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② 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역을 말한다. – 저층주택, 중층주택 및 고층주택을 적절히 입지시켜 양호한 주거환경을 보호하고 인근의 주거 및 근린생활시설 등과 조화를 이룰 필요가 있는 지역을 대상으로 지정한다.
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안녕하세요^^ 놀부 여지영입니다~^^
이번주는 용도지역중에 도시지역 그 중에서도 주거지역? 구분 한번 알아보려 합니다.
용적률,건폐율을 많이 사랑해주셔서 감사합니다
많은분들이 주거지역에대해 물어보셨는데요
전용주거지역,일반주거지역,준주거지역,
1종,2종,3종
알기쉽게 설명해 드릴 려고 노력했습니다.
예쁘게 봐 주세요~~^^
놀부여지영입니다
고고씽~:)
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1종 2종 3종 일반주거지역 뜻과 차이점 체크하기 – 네이버 블로그
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 부동산 용도지역 중 주거지역에 따라. 전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역 세 가지로 나누어져 …
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Date Published: 7/27/2022
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일반주거지역 – 나무위키:대문
3.1. 제1종 일반주거지역[편집] … 저층주택 위주의 건축을 허가한 지역이다. 용적률은 100% 이상 200% 이하이며 4층 이하의 주택만 건축 가능하다. 즉 5층 …
Source: namu.wiki
Date Published: 4/20/2021
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전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 차이점은? – 브런치
일반주거지역은 저층주택, 중층주택 및 고층주택을 적절히 입지시켜 양호한 주거환경을 보호하고 인근의 주거 및 근린생활시설 등과 조화를 이룰 필요가 …
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[부동산 공부] 1종, 2종, 3종 일반주거지역과 준주거지역, 전용 …
제3종 일반주거지역은 층수의 제한 없이 건물을 지을 수 있는 토지로 중층과 고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 지역입니다.
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제1종일반주거지역의 건축, 건축물의 건폐율과 용적률
# 제1종일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이다. # 제1종일반주거지역에서는 4층이하의 단독주택, 공동 …
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토지의 용도중 1종 2종 3종 일반주거지역이란?
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전용주거지역 일반주거지역, 1종 2종 3종 주거지역 구분하기
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주제에 대한 기사 평가 일반 주거 지역
- Author: 놀부 여지영
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- Date Published: 2019. 4. 19.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=yj4Uk6h8LSM
거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시된 지역을 말한다.
주거지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 용도지역 중 도시지역의 한 종류이며, 단독주택·중층주택·고층주택 등이 적절히 배치되어 다양한 경관을 형성할 수 있고 스카이라인이 유지되도록 다음과 같이 세분하여 지정한다.
① 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 말한다.
– 기존에 형성된 양호한 주거환경을 보전할 필요가 있는 지역, 도시자연공원이 연계되어 있는 지역 등을 대상으로 지정하고 원칙적으로 주간선도로에 접하여 지정하지 않아야 한다. 전용주거지역은 다음과 같이 추가로 세분할 수 있다.
·제1종 전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
·제2종 전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
② 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역을 말한다.
– 저층주택, 중층주택 및 고층주택을 적절히 입지시켜 양호한 주거환경을 보호하고 인근의 주거 및 근린생활시설 등과 조화를 이룰 필요가 있는 지역을 대상으로 지정한다. 일반주거지역은 다음과 같이 추가로 세분할 수 있다.
·제1종 일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
·제2종 일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
·제3종 일반주거지역 : 중·고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
③ 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역을 말한다.
– 주거용도와 상업용도가 혼재하지만 주로 주거환경을 보호하여야 할 지역, 주거지역과 상업지역 사이에 완충기능이 요구되는 지역 등을 대상으로 지정하며, 장례식장·공장 등 주거환경을 침해할 수 있는 시설은 주거기능과 분리시켜 배치하고 주변에 완충녹지를 배치하도록 한다.
주거지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서 정하고 있는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.
주거지역 안에서 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 2~7에서 정하고 있으며, 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정하고 있다.
1종 2종 3종 일반주거지역 뜻과 차이점 체크하기
우리가 살 고 있는 지역은 단순히 토지가 있다고 해서 아무 건물이나 들어설 수 있는게 아닙니다 그 토지는 1종,2종,3종의 용도지역에 따라 주거지역이 나뉘게 됩니다 이번 포스팅에서는 지 각 종류 별로의 주거지역에 따른 차이점과 뜻을 쉽거 설명해드리고자 합니다 쉽게 이해가능하게 정리해놨으니 보고 도움이 되었으면 합니다
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 부동산 용도지역 중 주거지역에 따라
전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역 세 가지로 나누어져 있습니다.
이 중에서 우리가 친숙하게 느낄 수 있는
일반주거지역에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.
전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 차이점은?
용도지역 – 도시지역 – 전용주거지역 / 일반주거지역 / 준주거지역 차이점은?
도시지역
– 주거지역
– 전용주거지역 / 일반주거지역 / 준주거지역
– 상업지역
– 공업지역
– 녹지지역
주거지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 용도지역 중 도시지역의 한 종류이며, 단독주택·중층주택·고층주택 등이 적절히 배치되어 다양한 경관을 형성할 수 있고 스카이라인이 유지되도록 다음과 같이 세분하여 지정한다.
① 전용주거지역
– 양호한 주거환경을 보호하기 위한 주거지역
기존 형성된 양호한 주거환경을 보전할 필요가 있는 지역, 또는 국립공원이나 도시자연공원, 보전녹지지역, 자연녹지지역 등이 연계되어 있는 지역에 지정된다. 단독주택이 들어설 수 있는 제1종 전용주거지역과 5층 이하 공동주택이 들어설 수 있는 제2종 전용주거지역으로 구분된다.
1종은 건폐율 50%이하, 용적률 100%이하,
2종은 건폐율 50%이하, 용적률 150% 이하로 제한된다.
제1종 전용주거지역 : 단독주택 중심
건폐율 : 50%, 용적률 : 50~100%
제2종 전용주거지역 : 공동주택 중심
건폐율 : 50%, 용적률 : 100~150%
공동주택이란?
예) 제1종 전용주거지역
제1종 전용주거지역
제1종 전용주거지역
예) 제2종 전용주거지역
② 일반주거지역
– 편리한 주거 환경을 조성하기 위한 주거지역
우리가 가장 흔하게 접할 수 있는 지역을 생각하면 된다. 과거에는 일반주거지역으로 통칭했지만, 효율적인 개발을 위해 제1종,2종,3종으로 세분화하였다. 일반주거지역은 저층주택, 중층주택 및 고층주택을 적절히 입지시켜 양호한 주거환경을 보호하고 인근의 주거 및 근린생활시설 등과 조화를 이룰 필요가 있는 지역을 대상으로 지정한다. 일반주거지역은 다음과 같이 추가로 세분할 수 있다.
제1종 일반주거지역 : 저층주택 중심
건폐율 : 60%, 용적률 : 100~200%
4층이하의 연립, 단독, 다세대 등 저층주택을 지을 수 있다. 아파트는 지을 수 없다.
창고시설, 수련시설, 문화 및 집회시설, 1종 근린생활시설이 들어갈 수 있다.
단, 단란주점과 안마시술소는 불가하다.
건폐율 60%이하, 용적률 200%이하로 제한된다.
제2종 일반주거지역 : 중층주택 중심
건폐율 : 60%, 용적률 : 150~250%
평균적으로 18층 이하 중층건물을 지을 수 있다.
2종 근린생활시설로는 의료, 교육, 운동, 업무, 판매, 관람집회, 전시가 들어가고, 그 외에 공장 발전소, 위험물 저장 및 처리시설, 자동차관련시설, 발전소, 방송통신, 군사, 청소년수련시설까지 가능하다.
건폐율 60%, 용적률 250%이하로 제한됩니다.
제3종 일반주거지역 : 중고층주택 중심
건폐율 : 50%, 용적률 : 200~300%
고층건물로 층수제한 없이 지을 수 있다.
건폐율 50%이하, 용적률 300%이하로 제한된다.
예) 제1종 일반주거지역
예) 제2종 일반주거지역
예) 제3종 일반주거지역
제3종 일반주거지역
③ 준주거지역
건폐율 : 70%, 용적률 : 200~500%
– 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위해 필요한 지역
주거와 상업용도가 혼재하지만, 주로 주거환경을 보호해야 할 지역, 주거지역-상업지역 사이에 완충기능이 요구되는 지역을 대상으로 지정한다. 3가지 주거 종류 가운데 상업적 성격이 가장 강하다.
건폐율 70%, 용적률 350%이하로 제한된다.
예) 준주거지역
준주거지역
용도지역에 따른 주거지역의 건폐율, 용적률은 다음과 같다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
주의사항)
주거지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.
건폐율, 용적률은 조례에 따라 최종 적용이 되기 때문에 반드시 지자체 조례까지 확인 하는 습관을 들이는 것이 좋다. 법제처 국가법령정보센터 (www.law.go.kr) 홈페이지에서 조례를 검색하거나, 해당 지자체(보통 구청) 건축과에 문의해서 토지 지번으로 확인도 가능하다.
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[부동산 공부] 1종, 2종, 3종 일반주거지역과 준주거지역, 전용주거지역의 차이점
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부동산을 공부하다보면 주거지역의 분류에 대한 내용을 만나게됩니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 부동산 용도지역 중 주거지역은 ‘일반주거지역’, ‘준주거지역’, ‘전용주거지역’으로 구분됩니다. ‘일반주거지역’은 다시 1종, 2종, 3종의 용도지역으로 구분되며, 전용주거지역 역시 1종과 2종으로 상세히 구분됩니다.
주거지역 구분은 지적편집도를 통해 확인해볼 수 있습니다.
네이버 지도를 가보시면 우측 메뉴중에 ‘지적편집도’ 메뉴가 있습니다. 이 메뉴를 클릭하면
네이버 지도 지적편집도
도시의 구역이 어떻게 나뉘어있는지 확인할 수 있습니다. 평촌 신도시의 지적편집도인데요. ‘제3종일반주거지역’, ‘제2종 일반주거지역’ 등의 내용을 확인할 수 있습니다.
토지를 소유하고 있다고해서 그 땅위에 아무 건물이나 막 지을 수 있는 것은 아닙니다. 토지가 어떤 주거지역으로 분류되었는지에 따라 지을 수 있는 건물의 종류와 규모가 제한되는데요. 주거지역에 따른 건폐율과 용적률 제한은 다음과 같습니다.
구분 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 건폐율 용적률 전용주거지역 제1종 50% 이하 50% ~ 100% 제2종 50% 이하 100% ~ 150% 일반주거지역 제1종 60% 이하 100% ~ 200% 제2종 60% 이하 150% ~ 250% 제3종 50% 이하 200% ~ 300% 준주거지역 70% 이하 200% ~ 500%
전용주거지역 거리뷰
전용주거지역
양호한 주거환경을 보호하기 위한 주거지역을 의미합니다. 대부분 국립공원이나 도시자연공원, 보전녹지지역, 자연녹지지역 등이 연계되어 있는 지역에 지정됩니다. 국립공원 바로 근처나 공원 인근에 바로 빽빽하게 아파트들을 짓지 말고 어느정도 완충해서 전용주거지역을 두고 단독주택이나 5층 이하의 낮은 공동주택을 지을 수 있도록 해주는 주거지역입니다.
전용주거지역은 제1종과 제2종으로 구분됩니다. 제1종 전용주거지역에는 단독주택이 들어설 수 있습니다. 건폐율은 50% 이하로 제한되며 용적률 역시 50% 이상 100% 이하로 제한됩니다. 제2종 전용주거지역은 5층 이하의 공동주택까지 들어설 수 있습니다. 제2종 전용주거지역의 건폐율은 마찬가지로 50% 이하, 용적률은 100%이상 150%이하로 제한됩니다.
여기서 공동주택이란 하나의 건물에서 여러 가구와 여러 세대가 공동으로 거주하는 주거형태로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 등이 공동주택에 해당합니다. 제2종 전용주거지역에는 5층 이하의 공동주택만 들어설 수 있으므로 아파트는 지을 수 없습니다.
일반주거지역
편리한 주거환경을 보호하기 위한 주거지역을 의미합니다. 일반적으로 흔하게 접하는 주거지역이 일반주거지역에 해당합니다. 저층주택과 중층, 고층주택을 적절하게 입지시켜서 양호한 주거환경을 보호하고 인근 주거 및 근린생활시설 등과 조화를 이룰 필요가 있는 지역을 대상으로 지정합니다. 과거에는 그냥 일반주거지역으로 퉁쳐서 관리했지만 효율적인 주거지역 개발을 위해서 제1종, 제2종, 제3종 일반주거지역으로 세분화했습니다.
제1종 일반주거지역 거리뷰
제1종 일반주거지역
제1종 일반주거지역은 4층 이하의 연립, 단독, 다세대 주택 같은 저층 주택 위주로 건물을 지을 수 있습니다. 창고시설, 수련시설, 문화 및 집회시설, 1종 근린생활시설(슈퍼, 제과점, 미용실 등 작은 편의시설), 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 노유자시설 등이 이 지역이 들어설 수 있으며, 단란주점과 안마시술소는 들어설 수 없습니다.
제1종 일반주거지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 100% 이상 200% 이하의 건축물만 지을 수 있도록 제한됩니다.
제2종 일반주거지역 거리뷰
제2종 일반주거지역
제2종 일반주거지역은 평균 18층 이하의 중층 건물을 지을 수 있습니다. 1종 근린생활시설과 함께 의료시설, 종교시설 등 2종근린생활시설이 들어설 수 있으며, 공장 발전소, 군사, 위험물 처리 시설, 발전소, 수련시설 등도 가능합니다.
제2종 일반주거지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 150% ~ 250%의 건축물만 지을 수 있도록 제한됩니다. 제2종 일반주거지역은 18층 이하라는 내용을 고시하고 있지만 서울 지역의 경우 난개발을 막기 위해 단독주택지는 7층, 아파트 단지는 15층이하로 층고를 제한하고 있습니다.
제3종 일반주거지역 거리뷰
제3종 일반주거지역
제3종 일반주거지역은 층수의 제한 없이 건물을 지을 수 있는 토지로 중층과 고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 지역입니다. 층수의 제한없이 건축이 가능하기 때문에 일반주거지역 중에는 가장 가치가 높은 토지라고 할 수 있습니다.
다만 제3종 일반주거지역으로 지정되면 건폐율 50% 이하, 용적률은 200%~300% 사이로 건축할 수 있습니다. 서울시의 경우 재건축 아파트의 설립시 층수를 35층 이하로 제한하고 있습니다. 하지만 아파트 가격의 상승과 주택난을 해결하기 위해서 앞으로 이런 층수 제한이 완화되거나 사라질 수 있다는 기대도 있습니다.
준주거지역 거리뷰
준주거지역
준주거지역은 일반주거지역과 다르게 주거와 상업이 모두 가능한 지역입니다. 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능과 업무기능을 보완하기 위해서 필요한 지역입니다. 주거지역과 상업지역 사이에 완충기능이 요구되는 지역을 대상으로 지정하며, 주거환경을 침해할 수 있는 일부 시설은 주거기능과 분리시켜 배치하는 등 주로 주거환경을 보호해야할 지역에 지정됩니다.
준주거지역으로 지정된 토지에는 건폐율 70%이하, 용적률은 200%~500% 사이가 적용됩니다. 정확한 용적률 허용치는 지자체의 조례에 따라 달라집니다. (역세권 복합개발지구로 지정된 준주거지역의 경우 용적률 상한이 700%까지 올라갑니다.)
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제1종일반주거지역의 건축, 건축물의 건폐율과 용적률
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# 제1종일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이다.
# 제1종일반주거지역에서는 4층이하의 단독주택, 공동주택(아파트 제외), 제1종근린생활시설 등을 건축할 수 있다.
# 관련근거 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하, 국토계획법)」
「국토계획법 시행령」 제30조에 따라 주거지역은 ‘전용주거지역’과 ‘일반주거지역’으로 나누게 된다.
그리고 ‘일반주거지역’은 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 세분하여 도시·군관리계획으로 지정할 수 있다.
오늘은 제1종일반주거지역에 대해서 정리해봅니다.
01. 제1종일반주거지역
제1종일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이다.
제1종일반주거지역으로 지정하는 지역은 아래와 같은 사항을 고려하여야 한다.
○ 도시경관 및 자연환경의 보호가 필요한 역사문화구역의 인접지, 공원 등에 인접한 양호한 주택지, 구릉지와 그 주변, 하천·호소 주변지역으로 경관이 양호하여 중·고층주택이 입지할 경우 경관훼손의 우려가 큰 지역
○ 전용주거지역 및 경관지구에 인접하여 양호한 주거환경을 유지시킬 필요가 있는 주택지
○ 단독주택·다가구·다세대 및 연립주택이 주로 입지하는 주택지
○ 개발제한구역을 조정하기 위하여 도시·군기본계획상 시가화예정용지로 지정된 지역으로서 주변 자연환경과의 조화가 필요한 지역
○ 가능한 한 주간선도로와 접하지 않도록 한다. 다만, 주간선도로에 충분한 시설녹지가 설치되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
02. 제1종일반주겨지역에서 건축할 수 있는 건축물
제1종일반주거지역에서 건축할 수 있는 건축물은 아래와 같다.
1. 국토계획법에 따라 건축할 수 있는 건축물([4층 이하, 단지형 연립주택 및 단지형 다세대주택인 경우에는 5층 이하)
가 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 1 호의 단독주택
나 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 2 호의 공동주택 ( 아파트를 제외한다 )
다 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 3 호의 제 1 종 근린생활시설
라 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 10 호의 교육연구시설 중 유치원 ㆍ 초등학교 · 중학교 및 고등학교
마 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 11 호의 노유자시설
[별표 4] 제1종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제3호관련)(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령).hwp 0.02MB2. 도시·군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물)
가 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 4 호의 제 2 종 근린생활시설 ( 단란주점 및 안마시술소 제외 )
나 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 5 호의 문화 및 집회시설 ( 공연장 및 관람장 제외 )
다 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 6 호의 종교시설
라 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 7 호의 판매시설 중 같은 호 나목 및 다목 ( 일반게임제공업의 시설은 제외한다 ) 에 해당하는 것으로서 해당용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 2 천제 곱미터 미만인 것 ( 너비 15 미터 이상의 도로로서 도시ㆍ군계획조례가 정하는 너비 이상의 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한한다 ) 과 기존의 도매시장 또는 소매시장을 재건축하는 경우로서 인근의 주거환경에 미치는 영향 , 시장의 기능회복 등을 고려하여 도시ㆍ군계획조례가 정하는 경우에는 해당용도에 쓰이는 바닥면적의 합계의 4 배 이하 또는 대지면적의 2 배 이하인 것
마 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 9 호의 의료시설 ( 격리병원 제외 )
바 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 10 호의 교육연구시설 중 제 1 호 라목에 해당하지 아니하는 것
사 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 12 호의 수련시설 ( 유스호스텔의 경우 특별시 및 광역시 지역에서는 너비 15 미터 이상의 도로에 20 미터 이상 접한 대지에 건축하는 것에 한하며 , 그 밖의 지역에서는 너비 12 미터 이상의 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한한다 )
아 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 13 호의 운동시설 ( 옥외 철탑이 설치된 골프연습장 제외 )
자 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 14 호의 업무시설 중 오피스텔로서 그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3 천제곱미터 미만인 것
차 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 17 호의 공장 중 인쇄업 , 기록매체복제업 , 봉제업 ( 의류편조업을 포함한다 ), 컴퓨터 및 주변기기제조업 , 컴퓨터 관련 전자제품조립업 , 두부제조업 , 세탁업의 공장 및 지식산업센터
카 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 17 호의 공장 중 떡 제조업 및 빵 제조업 ( 이에 딸린 과자 제조업을 포함한다 . ) 의 공장
타 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 18 호의 창고시설
파 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 19 호의 위험물저장 및 처리시설 중 주유소 , 석유판매소 , 액화가스 취급소 ․ 판매소 , 도료류 판매소 , 「 대기환경보전법 」 에 따른 저공해자동차의 연료공급시설 , 시내버스차고지에 설치하는 액화석유가스충전소 및 고압가스충전 · 저장소
하 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 20 호의 자동차관련시설 중 주차장 및 세차장
거 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 21 호의 동물 및 식물관련시설 중 화초 및 분재 등의 온실
너 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 23 호의 교정 및 국방 ․ 군사시설
더 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 24 호의 방송통신시설
러 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 25 호의 발전시설
머 . 「 건축법 시행령 」 별표 1 제 29 호의 야영장 시설
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※ 질의회신 사례(조례에서 건축할 수 없으나, 국토계획법에서 건축할 수 있는 경우)
03. 제1종일반주거지역의 건폐율과 용적률
구분 건폐율 용적률 제1종일반주거지역 60%이하 100%이상 200% 이하
– 건폐율 : 「도시계획법 시행령」 제84조제1항제3호
– 용적률 : 「도시계획법 시행령」 제85조제1항제3호
※ 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역에 대한 내용은 아래 링크된 글을 참고하면 된다.
https://anbak4.tistory.com/387
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1종 2종 3종 일반주거지역의 차이는?
토지의 용도중 1종 2종 3종 일반주거지역이란?
앞으로 부동산 관련 포스팅도 병행하여 진행하려 합니다. 무사어판 블로그에 오시는 손님들도 부동산공부를 주식공부와 병행해 보세요.
토지를 보실때 용도지역이 세분화되어 제1종주거지역, 제2종주거지역, 제3종주거지역 이라고 표기되는것을 보실 수 있습니다. 땅은 그 땅마다의 팔자가 있는데요. 때문에 내가 땅이 있다고 하더라도 그 땅의 용도에 맞게끔만 건축을 할 수 있습니다. 법의 테두리 안에서 말이죠.
이번 글에서는 토지의 용도중 1종 2종 3종 일반주거지역의 차이점과 정의를 명확히 설명드릴테니 아래 포스팅을 집중해서 읽어 주세요.
1. 용도지역이란 무엇인가?
토지는 용도에 따라 건축할수 있는 것들이 달라집니다. 용도지역이란 토지를 사용할 때 무리한 난개발을 법적으로 막고 활용하게 하기 위함 입니다.
과거에는 주거지, 공업용지, 상업용지, 농림지로만 정해두고 세부적으로 준주거지, 준상업지등으로 지목을 구분해 놓았다면 현재는 더 세분화 되어 있습니다.
왜냐하면 좁은땅에 최대한의 수익률을 위해 무리하게 높이 건축을 하게되면 지역경관을 해치고 그에 따른 부작용이 발생할 수 있기 때문이죠.
2. 제1종 일반주거지역이란 무슨 뜻인가?
제1종일반주거지역이란 저층주택 위주로 건축이 가능하게끔 허가된 지역을 뜻 합니다. 용적률로 구분하면 100% ~ 200% 지역을 말하는것 인데요.
만약 제1종일반주거지역에 건축을 해서 집을 짓는다면 4층이하로만 건축이 가능 합니다. 만약 5층이상으로 건축을 하면 내부에 엘레베이터 설치가 불가 합니다.
다만 필로티공법으로 건축을 하면 5층까지 층수를 쌓을수 있습니다만 엘레베이터는 설치를 못합니다.
필로티 공법이란 지상에 기둥을 세우고 위에 건축을 하는것으로 1층을 주차장으로 쓰는 구조를 말합니다. 즉 벽면없이 기둥으로만 상부 하중을 견디는 개방형 구조라고 보시면 되겠습니다.
3. 제2종 일반주거지역이란 무슨 뜻?
제2종일반주거지역이란 1종일반주거지역보다 더 높게 건축할 수 있는 토지를 의미 합니다. 제2종일반주거지역의 경우 용적률이 150%~250%로 정해져 있으며, 평균 18층 이하로 건축할 수 있습니다. 주로 18층 이하의 공동주택, 유치원, 학교, 종교시설등 건폐율이 60% 이상인 건물들을 말합니다.
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적을 뜻하는데요. 건폐율이 높다는것은 좁은 땅에 높은 건물이 다닥다닥 붙어있는것이며, 건폐율이 낮다는것은 넓은 땅에 건물이 드문드문 있는것을 말합니다.
건폐율에 대한 설명(출처 : 토지이용 용어사전)
때문에 예를 들어 내가 땅이 100평이 있다고 하더라도 그 땅 전부에 건축을 할 수 없고 땅의 용도에 따라 지을수 있는 크기가 정해져 있는것 입니다.
4. 제3종 일반주거지역이란 무슨 뜻인가?
제3종일반주거지역이란 층수의 제한이 없어 고층으로 건축이 가능한 땅을 말합니다. 용적률은 200%~300%로 이런 지역에 사무용빌딩, 오피스텔등이 지어지게 됩니다. 때문에 재개발이나 재건축시 제3종일반주거지역이 가장 유리한 조건을 갖고 있습니다.
오피스텔 건물
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전용주거지역 일반주거지역, 1종 2종 3종 주거지역 구분하기
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부동산 카페에서나 집을 알아볼 때 사람들이 여기는 ‘2종 일반주거지역이고 여기는 3종이고 어쩌고저쩌고…’ 하는 말을 들어 봤을 것이다. 특히 재건축 아파트에 관심이 많은 사람이라면 2종에서 3종으로 ‘종상향’이 되는지 안되는지 하는 등 종상향 이슈가 자주 나오는 걸 보았을 것이다.
오늘은 전용주거지역과 일반주거지역은 무슨 차이가 있고, 또 1종, 2종, 3종 이건 또 뭔지 알아보도록 하자!
* 용도지역
주거지역을 구분하기 전에 제일 먼저 ‘용도지역’이 뭔지 알아야 한다. 용도지역이란 쉽게 말해 우리나라 토지를 효율적으로 이용하기 위해서 토지의 이용과 건축물의 용도, 용적률, 건폐율 등을 제한하는 지역을 말한다.
만약 이런 제한을 두지 않으면 아무나 무분별하게 개발해서 국토가 엉망이 될 테니까 말이다 ㅎㅎ
이 용도지역은 또 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4개로 나눠진다.
* 도시지역
용도지역들 중에서 우리 생활과 밀접한 관련이 있는 것은 ‘도시지역’이다.
도시지역에서 또 4가지로 나뉘는데, 그중에서도 ‘주거지역’을 살펴보면 된다.
* 주거지역
주거지역은 또 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 3개로 나뉜다.
이쯤 되면 머리가 아파오기 시작한다 ㅋㅋ
“잠시만, 그러니까 용도지역이 4개가 있는데 여기서 도시지역이 있고, 또 도시지역에서 주거지역이 있는데 이 주거지역이 전용주거지역, 일반주거지역…. 아 뭐가 이리 복잡해!!!”
사실 어렵게 생각할 필요도 없고, 여기까지는 잘 몰라도 괜찮다 ㅎㅎ
지금까지는 그냥 ‘주거지역’이 어느 카테고리 안에 있는지를 알려주기 위해 설명한 것이다.
우리는 용도지역 > 도시지역 > 주거지역으로 내려오는 흐름만 알면 된다.
진짜 중요한 건 주거지역 안에 있는 내용들이다!
* 주거지역
드디어 나왔다 오늘의 메인 요리 주거지역! ㅋㅋ
주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역이 있다.
나머진 다 몰라도 좋으니 오늘 요 3개의 차이만 꼭 알고 가도록 해봅시당!
참고로 건폐율과 용적률에 대해 모른다면 이해가 어려울 수 있으니 아직 모른다면 아래 글을 먼저 보고 오도록.
전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역을 배우기 전에 아래 그림을 보자.
지도에 알록달록 색깔이 입혀진 걸 볼 수 있다. 네이버 지도에서 오른쪽에 ‘지적편집도’를 누르면 나오는데, 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역뿐만 아니라 상업지역, 공업지역도 색깔로 구분돼서 나온다. 이걸로 내가 살고 있는 집은 전용인지 일반인지 알 수 있겠다 ㅎㅎ
1. 전용주거지역
기존에 형성되어 있는 양호한 주거환경을 보전하기 위해 지정된 곳이다.
상업시설이 들어오기 힘들기 때문에 조용한 것이 특징이다.
‘전용’ 이름에서부터 뭔가 주거지역만 들어와야 할 것 같은 포스가 느껴지지 않는가? ㅋㅋ
– 1종 전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 위한 지역이다.
저층위주의 주거지역. 사진처럼 단독주택 위주의 조용한 주택가를 떠올려보면 되겠다.
건폐율은 50% 미만 용적률은 지자체에 따라 50~100%로 제한된다.
– 2종 전용주거지역 : 연립주택, 다세대 주택 같은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 위한 지역이다.
건폐율은 50%, 용적률은 100~150%로 제한된다.
2. 일반주거지역
편리한 주거환경을 위해 필요한 지역이다. 집 주변에 슈퍼나 미용실 같은 상업시설이 있으면 편리하다!
전용주거지역은 상업시설이 들어오기 힘들었지만 일반주거지역은 상업시설이 들어올 수 있다!
일반주거지역은 주택의 높이에 따라 구분이 된다.
– 1종 일반주거지역 : 저층주택 중심의 편리한 주거환경 조성을 위한 지역이다.
4개 층 이하의 단독주택, 다세대주택 등 저층 주택이 주로 있다.
건폐율은 60%, 용적률은 100~200%로 지차체 마다 다르다.
– 2종 일반주거지역 : 중층 주택 중심의 편리한 주거환경 조성을 위한 지역이다.
12~18층 이하(지자체마다 다름)의 중층건물 중심.
건폐율은 60%, 용적률은 150~250%.
– 3종 일반주거지역 : 중고층 주택 중심의 편리한 주거환경 조성을 위한 곳.
층수제한이 없고, 건폐율은 50%, 용적률은 200~300%이다.
부동산 카페에서 재건축 아파트 이야기가 나올 때 “2종에서 3종으로 종상향 가능할까요~?” 하는 말들이 나오는 게 다 이 말이다. 만약 현재 2종 일반주거지역인 아파트가 재건축할 때 3종으로 종상향된다면 용적률도 올라가고 층수제한도 없어지니까 더 높은 아파트를 지을 수 있어서 투자하기 좋기 때문이다.
3. 준주거지역
주거지역 위주이긴 한데 일부 상업기능과 업무기능을 보완하는 지역이다.
주거지역 3종류 중에 가장 상업적인 성격이 강한 곳이다.
건폐율 70%에 용적률 200~500%까지이고, 이런 곳에 주상복합 아파트가 많이 지어진다.
마지막으로 정리해보자!
1. 전용주거지역(1종, 2종) : 주거지역 위주.
2. 일반주거지역(1종, 2종, 3종) : 주거에 근린생활시설이 같이 있다.
3. 준주거지역 : 주거 + 상업 + 업무.
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서울시 ’35층룰’ 폐지했지만 3종 일반주거 ’50층’ 불투명?
[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울시가 재건축·재개발에 걸림돌이었던 ’35층 룰’을 폐지했지만 실제로 ’50층 이상’ 고층 아파트를 지을 수 있을지는 불투명하다. 물리적으로는 3종 일반주거지역에 50층 이상 아파트를 짓는 것이 가능하지만 주변 경관을 가리는지 여부를 심사한 결과에 따라 층수가 결정되기 때문이다.또한 도시를 주거·상업·공업·녹지지역으로 기계적으로 구분해왔던 ‘용도지역제’도 전면 바뀐다. 코로나19 이후 재택근무가 확산되면서 주거와 업무의 경계가 허물어진 만큼 주거·업무·여가·상업기능이 다양하게 들어설 수 있도록 ‘비욘드 조닝’을 도입한다는 계획이다.
◆ 35층 획일적 규제 벗어난다…”50층 건축 여부는 심사해야”
3일 서울시에 따르면 시는 ▲35층 높이 규제 삭제 ▲용도지역제를 전면 개편하는 ‘비욘드 조닝’ ▲스카이인라인 관리기준 개편 등을 담은 ‘2040 서울도시 기본계획’을 공개했다.
우선 시는 그동안 서울 전역에 일률적‧정량적으로 적용했던 ’35층 높이기준’을 삭제했다. ’35층 룰’은 3종 일반주거지역에서 최고 35층을 넘지 못하도록 한 규제다. 고(故) 박원순 전 서울시장 시절 ‘2030 서울 도시기본계획’에 2014년 삽입됐다.
[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2040 서울도시 기본계획 중 35층룰 폐지 [자료=서울시] 2022.03.03 [email protected]이 제도의 취지는 아파트가 높으면 남산 등 경관을 가리고 도시 미관을 해치기 때문에 층수를 규제하겠다는 것이었다. 하지만 왜 기준이 35층인지에 대한 근거는 불명확했다. 35층으로 3개동을 빡빡하게 짓는 것보다 50층으로 2개동을 지으면 동간 거리가 넓어져 조망을 확보할 수 있다는 지적이 많았기 때문이다.
이번 서울시 계획대로 층수제한을 폐지하면 다양한 설계안을 적용할 수 있다. 예컨대 경관을 가린다는 문제가 크지 않고, 주변에 고층 아파트가 있어 높이차가 크지 않다는 점 등 대상지 여건이 맞다면 35층보다 높게 지을 수 있는 것이다.
특히 한강조망권 등을 살리는 설계안을 적용할 수도 있게 된다. 이로써 다양한 층수와 창의적인 디자인으로 된 건물이 들어서 도시 경쟁력이 높아질 것으로 기대된다. 다만 3종 일반주거지역에서 몇 층까지 허용되는지는 주변 여건이나 대상지 계획에 따라 달라진다. ’50층 이상’ 고층 아파트 건축이 가능하다고 단언하기 어려운 이유다.
서울시 관계자는 “모든 아파트들은 정비계획을 세워서 용도, 밀도를 정하게 된다”며 “그에 따라 건축계획을 수립하면 도시계획위원회 심의를 받게 되며 그 과정에서 적정 높이와 스카이라인을 결정한다”고 말했다. 이어 “35층룰이 폐지됐기 때문에 50층 건축이 물리적으로 불가능한 것은 아니지만 현실적으로 가능할지는 답하기 어렵다”고 설명했다.
또한 “단지 내 용적률은 정해져 있기 때문에 같은 단지 내에서 아파트 높이가 다르게 나타날 수 있다”며 “만약 한 동이 올라가면 다른 한 동은 내려가야 밀도가 맞게 된다”고 덧붙였다.
다만 전문가들은 35층 층고 규제 폐지에 대해 긍정적으로 평가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “35층룰 폐지가 장기적으로 지역에 맞는 용도지역 변경이나 종상향 확대 가능성을 높일 것”이라며 “특히 한강변 일대과 역세권 일대 스카이라인이 다변화되고 정비사업 사업성도 개선될 것”이라고 말했다.
◆ 주거·상업 복합적 ‘비욘드 조닝’…코로나19 변화 발맞춘다
도시를 주거·상업·공업·녹지지역으로 구분하는 ‘용도지역제’는 새로운 도시계획 패러다임인 ‘비욘드 조닝'(Beyond Zoning)으로 전면 개편된다.
‘용도지역제’는 도시 기능이 중복되지 않도록 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률'(국토계획법)에 따라 토지 용도와 건물 높이, 용적률 등을 규제하는 제도다. 서울에는 크게 주거·상업·공업·녹지지역이 있다. 전국 시도 내 토지들도 국토계획법이라는 동일한 체계에 근거해서 허용용도‧밀도를 적용하고 있다.
[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2040 서울도시 기본계획 중 비욘드 조닝 [자료=서울시] 2022.03.03 [email protected]예컨대 주거지역은 제1종~제2종 전용·일반주거지역과 제3종 일반주거지역, 준주거지역으로 나뉜다. 각 용도지역별 건폐율 기준은 ▲제2종 일반주거지역 60% 이하 ▲제3종 일반주거지역 50% 이하 ▲준주거지역 70% 이하다.
또한 용적률 기준은 ▲제2종 일반주거지역 100% 이상 250% 이하 ▲제3종 일반주거지역 100% 이상 300% 이하 ▲준주거지역 200% 이상 500% 이하다.
하지만 이 제도는 약 1000만명이 거주하는 대도시 서울의 특수성과 무관하게 자율성과 유연성 측면에서 한계가 있다는 지적이다. 서울은 코로나19 이후 재택근무가 확산되면서 주거와 업무의 경계가 허물어지는 등 변화가 진행 중이어서다. 즉 현재 용도지역 체계는 서울의 미래도시 모습을 담기에 지나치게 경직돼 있다는 게 시의 판단이다.
이에 따라 시는 새로운 용도지역체계인 ‘비욘드 조닝’을 도입해서 주거·업무·여가·상업기능을 두루 갖춘 도시공간을 창출하겠다는 취지를 갖고 있다. 용도 도입에 자율성을 부여하고 복합적인 도시기능 배치를 허용하는 도시계획체계를 마련하는 것이다.
예컨대 생활편의시설이 부족한 주거 밀집지역의 경우 업무‧상업 기능을 도입하기 위한 용도지역을 부여하는 방식이다. 시는 이를 위해 중앙 정부, 학계, 전문가 등과 공론화를 거쳐 ‘국토계획법’ 개정 등 법제화를 추진한다. 오는 2025년부터는 서울 전역에 단계적으로 적용해나갈 계획이다.
서울시 관계자는 “지금 국토계획법 체제에서는 용도지역이 한 번 정해지면 바뀌기가 어려운데, 그런 경직된 체계를 벗어나야 한다는 방향성을 갖고 있다”며 “다만 비욘드 조닝이 앞으로 어떻게 구현될지는 추가적인 연구를 진행해야 한다”고 말했다.
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