명도 소송 절차 | 명도소송의 모든것! 부동산전문변호사가 알려드립니다! 건물명도소송, 인도소송, 점유이전금지가처분, 부동산소송, 소송기간, 손해배상, 임대차3법. 빠른 답변

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먼저 명도소송 절차는 소장 작성 – 법원 접수 – 상대방 답변서 – 준비서면 – 수차례 변론 기일(조정 기일 포함) – 판결문 – 강제집행 순서로 진행된다. 명도소송은 대부분 변호사에게 의뢰하여 진행하는데 작성된 소장은 의뢰인에게 검토를 받은 후 법원에 접수한다.

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계약이 종료되었는데도 임차인이 이사나가지 않고 버티는경우, 정말 난감한데요. 이때 진행해햐할 소송이 바로 명도소송과 점유이전금지가처분입니다. 소송절차와 기간, 손해배상까지. 명도소송의 모든것을 알려드립니다!
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건물주(임대인)가 알아야할 명도소송 절차 및 소요기간과 비용

점유이전금지가처분에 대략 1개월이 소요되고, 명도소송 본안은 통상 3개월~6개월 정도가 소요되지만 사안의 복잡성 또는 법원의 사정에 따라 1년 또는 그 …

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명도소송은 짧게는 4개월, 길게는 1년 이상의 긴 싸움입니다. 이 긴 싸움을 함께할 변호사는 실력과 경험은 물론, 의뢰인과 원활하게 소통할 수 있는 사람 …

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1) 계약위반에 의한 퇴거를 요청한다는 내용 및 손해배상을 청구한다는 내용으로 작성한다. (명도소송에는 반드시 필요한 절차가 아니며 법적인 강제력은 없으나 …

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Author: 해결사 쪼변
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Date Published: 2020. 10. 16.
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[기고] 버티는 임차인…명도소송 후 강제집행까지 얼마나 걸리나

엄정숙 변호사

명도소송을 한 후 승소 판결문이 나오면 일반적으로는 임차인이 건물을 비우고 나간다. 하지만 간혹 나가라는 판결이 나왔는데도 끝까지 버티는 임차인이 있다. 이런 경우는 강제집행을 해야하는데 절차와 걸리는 기간은 어떻게 될까.

600건 이상 명도소송을 진행한 경험에 의하면 소송 기간은 4~6개월 정도 걸리는 것이 보통이다. 또 강제집행은 1~2개월 정도 걸리는 것이 일반적이었다.

먼저 명도소송 절차는 소장 작성 – 법원 접수 – 상대방 답변서 – 준비서면 – 수차례 변론 기일(조정 기일 포함) – 판결문 – 강제집행 순서로 진행된다.

명도소송은 대부분 변호사에게 의뢰하여 진행하는데 작성된 소장은 의뢰인에게 검토를 받은 후 법원에 접수한다.

재판부는 다음 일정으로 변론 기일을 잡는다. 변론 기일은 대립이 얼마큼 첨예하냐에 따라 여러 번 잡히기도 하는데 이때 판사는 조정 기일을 잡기도 한다. 최종변론이 끝나면 재판부는 판결을 하게된다.

‘임차인은 임대인에게 건물을 인도하라’라는 판결문이 나왔는데도 임차인이 건물을 비워주지 않는다면 부동산 인도 강제집행을 해야 한다.

명도소송 기간은 4개월 정도다. 짧게는 2개월, 길게는 2년 이상 걸리는 소송도 있다. 평균적으로는 4개월~6개월 정도라고 생각하면 된다.

기간에 영향을 미치는 것은 상대방의 법률적 대응 태도다. 대립각이 얼마큼 첨예하느냐에 따라 소송 기간이 길어지거나 짧아진다.

명도소송을 하지 않고 임차인을 내보내는 방법도 있다. 내용증명을 보내는 것만으로도 소송 없이 임차인을 내보낸 케이스도 있었다. 심리적 압박을 이용하는 것인데 이는 보장되는 방법은 아니다. 확률상 내보낼 수 있는 확률을 높일 수 있는 것이다.

이 부분에서 ‘점유 이전금지 가처분’에 대해 궁금증이 생기게 된다. 꼭 해야 한다는 사람도 있고, 안 해도 된다는 사람도 있어서 헷갈리기 때문이다. 결론부터 말하자면 명도소송 절차에서 꼭 해야 한다는 법은 없지만, 실무적으로는 반드시 해야 한다는 게 답이다.

부동산 점유 이전금지 가처분은 명도소송을 진행할 때 필수적으로 하고 있다. 판결문이 무용지물이 되면 안 되기 때문이다. 이것이 명도소송 절차에서 점유 이전금지 가처분을 하는 이유다.

점유 이전금지 가처분 절차는 신청서 작성 및 접수→ 담보 제공 명령→ 결정문→ 강제집행 순서로 진행된다.

여기서 말하는 강제집행이란 명도소송 판결문을 가지고 하는 강제집행이 아니고 가처분 강제집행을 말한다.

과거에는 전자소송이 없었기 때문에 기간이 오래 걸렸지만 요즘은 전자소송이 가능하기 때문에 많이 짧아졌다. 대략 집행까지 3주 정도 걸린다고 이해하면 된다.

다음으로 부동산 인도 강제집행이 1개월 이상 걸리는 이유는 절차 때문이다. 판결문이 나온 후 강제집행을 하려면 관할법원 집행관실에 집행 신청서를 접수해야 한다. 신청서를 접수한 집행관은 가장 먼저 계고를 한다. 즉, 집행관이 현장에 가서 임차인에게 “나가라는 판결문이 나왔으니 일주일 정도의 기간 동안에 알아서 나가라. 그렇지 않으면 강제집행을 실시하겠다”라고 경고를 한다. 이때 일주일이라는 기간은 임의의 기간이다. 집행관에 따라 길게 주기도 하고 짧게 주기도 한다.

이 기간이 지났는데도 불구하고 임차인이 건물을 비우지 않는다면 임대인은 집행관에게 빨리 진행해 달라는 취지로 속행 신청을 한다. 집행관도 일정이라는 것이 있기 때문에 바로 다음날 강제집행을 실시하는 것이 아다다. 일정에 맞춰 집행 일정을 잡아준다. 때문에 1개월 ~2개월 정도의 시간이 걸리는 것이다. /엄정숙 변호사
[엄정숙 변호사 프로필]
△제39기 사법연수원 수료

△현 법도 종합법률사무소 대표변호사

△현 부동산 전문변호사

△현 민사법 전문변호사

△현 공인중개사

△전 서울시 공익변호사단 위촉

△전 서울지방변호사회 인권위원

△전 서울시청 전, 월세보증금 상담센터 위원△저서 : 명도소송 매뉴얼

※ 외부 칼럼은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.
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건물주(임대인)가 알아야할 명도소송 절차 및 소요기간과 비용

매년 민사분쟁 1위를 차지하고 있는 소송사건이 ‘명도소송’이란 것을 알고계신가요?

건물만 가지고 있으면 매달 꼬박꼬박 월세가 들어올 것으로 생각하는 분들이 많은데요. 우리가 생각하는 것과 다르게 월세연체는 물론 건물을 비워주지도 않으면서 연락조차 되지 않는 임차인이 많습니다. 실제로 명도소송 사유중에서 월세연체 이며 두 번째는 기간만료입니다.

대부분 “주택임대차보호법은 2기, 상가건물임대차보호법은 3기에 달하는 월세연체가 있을 때 건물주인은 계약해지를 통보하고 월세가 밀렸으니 건물을 비워달라는 명도소송을 제기 하고 있습니다. 하지만 명도소송도 생각보다 비용이 많이 들기 때문에 무턱대고 명도소송을 진행하기 보다는 임대인과 임차인간의 합의 통해 해결하는 것이 상호간의 이득이 될 것입니다.

1. 명도소송 절차 및 소요 시간

명도소송 전 부동산점유이전금지가처분을 신청해야 합니다.

부동산점유이전금지가처분이란 점유를 하고 있는 자를 상대로 타인에게 점유를 이전하지 말라는 가처분집행을 하는 것을 말합니다.

만약 점유이전금지가처분을 신청하지 않은 상태에서 기존의 점유자가 악의적으로 점유자를 변경할 경우 판결을 받는다 하여도 판결의 효력이 새로운 점유자에게 미치지 아니하므로, 새로운 점유자를 상대로 별도로 명도소송을 다시 진행해야 하는 상황이 발생하게 됩니다.

따라서 이를 방지하기 위해 부동산점유이전금지가처분 신청이 꼭 필요합니다.

1) 부동산점유이전금지가처분 신청 절차

<부동산점유이전금지가처분 신청 절차>

2) 명도소송 절차

① 명도소송 소장 접수

② 피고(임차인)이 30일내 명도소송 답변서 제출

③ 피고답변서에 대한 반박 준비서면 제출

④ 변론기일 지정

⑤ 선고및 판결

⑥ 강재 집행

<명도소송 절차>

민사소송법 제256조 제1항에 따라 소장부본을 받은 임차인은 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다. 만약 30일 내에 명도소송답변서를 제출하지 않을 경우 무변론판결선고기일이 지정됩니다.

만약 무변론선고기일까지도 임차인이 답변서를 제출하지 않을 경우 임대인은 승소판결을 받을 수 있게 됩니다. 하지만 임차인이 무변론선고기일 이전에 답변서를 제출할 경우 지정된 선고기일은 취소되며, 임대인은 임차인이 작성한 답변서에 사실이 아닌 부분에 대해 반박하는 준비서면을 작성하여 법원에 제출해야 합니다.

이 경우 법원이 변론기일을 지정하여 임대인과 임차인에게 그 기일을 통지하여 주게 됩니다.

2. 소요 기간과 비용

1) 명도소송 소요 기간은

점유이전금지가처분에 대략 1개월이 소요되고, 명도소송 본안은 통상 3개월~6개월 정도가 소요되지만 사안의 복잡성 또는 법원의 사정에 따라 1년 또는 그 이상이 소요될 수도 있습니다. 만약 강제집행을 하게 된다면 강제집행 신청부터 집행까지 2개월 정도의 기간이 추가됩니다.

2) 명도소송 비용

① 법원실비 : 15만원~30만원

② 변호사비용 : 150만원~500만원 (단순사건의 경우 최저금액선)

③ 강제집행비용 : 평당 10만원 (주택 기준)

명도소송 비용은 승소판결을 받는다면 ‘소송비용은 패소자가 부담한다’는 원칙에 따라 돌려받을 수 있습니다. 하지만 명도소송의 경의 조정의 형태로 소송이 종결되는 경우가 많기 때문에 소송 당사자가 부담해야하는 경우가 대부분입니다.

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명도소송의 절차와 방법

법률정보

1. 시작하며

임차인이 임대계약에 따른 여러 의무를 이행하지 않았을 때 임대인으로서 임대차계약을 종료하고 명도를 단행하는 방법과 절차에 대해서 설명드리고자 합니다.

2. 임차인의 여러 의무들

임대차계약기간 만료 전에 임차인이 의무를 위반하여 임대차계약을 종료시킬 수 있는 케이스를 우선 설명드리겠습니다.

1) 월 차임을 지급할 의무

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다(민법 제618조). 임차인이 차임을 지급하기로 하는 내용은 임대차계약의 가장 중요하고 본질적인 요소를 이룹니다.

매우 중요한 내용이기 때문에 민법 제640조에서는 별도로 “임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.

위 규정을 좀 더 설명드리면,

임차인이 2기의 차임액을 연체하는 경우 임대인은 별도의 최고 없이 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

그리고 2달이 아니고 2기입니다. 매달 차임을 지급하기로 약정했으면 2달이겠으나, 3개월에 한 번씩 차임을 지급하기로 약정하였으면 6개월이 됩니다. 제주도에서는 연세로 계약을 하므로, 2년 동안 차임을 지급하지 않아야 위 요건 즉, 2기의 차임을 연체한다는 요건이 성립합니다.

2기의 차임 연체는 연속적일 필요는 없습니다.

차임 지급 시기에 대하여 약정을 한때에는 그 시기를 지나면 연체한 것으로 효력이 발생하나, 차임 지급 시기에 대하여 약정을 하지 않았다면 매월 말에 지급하여야 합니다(민법 제633조).

2) 임차인은 임대차 목적물의 통상적인 사용방법으로 사용 및 수익하여야 합니다.

임대차와 임차인 간에 임대차계약에서 사용방법에 대한 별도의 약정이 없으면, 임차인은 임대차 목적물의 통상적인 방법으로 사용하여야 합니다. 예를 들어 임차인이 주택을 사람의 거주공간으로 사용하지 아니하고 강아지 30마리를 키우는 사육공간으로 이용할 수 없는 것입니다.

이럴 경우 임대인은 상당한 기한 내에 임대목적물의 본래 용도에 따라 사용할 것을 최고한 후에 그럼에도 임차인이 위 의무를 이행하지 않을 때에 임대인은 임대차계약을 해제(또는 해지) 할 수 있습니다.

3) 임대인이 보존행위에 필요한 행위를 하고자 하는데 임차인이 이를 거절하는 행동을 할 때

임대인이 임대목적물의 보존행위에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못합니다(민법 제624조). 임차인이 임대인으로 하여금 주택에 들어오지 못하게 하는 경우 임대인은 상당한 기한 내에 협력할 것을 최고한 후에 그럼에도 임차인이 위 의무를 이행하지 않을 때에 임대인은 임대차계약을 해제(또는 해지) 할 수 있습니다.

4) 임차인이 임차권을 양도하거나 임대목적물을 전대한 경우

주택을 임대하는 사람이 반드시 그 주택의 소유자여야 하는 것은 아닙니다. 또한 임대차계약은 계약이기 때문에 임차인이 얼마든지 제3자에게 임차권을 양도하거나 임대목적물을 전대하여 제3자로 하여금 임대목적물을 사용하도록 할 수 있습니다. 하지만 임대인 입장에서는 내 주택에서 누가 거주하는지?는 매우 중요한 문제이기 때문에, 원치 않는 양도나 전대의 경우 임대차계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다(민법 제630조).

이 경우에도 민법 제630조 제2항에서 해지 규정을 두고 있기 때문에, 임대인은 별도의 최고 없이 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

2. 내용증명의 발송 필요성

1) 내용증명을 발송하면 법적으로 어떠한 효력이 생긴다고 생각하시는 분들이 많습니다. 하지만 그렇지 않습니다. 내용증명을 보내는 것과 전화통화해서 이야기하는 것은 동일한 효력이 있습니다. 상대방에게 의사를 전달하는 것 이외에 다른 효력은 발생하지 않습니다.

그래서 저는 의뢰인들 분께 내용증명의 발송을 권하지 않습니다.

하지만 임대차계약 기간 만료 전에 임대차계약을 종료하고 싶을 때에는 반드시 내용증명을 발송하여야 합니다.

그 이유는 아래와 같습니다.

해지 또는 해제의 효과가 발송하기 위해서는 의사표시를 하여야 하는데, 위 의사표시는 상대방에게 송달이 되어야 합니다. 전화로 의사를 표명하거나 문자를 보낼 때 상대방이 전화를 받은 적이 없다던가 문자를 읽지 않았다고 주장하면 곤란한 상황에 처하기 됩니다. 그래서 이 경우에는 반드시 내용증명으로 해제 의사표시를 표명하여야 합니다.

내용증명에는 발송 일자가 명확하기 때문에 일자에 대한 다툼이 없습니다.

또한 내용증명은 반송되었다는 사실이 없는 한 상대방에게 송달되었다고 보는 것이 법원의 입장입니다.

2) 내용증명의 내용

아래 요소만 들어가는 내용으로 1장만 보내면 됩니다.

상대방이 의무를 불이행한 내용

해제 의사표시를 한다는 내용

다만 위에서 최고를 하여야 한다고 설명드린 경우에는 임차인이 의무를 이행한다고 곧바로 위 내용으로 ‘해제하겠습니다.’라고 보내시면, 해제의 효력이 발생하지 않습니다.

이 경우에는 내용증명을 2번 보내시는 것을 추천드립니다.

첫 번째 내용증명 : 상대방이 의무를 불이행한 내용, 언제까지 위 의무를 이행하여 줄 것을 요청하는 내용

두 번째 내용증명 : 상대방이 최고 기간 내에 의무를 이행하지 않은 내용, 해제 의사표시를 한다는 내용

3. 점유이전금지 가처분 신청

명도소송을 제기한 후에 집행문을 부여받아서 점유자를 퇴거시키고 물건을 옮기려고 하는데 임차인이 아니라 다른 사람이 점유하고 있는 경우, 집행을 할 수 없게 됩니다. 집행을 할 수 없는 판결을 선고받으신 것이고, 임대인은 처음부터 다시 시작하여야 합니다. 현재 점유하고 있는 사람을 상대로 명도소송을 제기하여야 하는 것입니다.

이런 일이 발생하지 않도록 하기 위해서는, 명도소송 전에 반드시 점유이전금지 가처분을 신청하여 집행까지 완료하여야 합니다.

점유이전금기 가처분 집행 이후에 임차인이 점유자를 변경시키더라도, 법원에서는 임차인이 계속 점유하고 있는 것으로 보고, 제3자를 퇴거시키고 물건을 옮기는 집행을 하게 됩니다.

4. 대화 시도의 필요성

내용증명을 발송하여 임대차계약을 종료시켰고, 점유이전금지가처분까지 집행이 완료되었다면, 임차인과 명도 절차와 방법에 대한 대화를 시도해 보시는 것이 좋습니다.

명도소송을 시작할 경우 소송절차만 최소한 6개월, 집행이 완료되는 때까지 최소한 3개월이 소요됩니다. 9개월 내지 1년 정도의 시간이 소요되기 때문에 이 시간 동안 받을 스트레스와 비용을 생각하면, 이사비 100만 원 정도를 지급하는 등 일정 부분 양보해서 임차인으로 하여금 스스로 명도를 하도록 유도하는 것이 현명한 방법일 수 있습니다.

그래서 이 시점에서는 대화를 한 번 시도해 보시는 것이 좋습니다.

짧고 강하게 내용증명 1번 정도 발송해 보는 것도 좋은 방법입니다.

내용증명 내용 : 언제까지 명도를 해 달라는 내용, 불이행 시 법적 조시 시작하겠다는 내용, 소송비용과 변호사 보수 및 집행비용 등을 청구하겠다는 내용

5. 명도소송 제기

상대방이 명도를 하지 않는다면, 이제는 명도소송을 제기하셔야 합니다.

상대방 주소지(임대목적물 소재지) 관할 법원에 제기하실 수 있습니다.

임대차계약서, 상대방이 의무를 불이행한 자료, 해제한다는 내용이 담긴 내용증명을 증거로 제출하면 됩니다.

경험상 일반적인 다른 민사소송 보다 명도소송은 조금 더 빨리 진행됩니다. 법원에서는 당사자들 간에 원만하게 합의되기를 바라는 마음에 조정 기일에 회부하기도 합니다. 위 각 증거로 임대차계약이 종료되었음이 명백한 경우에도 최소한 6개월의 시간이 필요합니다.

6. 임대보증금 반환 문제

임차인이 명도를 해 주어야 할 의무와 임대인이 임대보증금을 반환하여야 할 의무는 동시이행관계에 있습니다. 임대보증금을 반환하지 않는 상태에서 판결이 선고된 경우 ‘임차인은 임대보증금을 돌려받음과 동시에 명도를 하라.’는 내용의 판결이 선고됩니다. 그래서 임대인이 위 판결문으로 집행을 하기 위해서는 임대보증금을 지급하였다는 증거를 집행 법원에 제출하여야 하고 만약 임차인의 계좌번호를 모른다면 법원에 공탁을 하여야 하는 번거로움도 있습니다.

그래서 ‘돈이 아니라 임차인을 빨리 내보내는 것이 주된 목적’이라면, 우선 마지막 변론 기일 직전에 임대보증금을 반환하고 판결을 받기를 추천드립니다. 임차인이 실제 퇴거 시까지의 차임(또는 부당이득금원)은 별도 절차(소송)로 받으셔야 합니다.

7. 명도집행 방법과 절차

명도소송 판결이 선고된 경우 대부분은 스스로 퇴거를 하십니다.

하지만 명도소송 판결이 선고되었음에도 퇴거를 하지 않을 때에는 집행문을 부여받아서 명도집행을 하여야 합니다. 집행 기간은 약 2 ~ 3개월 정도가 소요되기 때문에, 이 단계까지 오셨다면 굳이 임차인에게 이사비 등을 지급하면서까지 양보할 필요는 없다고 생각합니다.

절차를 간략하게 설명드리고자 합니다.

집행문 부여받기

강제집행 신청

집행관과 연락(집행 시간과 방법 논의)

집행 시에 증인 2명 대동한 채 참여

옮긴 짐들 보관과 관련한 비용 지출

옮긴 짐들 경매신청

위 경매 절차에서 일정 집행 비용 보전 받으실 수 있습니다. (대부분 집행관에게 경매기일 당일에 신청)

▶ (유의사항) 명도집행은 임대목적물과 분리가 필요 없는 물건을 외부로 옮기는 집행입니다. 따라서 만약 임대목적물에 인테리어를 하는 등 주택의 부합물로 평가되는 부분이 있다면, 집행관이 명도집행 시에 철거를 해 주지 않습니다.

8. 원상회복 문제 및 원상회복 비용

주택임대차계약서에는 부동 문자로 임차인은 임대차계약 종료 시에 원상 회복을 하여야 한다는 내용이 작성되어 있습니다. 이 내용을 배제한 채 임대차계약이 작성되는 경우는 지금까지 본 적이 없습니다.

명도집행까지 완료하였다면 임차인이 점유했던 기간 동안 많은 부분이 훼손되었을 것입니다. 명도집행까지 완료하였다면 임차인이 인테리어를 하였거나 이것 저것 설치를 하여 분리하는데 별도의 비용의 지출이 예상될 것입니다.

임대보증금을 이미 돌려주었기 때문에, 임대보증금에서 원상복구 비용을 공제할 수가 없습니다. 이 경우에는 임대인 비용으로 원상회복을 한 후에 그 비용을 구하는 별도의 소송을 제기하실 수밖에 없습니다.

9. 정리해 보겠습니다.

1) 해제 의사표시를 하는 내용증명을 발송하여야 합니다.

2) 점유이전금지 가처분을 신청하여야 합니다.

3) 가처분이 집행되었다면, 대화를 시도해 보시는 것이 좋습니다.

4) 대화가 되지 않으면, 명도소송을 제기하신 후에

5) 판결을 받아서 집행에 나가야 합니다.

6) 집행을 하기 위해서는 임대보증금을 반환하여야 합니다.

7) 원상복구 비용은 별도 소송으로 해결하셔야 합니다.

명도소송의 절차와 흐름

대법원 사법연감에 따르면, 2017년에 접수된 243,267건의 민사소송 중 가장 많은 사건수를 기록한 소송은 건물명도, 철거 소송으로 그 사건수가 35,566건에 이릅니다. 이는 2위를 기록한 대여금 소송의 21,429건에 비해 월등히 높은 사건수로서 그만큼 건물명도가 우리 일상 속에서 빈번하게 발생한다는 것을 보여주는 통계라 할 수 있습니다.

명도소송은 건물을 점유할 권원이 없는 자가 해당 건물을 점유한 채 소유자나 임대인에게 반환하지 않을 때 제기되는 소송입니다. 주택이나 상가의 임대차 관계에서 문제되는 경우가 대부분이지만, 경매나 매매를 통한 소유자의 변동이 있었을 경우에 제기되는 경우도 상당합니다.

그러나 안타깝게도 많은 분들이 ‘명도소송’이라는 용어 자체에는 익숙하지만 절차에 대한 기본적인 이해 없이 변호사나 법무사, 법원 등의 요청대로 수동적으로 소송을 수행하고 계십니다. 때문에 소송 절차가 지연되거나, 승소해놓고서도 완벽한 만족을 얻지 못하는 경우가 많습니다. 본고에서는 명도소송의 흐름에 대해 풀어 설명함으로써 불법 점유로 인해 마음고생을 하시는 분들에게 도움이 되고자 합니다.

명도 소송 절차 : 찾기쉬운 생활법령정보 통합검색결과

판매자에게 손해배상을 받으려고 한국소비자원에 조정신청을 하여 권고를 받았음에도 판매자는 배상을 거부하고 있습니다. 손해배상액이 크지도 않고, 소송까지는 너무 시간이 걸리고 번거로운데 다른 방법이 없을까요? … 수 있는 대체물이나 수표와 같은 유가증권을 지급하라는 청구에 대해 변론이나 판결 없이 곧바로 지급명령을 내릴 수 있습니다. 분쟁 당사자를 소환하지 않고, 별다른 소명절차도 없으며, 당사자가 신청한 서류만으로 심리한다는 점에서 일반적인 소송 절차에 비해 비용이 적게 들고, 청구금액이 정해져 있지 않아 비교적 큰 금액에 대해서도 청구가 가능합니다. 지급명령을 신청하려면 지급명령신청서를…

파산신청이 기각되는 경우도 있다고 하던데, 어떤 경우인가요? … 기각사유 ☞ 신청인이 절차비용을 미리 납부하지 않은 경우 ☞ 법원에 회생절차 또는 개인회생절차가 계속되어 있고 그 절차에 의함이 채권자 일반의 이익에 부합하는 경우 ☞ 채무자에게 파산원인이 존재하지 않은 경우 ☞ 신청인이 소재불명인 경우 ☞ 그 밖에 신청이 성실하지 않은 경우 ☞ 채무자에게 파산원인이 존재하더라도 파산신청이 파산절차의 남용에 해당한다고 인정되는 경우(심문을 거쳐야 함)…

개인회생절차가 진행 중 회생절차가 폐지될 수 있나요? 폐지된다면 그 이후의 절차는 어떻게 진행되나요? … 기해 강제집행을 할 수 있습니다. 기 변제금액에 대한 영향 √ 변제계획인가 후 개인회생절차의 폐지는 이미 행한 변제와 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따라 생긴 효력에 영향을 미치지 않습니다. 한국신용정보원의 장에 대한 통보 √ 법원은 개인회생절차 폐지결정이 확정된 경우 사건번호, 채무자의 성명, 주민등록번호, 폐지결정일, 폐지결정의 확정일을 한국신용정보원의 장에게 통보합니다….

행정소송을 제기하려고 합니다. 행정소송 제기 절차는 어떻게 진행되나요? … 제출 → ② 답변서 제출 → ③ 심리의 진행 → ④ 판결 선고의 과정을 거쳐 진행됩니다. ◇ 행정소송 절차의 단계별 과정 ☞ 소장의 제출 법원에 소를 제기하려면 우선 소장을 작성하여 제출해야… 선고 판결은 재판장이 판결원본에 따라 주문을 읽는 방식으로 선고하고, 필요한 때에는 이유를 간략히 설명할 수 있습니다. 선고에 의해 판결의 효력이 발생합니다. 법원은 판결이 선고된 후 그 정본을…

명도소송이란 무엇이며, 명도소송하는 방법과 명도소송 비용은?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.

살다 보면 참 다양한 경우를 겪게 되는 일들이 많이 생깁니다.

물론 아무런 문제없이 평온하게 산다면 좋겠지만 사람사는 일이 그렇게 마음먹은 대로 되는것만도 아닙니다.

특히나 우리에게 가장 중요한 의식주문제중에 주거문제도 역시 많은 문제들이 발생하고 있습니다.

주거문제는 내집에 살면 가장 이상적이겠지만 다른 사람의 집을 임대하여 살게 되는 경우도 있고, 혹은 내가 여유가 있어 내 소유의 집에 다른 사람을 살게 하는 경우도 있습니다.

이런 경우 다양한 문제가 발생되는데 그중에서 흔하게 발생하는 것중 하나가 바로 “명도소송”입니다.

이번시간에는 부동산에 관련되어 빈번하게 일어나고 있는 명도소송에 대하여 한번 알아보겠습니다.

이런 소송에 휘말리지 않는 것이 가장 좋겠지만 혹시 모르니 알고 계시는 것도 좋을것 같습니다.

그럼 시작해 보겠습니다.

먼저 명도소송이란 무엇인지 부터 알아보겠습니다.

명도소송이란 “건물 또는 토지를 무단으로 점유하고 있는 자를 상대로 부동산의 인도를 구하는 소송을 법원에 제기하는것”입니다.

조금더 쉽게 이야기 하자면 임대인, 혹은 해당 부동산의 소유자가 적법한 이유로 점유자를 내보내기 위해서 소송을 진행하는것을 의미하는 것입니다.

여기서 가장 중요한 것은 적법한 이유라는 것입니다.

내마음에 들지 않는다고 내 마음대로 내보내는 것이 아니라 적법한 이유가 있어야 명도소송을 할수 있는 것입니다.

보통의 임대차계약은 임대인과 임차인의 합의에 의하여 이루어지 때문에 문제가 생기면 소송부터 진행하는 것이 아니라 서로의 입장차이를 이야기 해서 원만하게 해결을 하는 것이 우선입니다.

그러나 합의가 되지 않을때 명도소송으로 진행하는것입니다.

명도소송을 하는 경우는 여러가지가 있지만 크게 몇가지만 예를 들어 보겠습니다.

1. 임대차 계약기간이 종료되었는데 임차인이 나가지 않을때.

2. 부동산 경매절차에를 받아서 낙찰받은 경우.

3. 임차인이 임대료를 계속하여 연체하여 계약이 종료되었을 경우.

4. 정당한 권한없이 건물이나 토지를 불법적으로 점유하고 있을 경우.

위와 같은 경우가 명도소송을 진행할때 많이 일어나는 경우입니다.

명도소송을 하기 전에 먼저 임대인은 임차인에게 계약해지를 통보하고 부동산 점유이전금지 가처분 신청을 해야 합니다.

이것이 명도소송의 시작이라고 할수 있습니다.

여기서 말하는 부동산 점유이전금지 가처분이란 “현재의 점유권을 다른 사람에게 이전 시키는 것을 방지하기 위한 목적으로, 임차인이 악의적으로 다른 사람에게 점유를 변경하여 명도소송에서 승소하더라도 실제로 명도받지 못하는 것을 방지”하기 위한 절차라고 할수 있는 것입니다.

만약 점유이전 금지 가처분을 신청하지 않은 상태에서 기존의 점유자가 의도적으로 점유자를 변경할 경우 소송을 진행하여 판경을 받는다 하더라도 새로운 점유자에게는 그 효력이 미치지 않기 때문에, 명도소송을 신청한 사람은 또다시 새로운 점유자를 상대로 명도소송을 진행해야 하는 번거로움이 생깁니다.

이런 번거로움을 미연에 방지하기 위해서 명도소송을 진행하기 전에 반드시 부동산 점유이전 가처분 신청을 하는 것이 중요합니다.

명도소송을 하기 위한 필요서류들을 알아보겠습니다.

먼저 해당 물건지 등기부 등본과 임대차 계약서가 필요합니다.

그리고 건축물대장, 토지등기부등본, 임대료 미납에 대한 내용증명서류들이 필요합니다.

명도소송도 법으로 소송을 진행하는 것이기 때문에 서류준비를 철저하게 해야 하고 정확하게 준비해야 합니다.

그러면 이번에는 명도소송의 진행절차에 대하여 알아보겠습니다.

명도소송은 빠르게 진행될수도 있지만 오랜 시간이 걸릴수도 있습니다.

짧게는 2개월에서 길게는 2년이상이 걸리기도 합니다.

명도소송의 절차는 아래와 같습니다.

1. 점유이전 금지 가처분 신청 및 집행.

2. 명도소송 소장 접수.

3. 피고(점유자)의 답변서 제출.

4. 피고의 답변서에 대한 준비서면 제출.

5. 변론준비기일(사건의 개요 및 쟁점을 정리하여 양측이 입증방법을 신청하는 절차).

6. 변론기일.

7. 변론종결.

8. 판결선고( 판결문 송달후 14일 이내 항소장을 제출하지 않으면 판결확정)

9. 판결문에 의거하여 임대인은 송달, 증명원, 집행문을 부여받아 강제집행 신청을 통해 점유자 내보내기.

명도소송은 위와 같은 절차로 진행이 이루어 집니다.

만약 판결선고를 하고 판결에 불복하여 항소를 하게 되면 항소심이 진행되게 되며, 항소심에서도 불복하면 상고심으로 이어지게 됩니다.

이런 과정이 진행되다보면 2년이상이 넘어가는 경우도 많이 발생됩니다.

그리고 명도소송에서 원고가 승소를 하였는데도 피고가 응하지 않을경우(퇴거를 하지 않을경우) 원고는 강제집행 절차에 따라서 강제집행을 신청하면 법원에서 자진 명도할것을 통보하게 되는데 이럴 계고라고 합니다.

계고 통보를 하였음에도 불구하고 이를 거부하게 되면 강제집행이 이루어지게 되는 것입니다.

강제집행을 통해서 피고의 물건을 강제로 반출할수 있는데 이때, 물건을 옮기다가 손상될 경우 손해배상을 청구할수 있기 때문에 주의하여야 합니다.

명도소송을 하는 이유중에 하나가 바로 비용이 그렇게 많이 들지 않기 때문입니다.

명도소송을 할때 들어가는 비용은 소장 접수시 발생하는 인지대, 송달료와 이후 강제집행 진행시 들어가는 비용정도입니다.

인지대와 송달료는 소송 목적물 가격에 따라서 조금씩 달라질수 있습니다.

예전에는 명도소송을 진행할경우 변호사나 법무사를 통해서 진행을 하다보니 편한만큼 비용이 지불되었지만 요즘에는 전자소송을 통해서 직접 진행하기에도 어렵지 않아서 많은 분들이 직접 진행하는 경우도 많습니다.

인터넷에 검색을 해보면 명도소송을 직접 하는 방법들이 많이 나오기 때문에 따라하시면 될듯합니다.

이번시간에는 부동산문제에서 많이 발생되는 명도소송에 대하여 한번 알아보았습니다.

처음에도 이야기 했지만 이런 문제들이 발생되지 않는 것이 가장 좋은 것이지만 알아두시면 좋을듯하여 한번 이야기 해보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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