더 유리하다는 결론이 나오는군요. 하지만 상황에 따라 다른 결과가 있을 수 있겠죠. 즉, 집을 알아보실 때 위의 예시처럼, 혹은 더 자세하게 알아보고 대비하신 후, 집주인과 협의를 하셔야 합니다.
마치며..
전월세 전환율과 반전세에 대해서 간단하게 살펴보았는데요. 사실 이런 것들은 세입자가 더 잘 알아야 합니다. 하지만 실제로 주변을 둘러보면 전세나 월세를 살면서도 이런 것들에 대해서 잘 모르는 경우가 많아요. 오히려 집을 가진 사람들이 더욱 잘 알고, 또 더 공부를 합니다. 모르기 때문에 당하는 일은 없어야 하잖아요. 익숙하지 않아서 어렵게 느껴질 뿐이지 사실 아주 어려운 내용도 아니고, 또 은행 등에 방문하셔서 물어보면 얼마든지 알 수 있는 내용이거든요. 혹시 전세 계약 갱신을 앞두고 계시거나, 신규로 전세나 월세를 알아보고 계신다면 이런 부분들을 꼭 체크하시고 확인하셔서 손해 보는 일이 없으셨으면 좋겠습니다.
반전세 계산기 계산 방법
안녕하세요~ 리얼밀쿠티 입니다. ^^
복잡한 부동산 관련 계산방법들.. 계산기가 있다면 이용하시겠습니까? 아래에서 반전세 계산기를 이용하여 계산할 수 있습니다. 잘 따라와주세요!
▶반전세란
전세보증금과 월세에 대한 개념이 모두 포함된 임대차계약입니다.
평균적인 월세보단 싸지만 그만큼 전세보증금이 올라갑니다.
▶반전세 계산기 계산 방법
아래 부동산 114 링크를 통해 반전세 계산기를 사용해 봅시다.
https://www.r114.com/
부동산 114
메인화면 상단에 더보기를 눌러줍니다.
부가서비스 항목 밑에 부동산계산기가 있습니다.
부동산계산기가 다양하게 뜹니다.
여기서 하단 기타항목에서 3번째에 “반전세 계산기”를 눌러줍니다.
여기 보면, 부동산 매도, 매수시에 필요한 양도소득세, 취득세, 중개보수 계산기도 있고
반전세계산기
부동산 보유 및 상속/증여 시에 필요한 재산세, 종부세, 상속세, 증여세 계산기도 있고,
청약가점제, 전월세계산, 반전세계산, 아파트 비교 등 다양하게 있네요.
궁금하신 것들 찬찬히 둘러보세요~
1. 전셋값을 월세로 돌려봅시다.
단위가 만원인 점 기억하시고 값을 넣어주세요~
저는 기존 전세값 2억 6천에 오른 전세값 3억을 넣어봤습니다.
전월세 전환률 4.33%, 10% 전환률을 적용하여 다음과 같이 나왔네요.
2. 월세를 보증금으로 돌려봅시다.
역시, 단위 기억해주시구요~ 값을 넣어주세요.
저는 현재보증금 2천만원 넣어주고, 월세 45만원 넣어줬습니다.
계산해보면, 전월세 전환률 4.33%, 10%가 적용되어 나왔습니다.
전셋값과 월세, 보증금을 이용해서 반전세 계산기를 사용해봤습니다.
반전세 계산기 등 다양한 부동산 계산기가 많습니다. ^^
잘 활용해보시고 남은 한해 더 번창하시기를 바랍니다.
요즘 많이 어려운데 할 수 있는거 다 해보면서 끝까지 이겨냈으면 좋겠습니다.
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여러분 다음에 또 뵈어요 – ㅁ’)/
반전세 계산법 활용한 반전세 계산기
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반전세에 대해서 들어보셨나요? 월세도 아닌 것이 전세도 아닌 것이 어디 그 중간에 위치한 것 같은 이름을 가지고 있는데 정확한 명칭은 본래 보증부월세주택이라는 말이 맞지만 대부분 반전세라고 부르고 있습니다.
전세와 월세의 중간 형태로 전세의 상승분을 월세로 돌리는 계약을 바로 반전세라고 하는데요. 대한민국의 부동산이 호황기를 거쳐서 불황이 찾아오자 부동산 가격이 떨어지기 시작했고 부동산을 사려던 사람들은 계속 떨어질 것을 기대했기에 매매 보다는 전세를 택하게 됩니다.
그렇게 전세 가격이 계속해서 오르고 집값은 떨어지자 전세금은 유지하면서 전세금 상승분을 월세로 대납하는 반전세가 나오게 된 것입니다.
결론부터 이야기드리면 반전세 계산법에 대해 설명을 하지만 상당히 복잡하기에 그 아래에 있는 계산기를 이용하는 것을 추천드립니다. 어떻게 흘러가는지 방법만 보시고 직접 계산하기 보다는 계산기가 더 나을 것 같네요.
반전세 계산법
정부의 기준에 따르면
-월세 : 보증금이 2년치 월세 이하
-반전세(보증부 월세) : 보증금이 월세와 준전세의 중간 정도
-준전세 : 보증금이 전세금의 60% 이상 (전세에 가깝다)
보증금이 2년치 월세보다 높으면서 전세금의 60%보다는 낮은 경우를 반전세라고 합니다.
기본적으로는 전월세전환율을 바탕으로 계산을하며 이는 현재 전세보증금을 월세로 전환했을 경우에 그 백분율을 계산한 것인데요.
전세 월세 전환율은 임대차 보호법에 의하면 10%이자 혹은 기준금리 + 3.5%의 이자 중에서 낮은 금리를 초과할 수 없다고 나옵니다. 작성 당시의 기준금리는 1.25%이며 기준금리는 한국은행 홈페이지에서 확인이 가능합니다.
즉 10%와 3.5% + 1.25% = 4.75%이기에 이중 낮은 4.75%가 전월세 전환율이 됩니다.
만일 1억짜리 전세에 살고 있다면 100,000,000 x 0.0475 = 475만원이며 이는 보증금이 하나도 없다는 가정하이기에 보증금을 1,000만원으로 한다면 1,000만원의 보증금과 월세는 90,000,000 x 0.0475 = 356,250원이 됩니다.
반대로 월세 10만원을 전세금으로 전환한다고 가정하면 10만원 x 12개월 / 0.0475 = 약 25,263,157원이 됩니다.
물론 실제로 이부분이 지켜지지 않는 경우도 있으며 지역별로, 동네별로 다르게 책정되고 있습니다. 참고로 2020년 1월 기준 전국은 5.9%, 지방은 7.0%, 5대광역시는 6.6%라고 합니다.
반전세 계산기
부동산114 홈페이지로 들어갑니다.
꼭 이곳이 아니여도 관계 없지만 저는 이곳의 계산기가 가장 깔끔하면서도 다양한 계산기를 포함하여 사용하고 있습니다.
메인화면에서 부동산계산기를 클릭합니다.
기타의 전월세계산 혹은 그 아래에 있는 반전세계산기를 클릭합니다.
전월세 전환이나 반전세 계산기나 똑같다 생각이 들지만 차이가 있다면 전세, 월세, 보증금, 전환율을 적으면 전월세 전환, 전셋값이 오른만큼 월세로 돌린다거나 반대로 한다면 반전세 계산기가 더 편하겠네요.
반전세 계산기를 클릭합니다.
기존 전셋값을 1억, 오른 전셋값을 1천만원이라고 적었는데요.
이 부분이 사실 엄청 불편한 것이 일단 단위가 원단위가 아닌 만원단위이며 오른전셋값이 오르고 난 후의 전셋값이 아니라 기존 전셋값과 오른 전셋값의 차액을 입력하도록 되어 있습니다.
숫자 입력을 100000000으로 입력하면 자동으로 콤마가 들어가서 100,000,000원 으로 나오게 하고 오른 전셋값 역시 1,000만원이 올랐다면 110,000,000원을 입력하도록 하였으면 더 편하지 않았을까 생각을 하네요.
전월세 전환률 4.19% 적용하였을 때 오른 금액을 모두 월세로 전환하면 월세 3.5만원, 오른 금액 중 50%를 월세로 전환하면 보증금 1.05억, 월세 1.7만원, 전셋값 모두를 오른 월세로 전환하면 38.4만원 입니다.
10% 적용시에는 조금씩 더 높네요.
월세를 보증금으로 돌리는 계산인데 계산하기 편하도록 보증금 1억에 월세 100만원으로 계산을 했습니다.
전월세 전환률 4.19% 적용시에 현재 보증금과 월세를 전세로 전환하려면 약 3.86억, 전체 금액 중 80%를 보증금으로 설정하면 보증금 약 3.09억, 월세 27만원이며 전체 금액 중 60%를 보증금으로 설정하면 보증금 약 2.3억, 월세 54만원 입니다.
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반전세 계산법
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반전세 계산기
이 포스팅에서는 반전세 계산법을 정리해보겠습니다. 계산기 이용 가능 사이트도 정리했으니 1분만에 계산이 가능합니다. 해당하는 분들께는 월세나 전세보다 더 이득이 될 수 있으므로 지금 바로 계산해보시기 바랍니다.
반전세란
먼저 반전세는 월세와 전세의 중간 개념이라고 보시면 되겠습니다. 전세 보증금에 일부분을 월세로 돌리는 것이며 임대계약은 보통 2년입니다. 전세보다는 부담이 덜해지게 되어 많은 분들이 채택하기도 하는 방법 중 하나입니다. 특히나 대학생이나 사회 초년생이라면 더욱 더 반전세 입주 방법이 좋을 수도 있습니다.
사실 반전세 매물은 그렇게 흔하지는 않습니다. 왜냐하면 임대인은 보증금을 받기보다는 월세를 더 받기를 원하기 때문입니다.
반전세 계산법
전세 월세 전환 계산 방법은 다음과 같습니다. 아파트 월세 계산법도 이와 마찬가지로 확인해주시면 되겠습니다.
먼저 전세보증금 차액을 100을 곱한 후, 제시한 월세를 나눕니다. 이후 12를 곱한 금액이 10%를 넘지 않게 해주면 됩니다. 예를 들면 집 보증금을 1억에서 1억 5천으로 올리는 경우로 가정해보면, 전세 보증금 차액이 5천만원입니다. 이때 집주인이 월세를 40만원이라고 부르면 이것은 8%에 해당하니 적절한 편이라고 할 수 있으나, 월세를 50만원으로 올리면 12%에 해당하니 임차인에게 불리하게 되는 것입니다.
더 자세히 알아보면 반전세 계산법은 다음으로 계산하시면 된다는 뜻입니다.
주택임대차보호법 전월세 전환율
연 10% 또는 한국은행 기준 이율 1.5% +3.5 중에서 낮은 이율 적용
월세로 전환할 보증금 x 연 이자/12개월
보증금 2억 월세로 전환 시
2억 원x(기준이율 1.5% + 3.5%)/12
보증금 2억/월 833,000원
사실 실제로는 조금 높은 이자로 적용됩니다 보통 천만 원당 5만 원에서 많게는 10만 원 정도에서 형성되고 있습니다
반전세 계산법 주의사항
다만 월세를 전세로 환산법을 적용하기 전에 주의사항이 있는데, 반드시 계약서에 명시해야 한다는 것입니다. 또 재계약 시 확정일자를 꼭 받으셔야 합니다.
반전세 계산법 1분만에 계산 가능한 반전세 계산기
전월세 전환율 계산을 위해 부동산 114에 들어가줍니다.
메인의 부동산계산기를 누릅니다.
기타에서 반전세계산기를 누릅니다.
입력해주시면 다음과 같은 결과값을 얻을 수 있습니다.
임의 계산 결과입니다.
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