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[토지스쿨] http://cafe.naver.com/bujatip / 02) 523-5571
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지구단위계획구역이란 – 네이버 블로그
지구단위계획구역이란 ; 용도지구대체. 기존 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하고자 하는 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 8/26/2021
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지구단위계획구역이란? (1종,2종 도시 지정 절차 면적 확인하기)
지구단위계획구역이란 일부 지역의 토지기능 증진과 토지이용 합리화,미관개선,양호한 환경을 확부하기 위해 그 지역을 계획적으로 체계적으로 관리 …
Source: kimjeje.tistory.com
Date Published: 2/20/2021
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지구단위계획이란? – 연수구청
일반적으로 지구단위계획은 도시지역의 기존시가지내 용도지구 및 도시개발구역, 정비구역, 택지개발예정지구, 대지조성사업지구 등 양호한 환경의 확보 및 기능·미관의 …
Source: www.yeonsu.go.kr
Date Published: 5/28/2021
View: 3394
지구단위계획구역이란? – 써니퍼니의 부동산 이야기
도시지역외 지구단위계획구역을 지정하는 경우의 해당구역은 중심기능에 따라 주거, 산업유통, 관광휴양, 복합기능 등으로 구분합니다. 지구단위계획구역 …
Source: justdim.tistory.com
Date Published: 2/8/2022
View: 3916
지구단위 계획구역이란 무엇일까? – SM Future
지구단위 계획구역이란, 도시계획수립 대상 지역의 일부에 토지이용 합리화, 기능증진, 미관개선, 양호한 환경확보 등 해당 지역을 체계적, 계획적으로 …
Source: zinle.tistory.com
Date Published: 1/20/2022
View: 4631
지구단위 계획구역 이란 1종 2종 구분 내용 확인 – 집주름닷컴
지구단위 계획구역 이란 1종 2종 구분 내용 확인 ; 인센티브, 도로등 공공시설을 제공 한만큼 건폐율 용적률 완화, 당해 용도지역의 1.5배 범위 내에서 …
Source: juroom.tistory.com
Date Published: 4/20/2021
View: 3238
지구단위 계획구역이란 무엇일까?
지구단위계획이란? … 도시계획 수립 대상지역 일부에 대해 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시켜 미관을 개선하면서도 양호한 환경을 확보하며, 그 …
Source: rea2life.tistory.com
Date Published: 6/2/2022
View: 9268
지구단위계획이란 – 금천구청
지구단위계획의 내용 · 용도지역 또는 용도지구의 세분·변경(대분류 범위내) · 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 …
Source: www.geumcheon.go.kr
Date Published: 1/18/2021
View: 7251
지구단위계획이란? 지구단위계획 이해하기
정말 간단하게 말씀드리자면 지구단위계획이란 토지를 어느 정도의 범위로 지정하고 그 경계안에서는 토지와 건축물의 활용을 지침해준데로만 하라는 것 …
Source: necbluebox.tistory.com
Date Published: 12/4/2021
View: 224
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주제에 대한 기사 평가 지구 단위 계획 구역 이란
- Author: 토지스쿨
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- Date Published: 2019. 12. 10.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=Po6Bfd_jQCg
도시지역 지구단위계획구역이란? 토지투자 시주의사항
도시지역 지구단위계획구역이란? 토지 투자 시 주의사항
지구단위계획구역이란?
– 토지이용의 합리화 및 기능 증진을 위해 지구단위계획을 수립했거나 수립할 구역
땅을 찾기 위해 토지이용계획 확인원을 열람하다 보면 지역. 지구란에 “지구단위계획구역”이란 단어가 표시된 경우가 있습니다. 지구단위계획이란 도시계획구역 중 개발이 필요한 일부 지역을 세부적으로 관리하기 위해 지정한 구획정리계획이라고 생각하면 됩니다.
지구단위계획구역을 지정하는 이유 (개발 효율 극대화)
– 용도지역/용도지구로 개발 효율 극대화 하기 어려움 > 특정지역 세부 필지별로 별도의 계획 수립
개발 압력이 높은 지역은 용도지역, 용도지구 등의 행위제한만으로는 개발의 효율성을 극대화하기 어려운 경우가 많습니다. 일정 구역을 지구단위계획구역으로 지정하여 개별 필지별로 상세계획을 수립하여 개발을 종합적으로 유도하여 최대한의 개발효과를 낼 수 있습니다. 지구단위계획은 용도지역이나 용도지구에 대하여 언제나 우선하는 특별법적 규정의 성격을 갖습니다.
지구단위계획구역 개발 행위 제한
지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하거나 기존 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구 단위계획에 적합하게 건축하거나 용도를 변경하여야 합니다. 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도, 건축물의 배치. 형태. 색채 또는 건축선에 관한 계획이 수립된 경우에는 건축물의 건축 시 수립된 지구단위계획의 내용을 충족하는 건축물만 지을 수 있습니다.
지구단위계획구역지정 → 개발행위허가제한 구역 지정 → (3년 이내) 지구단위계획수립
지구단위계획구역이 지정되고 지구단위계획이 결정. 고시되면 그 지역에서의 건축 및 개발 등의 행위를 하고자 할 때 기존 용도지역이나 용도지구에 관한 규정을 적용하지 아니하고, 지구단위계획에서 결정된 행위제한이나 건폐율 용적률을 적용 하게 됩니다. 지구단위계획이 수립되기 전에는 도시계획조례에 의한 제한을 받습니다.
지구단위계획구역으로 지정되면 3년 내로 지구단위계획을 수립해야 하며 그렇지 않으면 실효됩니다. 그리고 지구단위계획 수립 시까지 “개발행위허가제한”구역으로 지정하여 행위제한을 받게 됩니다. 지구단위계획으로 지정된 지역에 대하여는 개발행위허가를 최장 5년 동안 제한할 수 있습니다.
지구단위계획구역 종류 (제1종 / 제2종)
지구단위계획구역은 제1종, 제2종으로 구분되어 수립됩니다.
– 제1종 지구단위계획 : 도시지역을 체계적으로 개발, 관리하기 위해 지정
– 제2종 지구단위계획 : 비도시지역을 체계적으로 개발, 관리하기 위해 지정
1종 지구단위계획은 토지이용을 합리화, 구체화하고 도시 또는 농어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획으로 도시개발구역, 재개발구역, 택지개발예정지구,주거환경개선지구, 관광특구 등에서 수립이 됩니다.
2종 지구단위계획은 계획관리지역 또는 개발 진흥지구를 체계적, 계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설이 용도, 종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획입니다. 동계획의 입지지역이 도시지역에 해당되지 않은 특성을 감안하면 지구단위계획의 입안 성격이 관리적 기능보다는 개발적 역할이 강하다고 보겠습니다.
일반적으로는 지구단위계획구역으로 지정이 된 상태라면 개발 잠재력이 높고 조만간 개발이 가시화될 가능성이 높은 입지로 판단할 수 있습니다.
지구단위계획구역 관련 내용 확인하는 법
관심 있는 토지가 도시지역에서 지구단위계획구역으로 지정되었다면 반드시 지자체 홈페이지에서 지구단위계획구역 도면을 열람해서 건축제한에 대한 세부 내용을 파악해야 합니다.
지자체 도시계획조례
지자체의 홈페이지 자치법규 > ‘도시계획조례’에서 용도지역, 용도 지구 건폐율과 용적률에 대한 내용 확인
지구단위계획 관련 내용
지자체의 홈페이지, 도시계획과 문의, 루리스 고시정보 확인
도시지역 지구단위계획을 주의해야 하는 이유
1. 용도지역에 의한 규제가 아닌 세부 필지별로 별도의 건축제한을 받는 경우
2. 단독개발 불가, 인접필지와 공동 개발만 가능한 경우
지구단위계획구역으로 지정된 토지의 경우 지역.지구에서 정한 용적률 같은 규제가 아닌 지구단위계획구역내에 별도의 건축제한이 정해져있기 때문입니다. 건축 규제외에도 해당 필지만 가지고 단독개발이 불가능한 경우도 있습니다. 역세권 지구단위계획도면 같은 경우 단독개발이 아닌 지정한 인접필지들과 같이 개발을 해야하는 경우가 있습니다.
지구단위계획도면 단독개발(점선) vs 공동개발(실선)
지구단위계획도면을 보면 특정 필지들이 실선으로 묶여있는 경우가 있습니다. 이런 경우 개별 필지로는 단독개발이 불가능하다는 의미로 해당 토지를 매입해도 신축이 불가능하고 리모델링만 가능합니다. 실선으로 묶인 필지들은 공동으로 개발을 해야 합니다. 신축을 하려면 인접되지를 매입하거나 인접 토지주에게 본인 토지를 팔아야합니다. 이렇게 지구단위계획으로 토지 개발에 대한 제한이 생기면 매매에도 제한이 생기므로 주의해야 합니다.
반면 점선으로 연결된 토지의 경우는 공동개발을 해도되고 개별적으로 신축도 가능합니다.
지구단위계획구역이란 : 네이버 블로그
도시지역내 복합적인 토지이용의 증진을 목표로 공공의 목적에 부합하고, 낙후된 도심의 기능회복과 도시균형발전을 위해
중심지 육성이 필요한 지역으로 복합용도개발을 통한 거점적 역할
을
수행하여 주변지역에 긍정적 파급효과를 미칠 수 있도록 하고자 하는 경우
지구단위계획구역이란? (1종,2종 도시 지정 절차 면적 확인하기)
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가끔 길을 가다가 지구단위계획구역지정이라는 현수막을 볼때가 있습니다. 지구단위계획구역이란 무엇인지,1종과 2종차이가 뭔지 지정절차와 면적 조건등에 대해 확인해보았습니다.
지구단위계획구역이란? (1종,2종 도시 지정 절차 면적 확인하기)
지구단위계획구역이란?
지구단위계획구역이란 일부 지역의 토지기능 증진과 토지이용 합리화,미관개선,양호한 환경을 확부하기 위해 그 지역을 계획적으로 체계적으로 관리하기위해 수립하는 도시관리계획 유형중 하나입니다.
도시의 난개발 방지를 위해 개발수요를 하나로 집단화하고 기반시설을 확보하려고 지정하는 지역이기도 합니다.
이런 지구단위계획구역은 당해 구역과 주변지역 토지 이용과 경관,고툥여권등 여러가지를 복합적으로 고려해 지구단위계획이 의도하는 목적이 달성되도록 검토해야합니다.
가로주택정비사업이란? 조건,단점,조합원자격 총정리
지구단위계획구역 종류
지구단위 계획구역 종류는 도시지역지구단위계획구역과 도시지역외 2가지가 있습니다. 기존에 1종과 2종이 있었지만폐지되고 도시지역과 도시지역외 2가지가 있습니다.
[도시지역 지구단위계획구역]도시지역 지구단위계획구역은 주로 기존시가지 정비와 관리,보전,신시가지의 개발,복합용도개발,유후지와 이전적지 개발,용도지구대체,복합구역등을 목적으로 지정이 됩니다.
도시관리정책과 해당용도지역 특성,도시공간구성등을 종합족으로 고려해 위 목적으로 지정됩니다.
[도시지역외 지구단위계획구역]도시지역외는 구역의 중심기능에 따라 주거,산업유통,관광휴양,복합기능으로 구분됩니다.
주거형 지구단위계획구역은 주민의 집단적 생활근거지로 이용하기위한 지역이며 산업유통형지구단위계획은 농공단지와 공장,물류시설,대규모점포등을 설치를 위해 지정된 지역입니다. 관광휴향형은 관광사업과 체육시설등을 위한 지역이며 특정지구단위계획은 그외 시장,군수등이 지역발전을 위해 지정한 지역을 말합니다.
도시형 생활주택 1가구 2주택(주택수 산정 포함 기준)
지구단위계획구역 지정조건
지구단위계획 지정을 위해서는 아래 사항 2개 이상이 포함되어야 합니다.
용도지역,용도지구를 국토계획법 시행령이 정하는 범위안에 변경,세분하는 사항
기존용도지구를 폐지하고 건축물등에 적용되던 종류,용도,규모등 제한을 대체하는 사항
국토계획법 시행령에서 정하는 기반시설 배치와 규모
도로로 둘러싸인 지역,계획적 개발 정비를 위해 구획된 토지의 규모와 조성계획
건축물 용도제한,건축물 건폐율 용적률,건축물 높이 최고 한도 최저한도
건축물 배치,색채,형태또는 건축선에 과한 계획
환경관리계획,경관계획
교통처리계획
그외 도시나 산,어촌기능 증진에 필요한 사항으로 국토계획법 시행령에서 정하는 사항
[도시지역내 지구단위계획구역 지정조건]주요 역세권,시외버스,고속버스 터미널,간선도로 교차지등 양호한 기반시설을 갖추고 대중교통 이용이 쉬운 지역
역세권의 체계적,계획적 개발이 필요한지역
세개이상 노선이 교차하는 대중교통 결절지로 부터 1km이내에 위치한 지역
역세권의 개발 및 이용에 관한 법률에 따른 역세권개발구역,고밀복합형 재정비촉진지구로 지정된 지역
5천제급미터 이상 도시군계획 조례로 정하는 면적 이상 유후토지,대규모 시설 이전부지 등
체계적인 관리가 필요한 지역으로 면적이 30만 제곱미터 이상
[도시지역외 지구단위계획구역 지정조건]계획관리지역 외 지구단위계획구역에 포함하는 생산관리지역,보전관리지역일것
지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지 면적이 공동주택중 아팥,연립주택 계획이 포함된경우 30만제급미터 이상
아파트,연립주택 건설계획이 포함되는 토지면적이 10만m2이상, 총면적이 30만m2이상
자세하고 정확한 지정조건은 [국토 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 ]에서 자세하고 추가적으로 확인하실수 있습니다.
아파트 공시지가 조회(재산세 가격은?)
지구단위계획구역 지정절차
지구단위계획구역 지정절차
지구단위계획구역은 3년이내에 지구단위계획이 결정,고시되지 않으면 3년이 되는 다음날부터 효력이 상실됩니다.
우선 기초조사후 주민의견청취후 입안후 심의등을 거친후 확정이 되면 결정,고시 됩니다.
투기과열지구 지정현황,조정대상지역 어디?
지구단위계획구역 확인방법
지구단위계획구역 확인방법은 각 지방자치센터홈페이지에서 지정현황을 찾아볼수 있습니다. 서울시는 서울도시계획포털홈페이지(urban.seoul.go.kr) 에서 조회 해볼수 있습니다.
[도시계획포털]지구단위계획구역 확인방법
홈페이지에서 지구단위계획구역 지정현황에서 원하는 알고자하는 구역을 선택합니다.
지구단위계획구역 확인방법
그럼 이렇게 지정현황과 구역명,위치,면적과 고시번호 등이 자세히 나와서 상세히 확인할수 있습니다.
지구단위계획구역 확인방법
그외 전국지역의 지구단위계획구역 지정현황은 토지e음홈페이지(eum.go.kr )에서도 찾아볼수 있습니다.
이상으로 지구단위계획구역이란 무엇인지 지정절차에 대해 알아보았습니다.
1종시설물 및 2종시설물의 범위(3종시설물)
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지구단위계획구역이란?
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
토지를 매수하기 위해서 여러가지 서류들을 확인해야 한다고 이야기 한적이 있습니다.
서류들을 살펴보다보면 지구단위계획구역이라고 지정되어 있는것을 볼수 있습니다.
그런데 지구단위계획구역이란 무엇인지 생각보다 아는 분들이 많지 않은것 같아서 한번 이야기 해보려고 합니다.
토지에 관심이 있거나 토지를 매수하려는 계획이 있다면 반드시 알아두어야 할것이 지구단위계획구역입니다.
지구단위계획구역이란?
도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획으로 결정, 고시한 구역을 말한다.
지구단위 계획구역은 1종 지구단위계획구역과 2종 지구단위계획구역으로 구분하며 국토해양부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이 정할 수 있으며, 그중 1종 지구단위계획구역은 용도지구, 도시개발구역, 정비구역, 택지개발예정지구, 대지조성사업지구, 산업단지, 관광특구, 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역, 도시지역의 체계적·계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역, 그 밖의 양호한 환경의 확보나 기능 및 미관의 중진을 위하여 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 중 지정 할 수 있다.
2종 지구 단위 계획 구역은 계획관리지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역, 개발진흥지구로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 등을 지구단위계획 구역으로 지정 할 수 있다. 지구단위계획구역에서 건축물을 건축하거나 용도를 변경하려면 그 지구단위계획에 맞게 건축하거나 용도를 변경해야 한다.
[네이버 지식백과] 지구단위계획구역 [地區單位計劃區域]지구단위계획구역의 사전적 의미는 위와 같습니다.
무슨말인지 이해가 가시나요?
한번 쉽게 설명해 보겠습니다.
지구단위계획이란 도시, 군 관리계획의 수립대상이 되는 지역 안에서 토지의 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며, 경관, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하고 계획적, 체계적으로 관리하고 개발하기 위해서 건축물이나 그 밖의 시설의 용도, 종류 및 규모 등에 대하여 제한을 완화하거나 건폐율이나 용적률을 완화하여 수립하는 계획을 지구단위계획이라고 합니다.
즉 지구단위계획이란 하나의 도시를 새롭게 만드는 계획이라고 생각하시면 좀더 쉬울것입니다.
지구단위계획을 좀더 자세히 알아보면, 공공시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율과 용적률, 건축물의 높이 등을 제한하는 것을 정하여 결정, 고시하게 됩니다.
도시 및 주거환경 정비법상 정비구역이나 택지개발촉진법상의 택지 개발 지구로써 사업완료 10년 경과지역은 반드시 지구단위게획으로 지정해야 합니다.
그리고 면적이 30만㎡ 이상인 지역으로써 시가화조정구역이나 공원에서 해제되는 지역 그리고 녹지지역에서 주거, 상업, 공업지역으로 변경된 지역역시 반드시 지구단위계획구역으로 지정해야 합니다.
지구단위계획구역 중 임의로 지정할수 있는 구역도 있습니다.
임의적 지정 구역의 사유로는 용도지구, 도시개발구역, 정비구역, 택지개발지구, 대지조성사업지구, 산업단지와 준산업단지, 관광단지와 관광특구, 개발제한구역과 도시자연공원구역 그리고 시가화조정구역에서 해제되는 구역, 도시지역내 주거, 상업, 업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지 이용을 증진시킬 필요가 있는 지역 등에 지정할수 있습니다.
지구단위계획구역은 대부분 도시지역에 지정이 됩니다.
그이유는 위에서 설명했드시 기존의 도시가 아닌 새로운 도시를 하나 만드는 것인데 시골에 만드는 건 의미가 없겠지요.
하지만 도시지역 외에도 지구단위계획구역을 지정할수 있습니다.
도시지역 외에 지구단위계획구역을 지정하려면 지정하려는 지역중 계획관리지역이 면적의 50% 이상이 되어야 하고, 나머지는 생산관리지역, 보전관리지역일 경우에 지정이 가능합니다.
도시지역외 지구단위계획구역을 지정하는 경우의 해당구역은 중심기능에 따라 주거, 산업유통, 관광휴양, 복합기능 등으로 구분합니다.
지구단위계획구역의 효력에 대하여 알아보겠습니다.
지구단위계획 구역은 도시, 군관리계획 결정 고시일로부터 3년안에 해당 지구단위계획구역에 관한 지구단위계획이 결정, 고시되어야 합니다.
그렇지 않으면 3년이 되는 날의 다음날부터 효력을 상실하게 됩니다.
지구단위계획구역으로 결정, 고시되었다고 해도 5년이내에 공사에 착수하지 않으면 5년이 경과된 다음날 효력을 상실하게 됩니다.
이상으로 지구단위계획구역에 대하여 알아보았습니다.
조금 쉽게 설명한다고 했는데 이해가 되셨는지 모르겠네요.
지구단위계획구역이란 쉽게 이야기 해서 새로운 도시를 만들기 위한 구역을 정하는 것이라고 생각하면 될것같습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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지구단위 계획구역이란 무엇일까?
반갑습니다. 오늘은 지구단위 계획구역이란 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.
부동산에 관심이 많으신 분들이라면 한번씩은 지구단위 계획구역이란 말을 들어보셨을거라 생각됩니다.
지구단위 계획구역으로 지정이 된다면 해당 지역을 국가에서 체계적, 계획적으로 관리하여 토지이용 합리화, 기능증진, 미관개선 등 여러모로 개선되는 사항들이 많아지고 이에 따라 지역상권 및 지역주민들의 편의가 크게 증진 되는데 당연히 이렇게 되면 부동산 가격도 덩달아 올라가겠죠?
부동산 투자를 생각한다면 꼭 알아두어야 할 용어, 지구단위 계획구역이란 무엇인지 본문에서 쉽게 알려드릴게요.
▶ 지구단위 계획구역이란?
지구단위 계획구역이란?
지구단위 계획구역이란, 도시계획수립 대상 지역의 일부에 토지이용 합리화, 기능증진, 미관개선, 양호한 환경확보 등 해당 지역을 체계적, 계획적으로 관리하기 위하여 도시 및 군 관리계획으로 결정 및 고시하는 도시관리계획을 말합니다.
도시 설계와 도시 계획법에 의한 상세 계획을 통합하여 지구단위 계획이라는 제도가 등장하였고, 쉽게 말해서 지구단위 계획구역이란 도시계획이 진행 중인 개발대상지역의 일부를 설정해서 이런 저런 모습의 보완을 통해 관리를 한다는 뜻입니다.
▶ 지구단위 계획구역 목표
지구단위 계획구역 목표
지구단위 계획구역이란 과거의 무분별하고 불균형적인 개발의 문제점을 해결하기 위해 일정 지역을 지정해 한 번에 개발하는 목적을 갖고 있습니다.
기반시설의 배치, 건축물의 용도제한, 건폐율, 높이, 배치 등의 규제를 통해 주변 지역과의 관계와 조화를 고려하고 토지이용의 합리성을 높여 도시의 미관과 기능 및 환경을 효율적으로 유지하고 관리하기 위한 계획적인 규제라고 생각하시면 되겠습니다.
지구단위 계획구역을 지정할 때는 당해구역 및 주변지역의 토지이용, 경관, 교통, 관리계획 등을 고려해 지구단위 계획구역으로 지정됨에 따라 의도하는 목적이 달성될 수 있는지 타당성을 검토하여 지정합니다.
지구단위 계획구역으로 지정되면 3년 이내에 지구단위 계획이 결정되며 이 지역에 건물을 짓거나 용도를 변경하려고 한다면 지구단위 계획에 적합한지 먼저 확인이 필요합니다.
▶ 지구단위 계획구역으로 지정되면?
지구단위 계획구역이란 난개발 방지를 위해 개발 수요를 집단화하고 기반시설을 확보하기 위해 지정하는 것이기에 지정된 구역은 기존에 묶여있던 규제사항이 풀리며 계획적인 개발이 가능하고 건폐율, 용적률 등의 규제가 완화되어 적용되며 부동산 가치가 상승하게 됩니다.
▶ 제 1종 지구단위 계획구역
지구단위 계획은 1종과 2종으로 지역특성에 따라 나뉩니다.
제 1종 지구단위 계획구역으로 지정된 한남역 부근
제 1종 지구단위 계획구역은 도시지역 내 일정구역을 대상으로 토지이용을 구체화, 합리화하고 도시의 기능 및 미관을 증진시키기 위해 도시기반시설, 건축물 등을 정비하여 가로경관을 조성하기 위해 수립합니다.
이수역 부근이 제 1종 지구단위 계획구역으로 지정되며 교통지옥 해소
제 1종 지구단위 계획으로 지정되는 구역은 도시, 군 지역 또는 시, 군 안에서 특한 문제점이나 잠재력이 있는 곳이며 지구단위 계획을 통해 계획적인 개발이나 관리가 필요한 지역을 대상으로 합니다. 우리가 생활하고 있는 도시지역이 주로 지정된다고 보시면 됩니다. 과거에는 이수역 부근이 제 1종 지구단위 계획구역으로 지정되고 개발되면서 교통지옥이 해소된 사례가 있습니다.
▶ 제 2종 지구단위 계획구역
제 2종 지구단위 계획구역은 비도시지역의 일정 구역을 대상으로 계획관리지역 또는 개발진흥지구에서의 난개발을 방지하고 체계적, 계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 건폐율과 용적률을 완화하여 수립하는 계획입니다.
도시지역에 비해 부족한 주택용지, 공장용지, 기반시설을 충분히 설치함으로써 구역의 정비 및 기능을 재정립하고 주변 지역 및 시.군 전체의 기능과 미관을 개선하여 친환경적이고 지속가능형의 도시를 만들기 위해 수립합니다.
제 2종 지구단위 계획으로 지정되는 구역은 대통령령으로 정하는 요건에 해당되는 지역, 개발진흥지구를 대상으로 합니다.
또한 제 2종 지구단위 계획구역은 해당 구역의 중심기능에 따라 주거, 산업, 유통, 관광, 복합형으로 구분을 합니다.
각각의 특징은 아래와 같습니다.
1) 주거형 – 주민의 집단 생활 근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역으로서 계획적 개발이 필요한 경우 주거형으로 지정됩니다.
2) 산업형 – 공장과 이에 부수되는 근로자 주택 등의 설치를 위하여 계획적 개발이 필요한 경우 산업형으로 지정됩니다.
3) 관광휴양형 – 관광사업시설, 체육시설 등의 설치를 위해 계획적인 개발이 필요한 경우 관광휴향형으로 지정됩니다.
4) 특정형 – 2002년 12월 31일 이전에 종전의 국토 이용관리법에 의해 지정된 준 도시지역 안의 시설 용지 지구에 지정됩니다.
5) 복합형 – 위의 항목 중에 2가지 이상이 동시에 해당될 경우 복합형으로 지정됩니다.
지구단위 계획구역으로 지정되면 개발계획에 의해 교통편, 아파트 그리고 그에 따라올 배후수요를 조사하면서 상권의 부흥이 증진되며 특히, 개발 대상 구역으로 지정된 곳은 그 지역 뿐만 아니라 주변의 상가, 중심지역, 대중교통의 활성화에도 영향을 많이 미칩니다. 이에 따라 부동산 투자를 생각하고 계신 분들이라면 이번에 지구단위 계획구역이란 무엇인지 분명히 알고 계셔야 하겠습니다.
지금까지 지구단위 계획구역이란 무엇인지에 대해 알아봤습니다.
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지구단위 계획구역 이란 1종 2종 구분 내용 확인
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지구단위계획구역이란 지구단위계획은 일반 도시 계획보다 구체화된 상세한 도시계획으로 지역 지구제 용도지역 용도 지구제로 정할 수 없는 사항인 개별 필지들의 대해 각각 차등을 주어 건폐율 건축물의 용도 건축선 건축물의 형태 색채 등을 정할 수 있는 계획을 말합니다 즉 난개발 방지를 위해 개발 수요를 집단화하고 기반시설을 확보하려고 지정하는 지역을 말합니다
지구단위계획구역
일반 도시계획이 건축물의 면적과 규모의 상한을 정하고 그 범위내에서 이루어지도록 하는 평면적이고 소극적 인계획이라면 지구단위계획은 계획에서 정해진 내용대로 건축행위 등을 하도록 하는 입체적이고 적극적인 계획도시의 일부 지역을 대상으로 체계적이고 계획적으로 관리하기 위해 규정 규제해서 쾌적한 도시환경을 확보하는 것
(출처:부동산공법 소법전)
구분
제1종 지구단위계획구역
제2종 지구단위계획구역 계획목적
기존 신시가지의 정비
신시가가지의 관리
도시화 예상되는 지역을
대상으로 체계적 개발관리 대상구역
제한없음
계획관리지역 /개발진흥지구 계획내용 필수계획사항 규정없음
토지이용계획 기반시설계획
건축용도 건폐율 용적률
건축높이 교통처리계획 환경 경관
계획등 상세한계획
용도제한
지역에 규정된 허용용도의
범위내에서만 용도부여
지역에 규정된 허용용도의
범위를 넘어선 아파트
공장 위락시설등이
계획에 의하여 허용됨
인센티브
도로등 공공시설을 제공
한만큼 건폐율 용적률 완화
당해 용도지역의 1.5배
범위 내에서 건폐율
용적률의 규정을 완화
기타
기반시설부담구역이
함께 지정된 것으로 간주함
지구단위계획구역 1종 2종 구분돼있는 것 부동산 공법 소법전에서 발췌했는데 내용 읽어 봐도 무슨 내용인지 어려워요 실제로 부동산 공인중개사분들도 정확히 이 내용을 알고 있지는 않습니다 저도 공인중개사 주택관리사 행정사 라이센스 있는데 정확하게 지구단위계획 잘 알지 못하는데요 저는 이 정도만 이해하는데요
1종은 정말 도시지역 2종은 비도시지역이구나 2종은 도시 확장이나 신규 개발 상업용도 이외 관광 산업 유통단지 개발 등이 다양하니 토지 투자하시는 분들은 2종으로 관심 가져야겠구나 건축물 규제할 때 기본적으로 용도지역 용도지구 용도구역 등등 묶어서 관리하는데 만약 주거지역이라면 1종 2종 분류에 따라 용적률 건폐율 등이 달라집니다 이를 바탕으로 건축물 규제가 달라지는데 지구단위구역 내에서 지정된 곳은 집 지을 때 건축규모 용도 등에 허가 줄 때 어느 정도로 건물 올려라 몇 층까지 지어라 공개공지는 어떻게해라 보행통로는 어떻케 해라 권장업종은 어떻케 해라 이런 업종은 들어오지 마라 즉 한 번 더 추가로 규제해 났다고 보시면 됩니다 해당 지구단위 정확한 규제내용은 관할 구청 도시계획과에 문의하시면 되고요
지구단위 계획구역이란 무엇일까?
지구단위계획구역이란 무엇일까요?
부동산용어가 쉬운 게 없지만 차근차근 알아가 보도록 합시다.
지구단위계획이란?
도시계획 수립 대상지역 일부에 대해 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시켜 미관을 개선하면서도 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적이며 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획을 말합니다. 개발이 필요한 지역을 선정하면 그 지역이 지구단위계획구역이 됩니다.
낙후된 도시나 미개발된 농어촌지역을 이 사람 저 사람 중구난방 건물을 짓게 하는 게 아니라 일정한 계획에 따라서 개발되게끔 제한을 두는 것입니다. 도로와 상하수도와 같은 기반시설과 건물의 면적, 높이 등을 지구단위계획대로 시공해야 되는 것이죠. 공원을 지을 부지라던가 여러 가지 규제가 있을 수 있지만 반대로 계획에 따른 건폐율이나 용적률 등의 규제가 완화 적용되어 개발이 되기 때문에 부동산 가치 상승이 이루어집니다.
지구단위계획의 원칙
주민들의 재산권 행사를 제한할 수 있는 항목에 대해서는 공공의 필요성에 대한 분명한 원칙과 기준을 제시하여 계획 수립에 적용되는 기준이 과도하거나 무리하게 수립되는 것을 지양하도록 합니다. 필요할 경우에는 주민설명회 등에서 주민들의 이해를 높이고, 주민들의 의견을 수렴하여 계획의 실현성을 증진하도록 합니다.
용도지역 상향 등이 이루어질 경우에는 기반시설부담계획을 반드시 제출하도록 하여 공공성을 확보하도록 하며, 구체적인 용도계획 작성이 필요한 지역을 명시함으로써 용도계획이 갖고 있는 공공성을 제고하도록 합니다.
더불어 지역이 갖는 특수한 상황에 대응하는 인센티브 항목을 개발·적용함으로써 지구단위계획의 실효성을 강화하고 지구단위계획구역 현황 및 특성에 따라 조정 가능할 수 있도록 유연성 있게 수립하도록 합니다.
대규모 개발지역에 대한 지구단위계획 작성 시에는 주변지역의 도시공간구조와 경관 등을 고려하여 주변지역과의 조화로운 계획이 될 수 있도록 계획 원칙과 방법 제시하여야 하며, 민간영역뿐만 아니라 공공영역에 대한 계획적 틀도 마련하도록 합니다.
지구단위계획은 도시관리계획으로 결정하며, 지정목적과 수립 대상지역에 따라 다음과 같이 구분합니다.
제1종 지구단위계획
토지 이용을 합리화 및 구체화하고, 도시 또는 농·산·어촌의 기능을 증진하며, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획입니다.
– 제1종 지구단위계획은 도시지역 안에서 기존 시가지의 정비, 관리, 보전 또는 신시가지의 개발 등을 위하여 수립합니다.
제2종 지구단위계획
계획관리지역이나 개발 진흥지구를 체계적, 계획적으로 개발하거나 관리하기 위하여 용도지역의 건축물, 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획을 말합니다.
– 제2종 지구단위계획은 해당 구역의 중심기능에 따라 주거, 산업, 유통, 관광휴양, 특정형, 복합형 지구단위계획으로 구분하여 수립합니다.
제2종 지구단위계획 구분 주거형 주민의 집단생활 근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역으로서 계획적 개발이 필요한 경우 주거형으로 지정 산업형 공장과 이에 부수되는 근로자 주택 등의 설치를 위하여 계획적 개발이 필요한 경우 산업형으로 지정 관광휴양형 관광사업시설, 체육시설 등의 설치를 위해 계획적인 개발이 필요한 경우 관광 휴향형으로 지정 특정형 2002년 12월 31일 이전에 종전의 국토 이용관리법에 의해 지정된 준 도시지역 안의 시설 용지 지구에 지정 복합형 위의 항목 중에 2가지 이상이 동시에 해당될 경우 복합형으로 지정
지구단위계획구역 결정고시 기간은?
지구단위계획구역의 지정에 관한 도시관리계획의 결정 고시일로부터 3년 이내에 당해 지구단위계획구역에 대한 지구단위계획이 결정 고시되지 않으면 그 3년이 되는 다음날부터 지구단위계획구역지정에 대한 도시관리계획의 결정은 효력을 상실하게 됩니다.
국토교통부> 지구단위계획
더보기 지구단위계획 도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다.
지구단위계획은 유사한 제도의 중복 운영에 따른 혼선과 불편을 해소하기 위하여 종전의 「도시계획법」에 의한 상세계획과 「건축법」에 의한 도시설계 제도를 도시계획체계로 흡수·통합한 것이며, 이 중 제2종 지구단위계획은 비도시지역의 난개발 문제 해소와 계획적·체계적인 관리를 위하여 「국토이용관리법」과 「도시계획법」 이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」으로 통합되면서 도입된 제도이다.
지구단위계획은 기반시설의 배치와 규모, 가구 및 획지의 규모와 조성계획, 건축물에 대한 용도·건폐율·용적률·높이, 교통처리계획 등의 내용을 포함하여 수립한다.
지구단위계획구역에서 대지면적의 일부를 도로·공원 등 공공시설 부지로 제공(기부채납(寄附採納)하거나 공공시설로 귀속되는 경우에 한함)하는 경우, 「건축법」에 따른 공개공지 또는 공개 공간의 의무면적을 초과하여 설치한 경우 등은 지구단위계획으로 해당 대지의 건축물의 건폐율·용적률·높이를 완화하여 적용할 수 있다.
지구단위계획구역에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하려면 그 지구단위계획에 맞게 건축하거나 용도를 변경하여야 한다.
지구단위계획은 도시관리계획으로 결정하며, 지정목적과 수립 대상지역에 따라 다음과 같이 구분한다.
① 제1종 지구단위계획 : 토지 이용을 합리화·구체화하고, 도시 또는 농·산·어촌의 기능을 증진하며, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획을 말한다.
– 제1종 지구단위계획은 도시지역 안에서 기존 시가지의 정비·관리·보전 또는 신시가지의 개발 등을 위하여 수립한다.
② 제2종 지구단위계획 : 계획관리지역이나 개발 진흥지구를 체계적·계획적으로 개발하거나 관리하기 위하여 용도지역의 건축물, 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획을 말한다.
– 제2종 지구단위계획은 해당 구역의 중심기능에 따라 주거·산업·유통·관광휴양·특정형·복합형 지구단위계획으로 구분하여 수립한다.
지구단위계획구역에 대해서 알아봤습니다.
지구단위계획의 정의
지구단위계획은 종전의「건축법」에 의한 도시설계와 도시계획법에 의한 상세계획을 통합하면서 생긴 제도로서 도시 내 일정구역을 대상으로 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 도시환경을 조성하고 지속가능한 도시개발 또는 도시관리가 가능하도록 하기 위한 세부적인 계획으로 광역도시계획, 도시기본계획 등 상위계획과 관련계획의 취지를 살려 토지이용을 구체화·합리화하기 위해 수립한다.
지구단위계획은 지구단위계획구역이나 정비사업구역 등을 대상으로 계획수립 시점으로부터 10년 내외의 기간동안에 나타날 여건변화를 고려하여 해당 구역과 주변의 미래상을 상정하고 이를 구체적으로 표현하며, 계획에서 기존 시가지의 정비·관리·보존 또는 신시가지의 개발 등 그 목표를 분명하게 정하고, 목표에 따라 도시기반시설의 설치, 건축기준의 제시 등 부문별 계획이나 상세정도를 달리하여 정하게 된다.
도시관리계획은 도시 전반의 행정구역 대한 용도지역·용도지구 등 보다 거시적인 토지이용계획과 기반시설의 정비 등에 중점을 두며, 건축계획은 특정 필지에서의 건축물 등 입체적 시설계획에 중점을 두나, 지구단위계획은 도시의 일부지역을 대상으로 토지이용계획과 건축물계획을 같이 고려하여 평면적인 토지이용계획과 입체적인 건축계획이 서로 조화를 이루도록 하는데 중점을 두고 있다.
지구단위계획구역지정 대상
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조에 따라 지정된 용도지구
「도시개발법」 제3조에 따라 지정된 도시개발구역
「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 지정된 정비구역
「택지개발촉진법」 제3조에 따라 지정된 택지개발지구
「주택법」 제15조에 따른 대지조성사업지구
「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호의 산업단지와 같은 조 제12호의 준산업단지
「관광진흥법」 제52조에 따라 지정된 관광단지와 같은 법 제70조에 따라 지정된 관광특구
개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역
도시지역 내 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지 이용을 증진시킬 필요가 있는 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 으로 정하는 요건에 해당하는 지역
도시지역 내 유휴토지를 효율적으로 개발하거나 교정시설, 군사시설, 그 밖에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」으로 정하는 시설을 이전 또는 재배치하여 토지 이용을 합리화하고, 그 기능을 증진시키기 위하여 집중적으로 정비가 필요한 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」으로 정하는 요건에 해당하는 지역
도시지역의 체계적·계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역
그 밖에 양호한 환경의 확보나 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 으로 정하는 지역
지구단위계획의 내용
지구단위계획이란? 지구단위계획 이해하기
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오늘은 지구단위계획을 이야기하려 합니다. 지구단위계획이란 용어에 생소한 분들도 계실 텐데요. 개인적으로는 꼭 관심을 두고 지켜봐야 한다고 생각합니다.
서울시 도시계획용어 사전에서 지구단위계획을 검색해보면 이런저런 용어들로 조금 복잡하게 설명이 되어 있는데요. 정말 간단하게 말씀드리자면 지구단위계획이란 토지를 어느 정도의 범위로 지정하고 그 경계안에서는 토지와 건축물의 활용을 지침해준데로만 하라는 것입니다. 지구단위계획이 지정되면 기본적으로 10년입니다.
지구단위계획이 지정되었을 때의 장점으로는 도시지역의 미래 모습까지 고려한 기능과 환경 및 미관을 체계적으로 관리해서 조화로운 공간을 만들 수 있다는 점을 꼽을 수 있는데요. 이 중 가장 큰 장점은 내 토지가 기존보다 더 높은 가치로 상향될 수도 있다는 것입니다. 그러나 빛이 있으면 그림자도 있는 법. 단점도 있겠죠.
가장 큰 단점으로는 나의 토지나 건물이 지구단위계획 내에 포함되어 있다면 반드시 그에 맞는 지침대로만 개발을 해야 한다는 것인데요. 내 땅을 내 맘대로 못한다면 당황스러운 일이 벌어질 수 있습니다.
예를 들어 내 소유의 오래된 단독주택이 있다고 합시다. 그런데 너무 낡게 되어 이 주택을 허물고 수익까지 생길 수 있는 상가주택을 짓고 싶은데 이미 지구단위계획이 지정되어 내 토지는 반드시 옆집 토지와 함께 개발해야 한다는 것입니다. 만약 이때 옆집 이웃은 신축할 계획이 전혀 없다면 난감한 상황이 아닐 수 없죠.
이해를 돕기 위해 아래의 지구단위계획 결정도를 보며 이야기해볼게요.
출처: 광진구청 홈페이지
광진구청 홈페이지에 고시 된 광나루역 지구단위계획구역 및 지구단위계획 결정 및 지형도면에 나온 획지 및 건축물 등에 관한 결정도 입니다.
위 결정도에서 보듯이 전체적으로 경계 표시가 되어 있고 지번마다 용도지역을 색으로 표시했으며 용적률과 최고높이, 공동개발의 지정과 권장 등 모든 것이 계획에 맞게 지침이 있습니다. 우측에 범례에 보면 이것에 대한 설명이 있는데 이렇게는 잘 안 보이고 해당 고시문을 다운 받아 확대해서 보아야 잘 보일 겁니다.
좌측에 빨간 동그라미로 표시해 놓은 곳을 보면 검은 동그라미가 서로 연결되어 있는데요. 이것을 우측 범례에서 확인해보면 (우측 빨간 동그라미) 공동개발(지정)이라고 되어있습니다. 지정이란 공동개발이 의무사항이라는 것이고 권장이라는 것은 공동개발을 유도한다는 뜻입니다.
만약 이해가 잘 안 되거나 정확한 내용을 확인하고 싶으시면 구청에 전화해서 해당 지구단위계획 담당자와 통화를 하거나 직접 구청으로 찾아가 담당자에게 자세한 설명을 들어보시는 걸 추천해 드립니다.
지구단위계획이 결정 및 고시된 이후에 주민 의견 청취와 협의를 거치는 과정이 있어 내 목소리를 낼 수 있는 시간이 있지만 그렇다고 해서 쉽게 바꿀 수 있는 것도 아니고 더 안타까운 것은 많은 소유자가 이런 계획을 잘 모르고 넘어가기도 하다는 것입니다. 그러니 언제나 내 토지에 대해 관심을 가지고 있어야 합니다.
그럼 왜 지구단위계획에 관심을 가져야 하는지 조금만 더 들어가 보도록 할게요.
출처: 성동구청 홈페이지
위의 지도는 성동구에서 공약사업으로 추진하는 곳인 신금호역세권 일대 교통환경 개선 및 상업기능 강화로 지정된 곳입니다. 지도에서 신금호역 지구단위계획구역을 보면 위에서 이야기한 미래 환경과 기능을 위해 지정한 것으로 보이지 않나요?
다시 보면 신금호역 주변으로 아직 재개발이 진행 중인 곳도 있지만 이미 대부분 재개발 사업이 완료되어 주거환경이 매우 개선되었습니다. 앞으로는 신금호역이 주변의 주거환경에 걸맞은 역할을 해야 할 곳으로 성동구에서는 판단한 것이죠. 그래서 지구단위계획을 세운 것입니다.
성동구에서 교통환경 개선과 상업 기능 강화를 위해 지구단위계획을 했다면 앞으로 이곳의 발전을 더욱 기대해봐도 되지 않을까요? 이런 사례들을 보면서 지구단위계획을 이해하면 한결 수월할 겁니다.
그러나 지구단위계획이란 것이 언제나 개발을 촉진하는 것만 있는 것은 아니고 반대로 억제하는 계획도 많습니다.
다만 서울시의 정비사업 정책이 전면철거형보다는 도시재생을 중심으로 펼치고 있으므로 요즘의 지구단위계획은 과거보다는 개발을 촉진하는 것에 무게중심이 쏠리는 것 같더군요. 어쨌든 이것도 하나의 예시일 뿐이니 관심이 있는 곳이나 내가 거주하는 곳 주변의 지구단위계획을 찾아보면서 공부해 보면 분명 큰 도움이 되리라 생각합니다.
감사합니다.
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