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담보신탁 Collateral Trust – KB부동산신탁
1) 담보신탁의 개념. 토지ㆍ건물 등 부동산을 담보로 제공하고 자금을 대출받고자 하는 경우에 이용할 수 있는 신탁 상품. 2) 담보신탁의 구조. 신탁회사는 신탁계약을 …
Source: kbret.co.kr
Date Published: 6/19/2022
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담보신탁 – 한국투자부동산신탁
저당제도보다 비용이 저렴하고 편리한 선진 담보제도로 부동산 자산을 담보로 간편하게 대출받을 수 있는 신탁 상품입니다. 부동산신탁회사는 신탁계약을 통해 부동산 …
Source: www.kitrust.com
Date Published: 12/8/2022
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담보신탁ㅣ한국토지신탁
부동산 소유자가 금융기관을 우선수익자로 지정하고 소유부동산을 한국토지신탁 앞으로 신탁등기를 한 후 금융기관으로부터 대출을 받는 신탁상품으로 근저당보다 더 경제 …
Source: www.koreit.co.kr
Date Published: 1/15/2022
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담보신탁 – 한국자산신탁
창출하겠습니다. 담보신탁이란? 고객님들께서 소유하신 부동산을 담보로 금융기관으로부터 자금을 조달할 경우 간편한 방법으로 한국 …
Source: www.kait.com
Date Published: 7/9/2022
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부동산담보신탁 계약과 법률관계 – 네이버 블로그
부동산담보신탁 계약의 구조는 채무자가 자신의 부동산에 대해 신탁을 설정하면서 채권자를 우선수익자로 그리고 자신을 수익자로 정하고, …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 9/24/2021
View: 6562
상품안내 > 담보신탁 – 무궁화신탁
담보신탁은 저당제도보다 비용이 저렴하고 편리한 선진 담보제도로 부동산 자산을 담보로 간편하게 대출받을 수 있는 신탁상품입니다. 부동산 소유자가 소유부동산을 …
Source: www.mgtrust.co.kr
Date Published: 3/1/2021
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담보신탁 – 하나자산신탁
손님이 본인의 채무이행을 보장하기 위하여 부동산소유권을 신탁회사에 이전한 후, 수익권증서를 교부받아 이를 담보로 대출받는 것을 목적으로 하는 신탁: 현행 저당 …
Source: www.hanatrust.com
Date Published: 10/5/2022
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담보신탁 부동산의 처분방법 – 공매뿐인가? – 법률신문
채무의 담보를 위하여 위탁자가 채권자를 수익자로 하여 신탁목적물을 수탁자에게 양도하고, 채무자가 채무를 이행하지 않으면 수탁자가 신탁목적물을 …
Source: m.lawtimes.co.kr
Date Published: 7/17/2021
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주제에 대한 기사 평가 부동산 담보 신탁
- Author: 영춘이TV
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- Date Published: 2021. 3. 12.
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경제적이고 편리한 선진 담보제도
저당제도보다 비용이 저렴하고 편리한 선진 담보제도로 부동산 자산을 담보로 간편하게 대출받을 수 있는 신탁 상품입니다.
부동산신탁회사는 신탁계약을 통해 부동산소유자(위탁자)로부터 부동산을 신탁 받아 금융대출업무를 진행하고 대출기간이 만료되어 정상적으로 채무가 이행되면 신탁부동산을 위탁자에게 돌려줍니다. 그러나 채무불이행시 신탁부동산을 환가하여 그 처분대금으로 우선수익자인 채권기관에게 채무를 변제하고 잔여 처분대금을 위탁자 또는 수익자에게 교부합니다.
담보신탁이란?
부동산 소유자가 금융기관을 우선수익자로 지정하고 소유부동산을 한국토지신탁 앞으로 신탁등기를 한 후 금융기관으로부터 대출을 받는 신탁상품으로 근저당보다 더 경제적이고 편리하게 이용할 수 있는 확실한 채권확보 방법입니다.
부동산담보신탁 계약과 법률관계
최교수 논문에 등장하는 사례는 지난 2017 년 6 월 22 일 판결이 나왔는데요 . GS 건설이 운남지구토지구획정리사업조합을 상대로 낸 대여금 청구소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 , GS 건설이 우선수익권에 대한 질권 침해를 당했다며 이에 대한 손해배상을 청구한 부분에 대해 다시 판단하라며 사건을 서울고법으로 되돌려 보냈습니다 . ( 대법원 전원합의체 주심 권순일 대법관 )
재판부는 “ 원고와 피고간 대여금 채권과 우선수익권의 귀속주체가 달라졌다고 해서 곧바로 참가인 회사의 우선수익권이나 이를 목적으로 한 원고의 권리질권이 소멸한다고 볼 수 없다 ” 며 “ 특히 이 사건 담보신탁계약의 당사자들과 원고는 , 피고가 이 사건 대여금 전액을 갚지 않을 경우 우선수익권에 대한 질권자인 원고가 이 사건 대여금 채권의 귀속 주체와 상관없이 우선수익권을 행사할 수 있는 것으로 약정했다 ” 고 봄이 타당하다고 판시했습니다 .
조합은 2007 년 12 월 사업 시행사가 발급한 대여금채권의 담보를 위해 한국토지신탁과 사업부지에 대한 담보신탁계약을 체결했습니다 . 시행사를 우선수익자 , 시공사인 GS 건설을 우선수익권에 대한 질권자로 설정했습니다 . 그러나 시행사가 2010 년 부도가 나고 채권자가 시행사에 대한 대여금채권과 관련한 전부명령을 법원으로부터 받아내 확정됐습니다 . 이 과정에서 대여금을 받지 못한 GS 건설은 조합을 상대로 대여금 청구를 주위적으로 , 질권 행사를 예비적 청구로 소송을 냈습니다 .
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심은 GS 건설의 주장을 받아들였으나 2 심은 “GS 건설은 담보물건 매각대금 계좌의 관리권과 신탁재산 처분요청권한만 계약상 부여 받았을 뿐 대여금 채권에 대한 권한을 부여 받지 못했다 ” 며 패소 판결했습니다 .
대법원 판결문 제공 시스템 http://www.scourt.go.kr/sjudge/1498109839844_143719.pdf) . 이번 전원합의체 판결문은을 통해 열람할 수 있습니다
상품안내 > 담보신탁
담보신탁은 저당제도보다 비용이 저렴하고 편리한 선진 담보제도로 부동산 자산을 담보로 간편하게 대출받을 수 있는 신탁상품입니다. 부동산 소유자가 소유부동산을 신탁회사 앞으로 신탁등기를 한 수익권증서를 발급받아 금융기관에 담보로 제공하고 대출을 받는 신탁제도입니다.
장점 01 저당권 설정시에 비하여 채무자가 부담하는 제비용이 저렴
02 부동산신탁사에서는 금융기관의 대출의사 결정시 대상부동산에 대한 조사와 대출실행 후 신탁재산에 대한 관리를 통하여 대출채권 관리가 용이
03 신탁기간 중에는 예기치 않은 제3의 채권으로부터 보호 됨
04 채무불이행 시 신탁부동산을 환가하여 그 환가대금을 채권자에게 채무 변제금으로 교부하고 잔여금은 위탁자에 배당 됨
담보신탁 부동산의 처분방법
[2021.03.31.]채무의 담보를 위하여 위탁자가 채권자를 수익자로 하여 신탁목적물을 수탁자에게 양도하고, 채무자가 채무를 이행하지 않으면 수탁자가 신탁목적물을 매각하여 그 매각대금으로 채권자인 수익자에게 변제하고, 잔여가 있으면 위탁자에게 반환하는 것을 내용을 하는 신탁을 일반적으로 담보신탁이라고 한다. 실무계에서는 부동산이 담보신탁의 목적물인 경우가 대부분이고, 우리나라 부동산신탁 중 담보신탁이 가장 많이 이용되고 있다.
부동산 담보신탁계약에서는 신탁계약에서 정한 사유(예를 들면, 위탁자가 채권자인 수익자에 대한 대여금 채무를 불이행한 경우 등)가 발생하면 신탁된 부동산을 수탁회사가 처분하도록 규정하고 있다. 그 처분 방법으로는 ‘공매’가 많이 이용되고 있다. 여기서 말하는 ‘공매’란 ‘공개시장에서 경쟁을 통하여 처분하는 것’을 의미하는 것으로 부동산 담보신탁계약에서 자율적으로 약정하는 처분 방법일뿐이다.
이러한 ‘공매’는 민사집행법 제264조 이하 규정에 따라 경매절차를 진행하여야 하는 일반적인 담보권 실행 등을 위한 경매와는 법적 성격이 다르다. 즉, 담보신탁에서 수탁자(신탁회사)가 신탁재산을 처분하는 방법인 공매는 ‘통상의 매매’라 할 것이기 때문이다. 다만, 수탁자는 이해관계인의 이해 충돌을 방지하기 위하여 적정하게 신탁재산을 매도를 하는 방안을 모색하는 것이 요구되고, 그 요구를 충족하기 위한 방안으로 공매가 이용되는 것일 뿐이다. 이런 이유로 공매에 대하여는 법적인 근거나 절차에 대한 규정이 필요없고 실제로도 마련되어 있지 않다.
따라서, 신탁계약에서 위탁자와 수탁자는 신인의무에 위반되지 않는 범위에서 얼마든지 신탁재산의 처분방법을 공매가 아닌 다른 방법으로 정할 수 있다. 일반적인 부동산담보신탁계약에서는 공매를 원칙으로 하되 유찰된 경우 일정한 조건으로 수의계약을 할 수 있다고 규정하고 있으나 이 또한 약정에 의한 효력일 뿐이다. 예를 들어 위탁자와 수익자가 합의하는 경우 공매 절차를 거치지 않고 바로 수익자가 지정하는 제3자에게 매도하도록 하는 특약도 규정할 수 있는 것이다. 뿐만 아니라 이러한 방법 외에도 강행법규와 신탁법상의 다른 규정에 위반되지 않는 한 자율적으로 다른 방법의 신탁재산의 처분방법을 규정할 수 있는 것이다.
결론적으로 부동산 담보신탁에서의 공매에 의한 신탁재산의 매각은 적정한 액수로 신탁재산의 처분하기 위하여 신탁계약에서 약정한 것으로 인한 것이므로 그 법적 성격은 민법상 매매의 불과하다. 대부분의 부동산신탁회사들이 신탁계약서 양식에 신탁재산 처분방법으로 공매를 규정하고, 보충적인 수의계약을 규정하고 있지만 이는 약정에 의하여 효력을 발생하는 것뿐이고, 신탁계약에 다른 합의가 있으면 공매가 아닌 다른 신탁재산 처분방법을 규정할 수 있는 것이다.
임형민 변호사 ([email protected])
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